나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [15] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (15)

* 소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층401호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택_원룸형)

* 감정가: 103,000,000원

* 토지면적: 18.28㎡ (약 5.53평)

* 건물면적: 23.13㎡ (약 7.00평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대전동부새마을금고 (등기부 요약 기반)

* 사용승인일: 2022년 8월 18일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 지역입니다. 도시형생활주택으로서 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조로 2022년 8월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재, 판넬, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 섀시창호로 마감되었습니다.

* 토지 이용 및 도로: 건부지로 이용 중이며, 서측 및 남측으로 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 2022년 8월 31일 (구덕희)

* 근저당: 대전동부새마을금고 (2022년 8월 31일, 총 2,160,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 대전동부새마을금고 (2025년 3월 7일, 사건번호 2025타경1665)

* 압류: 북대전세무서장 (2025년 12월 4일)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권 및 갑구의 임의경매개시결정, 압류 등은 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 공부와의 차이, 토지 별도등기 등은 별도 확인 필요)

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 박세훈 (401호): 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원. 전입/확정일자 2025년 3월 12일, 배당신고일자 2025년 5월 19일. 대항력 없음.

* 권리분석: 미배당 보증금 20,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

* 신지환: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023년 8월 2일. 대항력 없음.

* 권리분석: 인수되는 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 20,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 대전 동구 가양동에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 상주 인구 및 유동 인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

* 다세대주택 및 연립주택 밀집 지역으로, 소형 주택의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 12월 19일, 가양동 95-3 (덕림빌라), 40.95㎡, 61,900,000원 (약 151만원/㎡)

* 2025년 12월 13일, 가양동 147-15 (우정빌라), 56.555㎡, 93,000,000원 (약 164만원/㎡)

* 2025년 12월 8일, 가양동 27-6 (석정주택), 46.1㎡, 65,000,000원 (약 141만원/㎡)

* 주변 시설: 가양중학교, 소규모 공원 등이 인접해 있으며, 대형 상업 시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 소규모 상가를 이용할 수 있습니다. 대형 마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요합니다.

* 교육시설: 가양중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 교통: 시내버스 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도 등기: 토지에 별도의 등기가 있다는 점은 매우 중요하며, 잠재적으로 큰 리스크를 내포합니다. 이는 토지 자체에 별도의 저당권, 근저당권, 가압류, 지분 소유권 등이 존재하여 건물 소유주와 토지 소유주가 다르거나, 토지에 대한 독립적인 권리 행사가 가능함을 의미할 수 있습니다. 본 건 토지에 대한 별도 등기의 구체적인 내용(어떤 권리인지, 누구에게 설정되었는지 등)을 반드시 확인해야 하며, 해당 등기가 경매 절차 이후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 등기사항전부증명서(토지)를 발급받아 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 미배당 보증금 인수: 박세훈 임차인의 보증금 20,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 이는 초기 투자 비용 외에 추가적으로 부담해야 하는 금액입니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 2,160,000,000원으로 매우 높습니다. 이는 해당 건물 전체 또는 관련 프로젝트에 대한 대규모 채무가 있음을 나타내며, 개별 물건의 가치와는 별개로 채권자들의 권리 행사 여부 및 후속 절차에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. (단, 본건은 임의경매로 말소기준권리 이하 채권은 소멸 예정입니다.)

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 이용 상태 등을 일반적인 기준으로 파악하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 내부 확인이 중요합니다.

* 토지이용계획 제한: 교육환경보호구역(상대정화구역) 등은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한사항이 될 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 8월에 신축된 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 최신 건축 연식과 깔끔한 건물 상태가 장점입니다.

* 대전 동구 가양동 일대의 주거 지역 내에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

* 다세대주택 및 연립주택 등 유사 부동산 거래 사례와 비교 시, 본건 건물의 감정가(103,000,000원)는 23.13㎡(약 7평) 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 이는 2022년 준공된 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 다만, 토지 별도 등기 존재, 임차인의 미배당 보증금 인수 의무 등은 잠재적인 리스크 요인으로 반드시 확인 및 분석이 필요합니다. 특히 토지 별도 등기의 상세 내용은 추가적인 법률 검토를 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 최신 건물로, 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮고 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 도시형생활주택 (원룸형): 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택의 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 입지: 대전 동구 가양동은 주거 편의성과 교통 접근성을 갖춘 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 103,000,000원입니다. 주변의 연식 있는 다세대주택 매매 사례(2025년 12월 기준)에서는 40.95㎡가 61,900,000원, 56.555㎡가 93,000,000원에 거래된 점을 참고할 수 있습니다.

* 그러나 본건은 2022년 신축 건물로, 연식 차이가 크고 최신 트렌드를 반영한 도시형생활주택이라는 점에서, 과거 연식의 다세대주택 가격 비교만으로는 정확한 시세 판단에 한계가 있습니다. 신축 건물로서의 가치 상승 여력 및 감정가의 적정성을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 임차인 박세훈의 미배당 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 금액 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 예상 입찰가를 98,000,000원 으로 산정합니다.

* 본 입찰가는 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 낙찰가는 경매 상황 및 응찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 입찰가 외 인수 보증금 20,000,000원을 별도로 준비해야 하므로, 총 실투자금은 (예상 입찰가 + 20,000,000원)이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.