나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2704 [1] 경상남도 함안군 대산면 평림리 689-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 대산면 평림리 소재 평림교차로 북서측 인근에 위치하며 부근은 전, 답, 임야, 취락, 중.소규모 공장등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시 됨.

형태 및 이용상태

(기호1~5) 토지 공히 완경사 지세내 부정형의 토지로서 (기호1)토지는 토지임야 상태, (기호2)토지는 휴경지 및 지상에 분묘소재하며, (기호3)토지는 묘지, (기호4)토지는 토지임야로서 경사면, (기호5)토지는 휴경지로서 경사면 상태임.

인접 도로상태

(기호2,4,5)토지 북동측으로 왕복2차선 도로가 소재하며, (기호1,3)토지는 지적도상 맹지로서 (기호1)토지는 (기호4)토지를 통하여 접근 가능하며, (기호3)토지는 (기호1,2,4)토지를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호2: 계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2021-04-01)(접함), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호4: 계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2021-04-01)(접함), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호5: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 소로3류(폭 8m 미만)(2021-04-01)(접함), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
-목록1.4.는 임야, 목록2.5.는 휴경지, 목록3.은 묘지 상태임. 목록1.3.은 지적도상 맹지임.
-목록2.의 지상 일부에 분묘 소재하고, 목록3.은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황 대부분 묘지로 조성되어 다수의 분묘가 소재하고 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
-목록2.3.5.는 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 대산면사무소의 사실조회회신에 의하면, 목록2.5.는 휴경상태의 농지이며, 목록3.은 전용허가를 받지 않은 묘지가 대부분을 차지하고 있으며, 각 토지는 농지법상 농지에 해당됨으로 취득 시 농지취득자격증명이 필요하다고 함. 또한, 전용허가를 득하지 않고 조성한 목록3.의 묘지 및 목록2.5.에 육안으로 확인 되지 않은 훼손이 있는 경우 원상회복 명령이 될 가능성이 있으며, 단, 목록3.의 묘지가 농지법 시행(1973.1.1.) 이전부터 묘지 이용하고 있음을 증명할 경우 농지법상 농지가 아니므로 원상회복 명령 대상이 아니라고 함.
-본건 토지 지상의 소나무 등 잡목을 포함하여 평가하였으며, 묘지목은 묘지의 부속물로서 평가에서 제외함. 육안으로 식별치 못한 분묘 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2024타경2704 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 450,749,600원

채권자: 김해축산업협동조합 (기록상 확인된 경매 신청 채권자)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 대산면 평림리 689-5

용도: 전 (토지)

토지면적: 3997.00㎡ (약 1209.14평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가 요약

감정평가서에 따르면 본건 토지는 경상남도 함안군 대산면 평림리 소재 평림교차로 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답, 임야, 취락, 중.소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 토지는 완경사 지세 내 부정형이며, 기호별로 임야, 휴경지, 묘지 상태로 이용 중입니다. 소나무 등 잡목을 포함하여 평가되었으며, 묘지목은 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 대산면 평림리 평림교차로 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 임야, 주거 단지, 중소규모 공장 등이 혼합되어 있는 농촌 및 공업 지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지 북동측으로는 왕복 2차선 도로가 접해 있습니다. 그러나 목록 1번과 3번 토지는 지적도상 맹지입니다. 이 중 1번 토지는 4번 토지를 통해, 3번 토지는 1번, 2번, 4번 토지를 통해 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 대부분 계획관리지역에 속해 있습니다. 일부 구역에는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등의 규제가 적용됩니다.

특히, 5번 기호 토지는 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어 향후 개발 방향에 대한 계획이 수립된 지역입니다.

또한, 2번, 4번, 5번 기호 토지는 폭 8m 미만의 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 12월 20일 접수된 김해축산업협동조합의 근저당권(을3)입니다. 그 외 소유권 이전 등기(갑1, 갑2, 갑5) 및 김해축산업협동조합의 지상권설정(을4) 기록이 있으나 모두 말소 처리되었습니다. 본건 임의경매 개시결정(갑8) 역시 김해축산업협동조합이 신청하였습니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 경매를 통해 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 것으로 예상됩니다.

3.3. 채권 및 채무 총액

등기부상 채권 총액은 336,000,000원(근저당권 설정액)입니다. 본 경매 신청 채권액은 287,994,421원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지인 함안군 대산면 평림리는 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다. 계획관리지역과 성장관리계획구역(산업형)으로 지정된 점으로 미루어 볼 때, 농업적 이용 외에 소규모 산업 시설이나 관련 시설의 입지 가능성이 있습니다. 주변에 혼재된 공장들은 지역의 산업적 특성을 보여줍니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 환경에 대한 조사 결과, 해당 토지에서 직접적으로 인접하거나 근거리에 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 농업 활동 및 일부 소규모 공장이 혼재하므로, 향후 이용 계획 수립 시 해당 시설들의 영향력을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 편의시설

함안군 대산면은 농촌 지역의 특성상 대형 편의시설보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의시설(면사무소, 소규모 상점, 농협 등)이 존재할 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 현황은 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본건 토지(목록 2, 3, 5)는 농지법상 농지에 해당하여 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 분묘 및 지장물 관련

목록 2번 토지 일부와 목록 3번 토지 대부분에 분묘가 소재하고 있습니다. 특히 목록 3번은 공부상 지목은 '전'이나 현황 묘지로 이용 중이며, 전용허가 없이 조성된 것으로 보입니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 분묘 연고자와의 분쟁 소지가 있습니다. 감정평가액은 이러한 사항을 감안한 금액입니다. 육안으로 식별되지 않은 분묘가 추가로 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지 접근성 제약

목록 1번과 3번 토지는 지적도상 맹지로, 인접 토지를 통한 간접적인 접근만 가능합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 기타 법규 관련

전용 허가 없이 조성된 묘지(목록 3번)의 경우, 농지법 시행 이전부터 묘지로 이용되었음이 증명되지 않으면 원상회복 명령의 대상이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 함안군 대산면에 위치한 전(밭) 토지로, 계획관리지역 등 개발 가능성이 있는 용도지역에 포함되어 있습니다. 그러나 지적도상 맹지, 다수의 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 불확실성, 농지취득자격증명 필요 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 묘지로 이용 중인 부분은 법적 문제 및 원상회복 가능성이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형) 지정으로 인한 향후 개발 잠재력 보유.

* 토지면적이 넓어 활용 방안에 따라 다양한 개발 또는 농업적 이용 가능.

* 농지 및 분묘 관련 이슈를 해결할 경우, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 제반 리스크(농지취득 제약, 맹지, 분묘 및 분묘기지권 성립 불확실성, 묘지 원상회복 가능성 등)를 고려할 때, 감정평가액(450,749,600원) 대비 70% 수준인 약 315,000,000원에서 340,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 응찰자들의 판단에 따라 변동될 수 있으며, 철저한 권리분석 및 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.