나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107364 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 동전리 산364 임야 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107364 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 동전리 산364 임야 경매

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마산지원 경매3계 2024타경107364 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 동전리 산364 | 감정가: 103,022,500원 | 최저가: 72,116,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호: 마산지원 2024타경107364 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

소유자/채무자: 박OO / (정보 없음)

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 동전리 산364

용도: 임야 (자연림 상태)

토지면적: 42,050.00㎡ (약 12,719.13평)

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분율: 2102500)

감정가: 103,022,500원

1.3. 특이 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항:

1) 지분매각이므로 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하여 가능함.

2) 자연림 상태로 수목 등을 포함하여 평가되었으며, 육안으로 관측이 어려운 분묘가 소재할 수 있음 (분묘기지권 성립여부 불분명).

3) 지적도상 맹지임 (도로 접근성이 없음).

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 동전리에 위치하며, 주위는 임야 및 농경지 등으로 형성된 전형적인 농촌/산림 지역임.

교통상황은 본건이 소재하는 지역 내의 대중교통 등은 보통 수준으로 평가되나, 지적도상 맹지로 차량 접근성 및 이용 편의성은 매우 낮음.

형태 및 이용상태는 급경사지 내 부정형의 토지로 자연림 상태이며, 토지 이용 효율성이 낮을 것으로 예상됨.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지로 지정되어 있어 토지 개발 및 이용에 상당한 제한이 따름.

가축사육제한구역(그외지역 1000m제한, 600m제한, 800m제한 조례참조)으로도 지정되어 있어 일부 가축사육에 제한이 있음.

이러한 중첩된 규제로 인해 향후 매매, 개발, 용도 변경 등 투자 및 활용에 있어 제약이 크다는 점을 인지해야 함.

2.3. 생활정보 및 주변시설

주위가 임야 및 농경지이므로 생활 편의시설은 다소 부족할 것으로 보임.

인근에 제2종근린생활시설 건설현장이 있다는 정보가 있으나, 본건 토지 이용에 직접적인 영향을 미치기는 어려울 것으로 판단됨.

혐오시설 관련하여, 비교적 근접한 진동면 인곡리 일대에서 과거 쓰레기소각장 설치를 두고 주민들의 반대가 있었던 사례가 검색됨 (2003년 기사). 현재 해당 소각장이 운영 중인지 여부와 본 물건지와의 정확한 이격거리 및 영향 범위는 추가 확인이 필요함.

2.4. 권리분석

매각대상은 토지 일부 지분(2102500) 매각임.

지분매각의 특성상 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 단독 소유로 전환하는 과정이 필요할 수 있으며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있음.

공유자우선매수신고가 특이사항에 포함되어 있어, 최고가 매수신고인이 결정되어도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받지 못할 수 있음 (1회 한정).

분묘기지권: 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘기지권이 성립할 경우 해당 분묘를 이전하거나 사용할 권리를 주장할 수 없으므로, 향후 토지 이용에 제약이 되거나 추가적인 협의/비용이 발생할 수 있음. 분묘기지권 성립 여부는 현장 조사를 통해서만 확인 가능함.

2.5. 잠재적 리스크

1) 맹지: 지적도상 맹지로 도로 접근성이 없어 개발이 매우 어려우며, 가치가 낮게 평가될 수 있는 핵심적인 리스크임.

2) 규제: 개발제한구역, 공익용/보전산지 등 다중 규제로 인해 매입 후 활용 방안이 극히 제한적임.

3) 지분: 공유자 우선매수권, 공유자 간의 협의 문제 등 지분 투자의 고유 리스크를 안고 있음.

4) 분묘: 분묘기지권 성립 시 법적 분쟁 및 토지 이용 제약이 발생할 수 있음.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 넓은 면적의 임야 지분이지만, 맹지, 개발제한구역 및 보전산지 등의 강력한 중첩 규제로 인해 단기 시세차익이나 개발을 통한 수익 실현은 사실상 어렵다고 판단됨.

분묘기지권 및 지분 매각이라는 권리상의 복잡성 또한 높은 리스크로 작용함.

따라서 순수한 투기 목적이나 빠른 현금화를 원하는 투자자에게는 부적합함.

3.2. 투자 포인트

1) 장기 보유 관점: 광활한 면적(약 1만 2천 평)의 임야 지분을 낮은 가격에 확보하여 장기적인 관점에서 규제 완화나 주변 개발 이슈를 기대하는 초장기 투자 전략은 고려해볼 수 있음.

2) 공유자 매수: 현 공유자와의 협상을 통한 지분 정리 또는 다른 공유자의 지분 매입 등을 통해 지분을 통합하여 활용도를 높이는 전략이 필요함.

3) 임야 관리: 현 상태 그대로 자연림을 유지하거나, 가능한 범위 내에서 산림 경영 등의 용도로 활용할 계획이 있는 경우에만 접근해야 함.

3.3. 권고

반드시 입찰 전 현장 답사를 통해 분묘의 실제 존재 여부 및 현황을 확인해야 하며, 맹지 상태를 감안한 이용 계획을 수립해야 함.

공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매3계