나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [15] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [15] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경1665
• 주소: 대전광역시 동구 비래서로26번길 43, 행복한가 4층401호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매4계 2025타경1665 | 소재지: 대전광역시 동구 비래서로26번길 43, 행복한가 4층401호 | 감정가: 103,000,000원 | 최저가: 50,470,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경1665 (15) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (15)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층401호

용도: 연립주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 103,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 구OO

채권자: 대OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 (사용승인일: 2022.8.18.) 내 제2층 제201호 (총 28개 호수 중 하나)

외벽: 석재외장 및 판넬, 드라이비팅 등 마감.

내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.

창호: 새시창호.

이용 상태: 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중.

설비 내역: 급탕, 급배수 등 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

토지 면적: 18.28㎡ (약 5.53평)

건물 면적: 23.13㎡ (약 7.00평)

토지 지분율: 1827.58 (단위는 명확하지 않으나, 해당 호실의 토지 분담 비율로 추정)

건물 지분율: 2312.66 (단위는 명확하지 않으나, 해당 호실의 건물 분담 비율로 추정)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역-반드시 별도 확인 요함), 중점경관관리구역.

공부와의 차이: 대체로 부합함.

1.3. 입지조건

본건은 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재되어 있는 지역으로, 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성 또한 양호합니다. 검색 결과, 인근에 주택 단지 및 일부 상가, 근린생활시설 등이 분포하고 있는 것으로 확인되었습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 구OO입니다. 채권자는 대OOOOOOOO이며, 채무자의 담보권 실행으로 경매가 개시된 것으로 보입니다. 권리 분석 시 가장 중요한 점은 "토지 별도등기 있음"이라는 특이사항입니다. 이는 건물과는 별개의 권리(예: 근저당, 압류 등)가 토지에 설정되어 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 토지의 등기부등본을 확인하여 추가적인 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 다만, 임의경매의 경우 일반적으로 선순위 담보권 외의 권리는 말소되는 경우가 많으나, 별도 등기의 성격에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 가양동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 가양중학교가 있어 학생 유동 인구가 있는 편입니다. 또한, 다양한 종류의 주택과 근린생활시설, 상가주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 검색 결과, 행복한가 빌라와 같은 주거시설과 함께 인근에 상가 건물 및 근린생활시설들이 분포하고 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있으며, 본건의 주요 소비층은 거주민 및 인근 직장인, 학생 등으로 예상됩니다. 도시형생활주택(원룸형)으로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 보이나, 주변 경쟁 물건과의 비교 분석이 필요합니다.

1.6. 생활정보

본건은 5층 건물 내 2층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구나 신혼부부 등 소규모 가구에게 적합한 형태입니다. 최신 사용 승인일(2022.8.18.)을 자랑하는 건물로, 외벽은 석재, 판넬, 드라이비팅 등으로 마감되어 현대적인 외관을 갖추고 있습니다. 내벽은 벽지와 타일로, 창호는 새시로 마감되었습니다. 급탕, 급배수, 난방, 가스, 화재탐지 및 소화설비, 승강기 설비 등 생활에 필요한 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 "임대관계 미상"이라는 점입니다. 현재 거주자가 있는지, 있다면 임대차 관계는 어떻게 되는지 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 현장 조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부 구조, 설비, 이용 상태 등에 대한 정확한 파악이 어려웠으며, 일반적인 이용을 기준으로 조사되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장을 재방문하여 내부 상태를 상세히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. "토지 별도등기 있음" 역시 추가적인 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 주거용 건물 및 근린생활시설이 확인되었으나, 직접적으로 혐오시설에 대한 정보는 나타나지 않았습니다. 다만, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

대전지방법원 2025타경1665 (15) 사건의 본건은 신축에 가까운 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근에 지어진 건물로 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미상, 토지 별도 등기 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 이를 해소하는 것이 중요합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 신축급 건물: 2022년 사용 승인으로 건물 노후도가 적어 즉시 임대 또는 거주가 가능하며, 추가적인 리모델링 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

2. 도시형생활주택의 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 주택에 대한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 편리한 교통 및 주거 환경: 대중교통 이용이 편리하고, 주거 지역으로서 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

4. 합리적인 감정가: 시장 시세 대비 감정가가 합리적인 수준이라면, 경매 특유의 가격 메리트를 통해 시세차익을 노릴 수 있습니다. (단, 본건의 실제 시장 가치에 대한 추가 조사가 필요합니다.)

5. 향후 지역 개발 가능성: 대전광역시 동구 지역의 개발 계획 등을 고려하여 장기적인 시세 상승 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계