나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2888 [1] 경기도 여주시 가남읍 신해리 418-16 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2888 [1] 경기도 여주시 가남읍 신해리 418-16 전 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매1계 2024타경2888 | 소재지: 경기도 여주시 가남읍 신해리 418-16 | 감정가: 269,675,000원 | 최저가: 188,773,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 여주지원 2024타경2888 (1)이며, 경기도 여주시 가남읍 신해리 418-16 소재의 토지입니다. 용도는 '전(밭)'이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 감정가는 269,675,000원입니다.

1.2. 면적 및 용도

총 토지면적은 1,541.00㎡로, 약 466.15평에 해당합니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물면적은 없습니다. 토지이용계획상 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한 200m) 및 자연보전권역의 제약을 받습니다.

1.3. 권리 관계 및 매각 조건

소유자 및 채무자는 최OO으로 동일하며, 채권자는 정OOOOOOO입니다. 본건은 토지매각 건이며, '분묘기지권' 및 '농지취득자격증명'을 요하는 특이사항이 있습니다. 특히, 농지취득자격증명(농취증)은 제출이 필수이며 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하므로 주의가 필요합니다.

2. 현황 및 입지 분석

2.1. 입지 조건 및 주위 환경

본건은 여주시 가남읍 신해리 '동남아파트' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 농가주택 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. (참고: 지도 검색을 통한 주변 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 토지까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 다만, 버스정류장까지의 거리 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 편으로 판단됩니다. 남동측으로 로폭 약 3-4미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입은 용이합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

전체적으로 부정형의 완경사 토지입니다. 기호 1, 2는 현재 '전(밭)'으로 이용 중이며, 기호 3은 부정형 완경사로서 '선하지'로 이용 중입니다. 기호 4는 부정형 완경사지로 '자연림' 및 일부 '도로'로 제공되고 있습니다. 기호 4 토지 지상에는 분묘가 소재합니다.

3. 권리 및 투자 분석

3.1. 권리 분석

본건은 소유자와 채무자가 동일한 부동산임의경매 사건으로 기본적인 권리관계는 단순한 편입니다. 다만, '분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있어, 낙찰자가 이를 인수할 경우 명도 또는 협의를 통해 처리해야 하는 법적 리스크가 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 '농지취득자격증명' 미제출 위험입니다. 농취증을 발급받지 못하면 매수보증금(입찰보증금)을 몰수당하므로, 입찰 전 관할 관청에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

두 번째 리스크는 '분묘기지권'입니다. 분묘기지권이 성립하는 분묘에 대해서는 낙찰자가 이를 인수하며, 향후 토지 이용 및 개발에 제한을 받을 수 있습니다.

세 번째는 '선하지'와 '자연보전권역' 제한입니다. 기호 3의 선하지는 상공에 고압선이 지나가 토지 이용에 제약이 있으며, 자연보전권역 규제로 인해 대규모 개발행위는 제한될 수 있습니다.

3.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하므로, 상업시설이나 인프라가 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 생활 편의시설은 인근 가남읍 소재지 등을 이용해야 하며, 차량 이동이 필수적입니다.

3.4. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 계획관리지역 내 약 466평의 비교적 넓은 면적을 가진 농지 및 임야입니다. 도로에 접하고 있어 건축 행위의 가능성이 있습니다. 농지취득자격증명 발급 가능성이 확인되고, 분묘기지권 처리에 대한 명확한 전략이 있다면, 향후 지가 상승 또는 실수요 목적의 전원주택 부지 등으로 투자 가치가 있습니다.

단기 투기 목적보다는 농지 실수요자 또는 장기적인 토지 활용 계획을 가진 투자자에게 적합한 물건입니다. 입찰가 산정 시 분묘 처리 비용과 농취증 발급 가능 여부를 반드시 고려해야 합니다.

법원 정보

여주지원 경매1계