나이스옥션 법원경매 여주 2024타경30494 [1] 경기도 양평군 서종면 수능리 101-4 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경30494 [1] 경기도 양평군 서종면 수능리 101-4 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경30494
• 주소: 경기도 양평군 서종면 수능리 101-4
• 감정가: 421,972,220원
• 최저가: 295,381,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

여주지원 경매2계 2024타경30494 | 소재지: 경기도 양평군 서종면 수능리 101-4 | 감정가: 421,972,220원 | 최저가: 295,381,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보 및 기본 사항

본 건은 여주지원 2024타경30494 (1) 사건번호의 부동산강제경매 물건으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 중복병합사건으로 진행되고 있으며, 감정가는 421,972,220원입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 경기도 양평군 서종면 수능리 101-4이며, 용도는 단독주택입니다. 소유자는 김OO, 채권자는 차OO입니다.

1.3. 면적 현황 (㎡, 평수)

총 토지 면적은 434.00㎡ (약 131.29평)이며, 건물 전체 면적은 116.16㎡ (약 35.15평)입니다. 건물에는 추가적으로 129.50㎡ (약 39.18평)의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각에 포함됩니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 현황

본 건물은 경량철골구조 경량철골구조지붕의 2층 단독주택으로, 외벽은 사이딩판넬 마감 등으로 되어있습니다. 기본적인 위생 및 급배수, 가스, 난방 시설을 갖추고 있습니다. 공부상 지목은 창고용지이나, 현황은 주거용 단독주택으로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본 건은 경기도 양평군 서종면 수능리 "수능2리 마을회관" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 전원주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 전형적인 전원 주택 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정 역시 보통으로 판단됩니다. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

서종면 수능리는 서울 양양 고속도로 서종 IC에서 약 15분 정도 소요되는 거리에 위치하여 서울 접근성이 비교적 양호한 전원 생활권입니다. 상권은 형성되어 있지 않아 생활 편의 시설(대형 마트, 병원 등)은 자차를 이용하여 서종면 소재지 또는 인근 지역을 이용해야 합니다. 주위 환경은 황순원 소나기마을 계곡 인근과 같이 자연 경관이 수려한 전원 주택 밀집지역으로 평가됩니다.

2.3. 혐오 시설 여부

제시된 정보와 주변 환경 분석 결과, 인근 지역에 광역적인 혐오 시설은 확인되지 않으며, 전원 주택의 특성상 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 구성 및 특이점

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물 (㉠, ㉡, ㉢)을 포함하여 매각합니다. 제시외 건물은 건물가격에 포함되어 평가되었습니다. 다만, 토지의 공부상 지목은 창고용지이나 현황은 단독주택 건부지로 이용 중인 점을 유의해야 합니다.

3.2. 권리관계 분석 (소유자, 채권자)

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채무자(정보 부재)에 대한 채권자(차OO)의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다. 등기부상의 권리 분석은 별도의 등기부 현황이 필요하나, 강제경매의 특성상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다면(통상적으로) 깨끗한 등기부를 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다. 임대차 관계는 미상으로, 명도에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 행정적 리스크 (원상회복 명령)

주의사항 중 목록 3번 토지(지목 '답', 현황 '주차장')에 대해 **원상회복명령이 발하여질 가능성**이 있습니다 (서종면장 회신 첨부). 이는 농지법 또는 국토계획법 상의 용도 위반에 해당할 수 있으며, 낙찰자가 인수하여 원상회복 의무를 지게 될 경우 추가적인 비용과 행정적 부담이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

4.2. 물리적 리스크 (경계 침범)

제시외 건물 작업실(㉢)이 **인접 토지에 걸쳐 있는 것으로 보이므로 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요**합니다. 경계 침범이 확인될 경우, 해당 부분에 대한 철거 또는 인접 토지 소유자와의 협의(매입 등)가 필요하여 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 양평군 서종면의 비교적 양호한 전원 주택 입지에 위치한 물건이나, **행정적, 물리적 리스크가 명확히 고지된 '주의 물건'**입니다. 감정가에는 제시외 건물 (총 74.31평에 달하는 연면적)이 포함되어 있으나, 이 제시외 건물에 대한 리스크(경계 침범)와 목록 3번 토지 이용 상황(원상회복)이 가격에 상당한 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 따라서, 리스크를 명확히 인지하고 그에 따른 비용을 보수적으로 산정한 후 입찰에 참여해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

* **전원 주택 수요 충족:** 서울 근교의 전원 주택 수요가 높은 서종면에 위치하여 잠재적인 실거주 또는 주말하우스 수요가 있습니다.

* **넓은 대지 면적:** 토지 면적이 434.00㎡ (약 131.29평)으로 비교적 넓은 편입니다.

* **가치 절하 기회:** 명확한 리스크 고지(원상회복, 경계 침범)로 인해 경쟁률이 낮아지거나 유찰될 가능성이 높아, 리스크 비용을 공제하고도 **감정가 대비 저렴하게 낙찰 받을 기회**가 있습니다.

* **제시외 건물 활용:** 리스크가 해소될 경우, 제시외 건물까지 포함한 넓은 면적(총 건물 연면적 약 74.31평)을 온전히 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매2계