나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [21] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (21)

* 소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층407호

* 용도: 연립주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택_원룸형)

* 감정가: 101,000,000원

* 토지면적: 18.28㎡ (약 5.54평) (토지 지분)

* 건물면적: 23.13㎡ (약 7.00평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등으로 형성되어 있어 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한지역), 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계 요약:

* 말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서에 '토지 별도등기 있음'으로 기재되어 있습니다. 해당 별도 등기의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서 (407호)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 확정일자: 2023년 6월 28일

* 배당신고일자: 2025년 4월 11일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있어, 배당 절차에서 전액 배당받을 것으로 예상되나, 실제 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있습니다.

* 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 2,190,000,000원 (집합건물 등기부요약 기준)

* 소유권 보존: 구덕희 (2022.08.31)

* 근저당: 대전동부새마을금고 (총 1,960,000,000원, 2022.08.31) - 말소기준권리

* 주택임차권: 서윤지 (30,000,000원, 2025.04.22 접수, 2023.06.28 확정) - 말소

* 압류: 북대전세무서장 (2025.12.04) - 말소

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 주로 1990년대에 건축된 다세대주택으로, 본건(2022년 사용승인)과 건축 연도 및 주택 유형에서 차이가 있습니다.

* 참고로 분석된 매매 사례의 면적 및 가격은 다음과 같습니다.

* 덕림빌라 (2025.12.19): 40.95㎡, 6,190만원 (약 151만원/㎡)

* 우정빌라 (2025.12.13): 56.555㎡, 9,300만원 (약 164만원/㎡)

* 석정주택 (2025.12.08): 46.1㎡, 6,500만원 (약 141만원/㎡)

* 본건은 비교적 최근에 건축된 도시형생활주택(원룸형)으로, 제공된 시세 자료의 오래된 다세대주택보다 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 101,000,000원 (약 437만원/㎡)은 최근 거래된 다세대주택의 시세보다 높은 수준이며, 이는 신축 연식 및 원룸형 주택의 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 인근에 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조:

* 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 5층 건물 중 제2층 제201호 외 27개 호입니다.

* 사용승인일: 2022년 8월 18일.

* 외벽: 석재외장 및 판넬, 드라이비팅 등 마감.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.

* 창호: 새시 창호.

* 이용상태:

* 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비내역:

* 급탕, 급배수 등 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태:

* 가장형의 토지로서 서측 인접 도로 대비 대체로 등고평탄하며, 집합건축물대장상 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며, 도로 상태는 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 있음:

* 물건명세서에 '토지 별도등기 있음'으로 기재되어 있습니다. 등기사항전부증명서를 통해 해당 별도 등기의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 관련:

* 임차인 서윤지는 대항력이 없으나, 보증금 30,000,000원에 대한 미배당 금액이 있을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 현재 인수 보증금 합계는 0원으로, 배당으로 해소될 가능성이 높으나 확인이 필요합니다.

* 현장 조사 정보 부족:

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 이용 상태 등에 대한 정확한 파악이 제한적이었습니다. 일반적인 이용을 기준으로 파악되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택(원룸형)으로, 입지 조건 및 건물 상태가 양호한 편입니다. 주변 편의시설 이용이 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 말소될 것으로 보이나, '토지 별도등기' 존재 여부와 임차인 보증금의 최종 인수 가능성을 면밀히 분석해야 합니다. 감정가는 101,000,000원으로 책정되었으나, 주변 시세와의 비교 시 차이가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연식(2022년 사용승인)으로 건물 상태가 양호합니다.

* 대전 동구 가양동 지역에 위치하여 지역 내 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합합니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었으나, 신축이라는 점을 감안하면 합리적인 수준일 가능성도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다.

주변 다세대주택의 최근 거래가격을 고려할 때, 본건은 신축 연식으로 인해 더 높은 가치를 가질 수 있으나, 원룸형 소형 주택의 특성을 감안해야 합니다.

또한, '토지 별도등기'와 임차인 보증금의 최종 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

이에, 감정가 101,000,000원을 기준으로, 권리 분석 및 현장 확인 결과에 따라 차등적으로 입찰가를 산정하되, 신중한 접근을 위해 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

정확한 권리관계 및 법적 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.