나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [25] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경1665 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층504호이며, 용도는 연립주택(도시형생활주택)입니다.

감정평가액은 104,000,000원입니다.

토지 면적은 18.28㎡(약 5.53평)이며, 건물 면적은 23.14㎡(약 7.00평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 대OOOOOOOO입니다.

주의사항으로 토지에 별도 등기가 있음을 명시하고 있습니다.

1.1. 입지 및 주변 환경

1.1. 1. 위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재되어 있으며, 도시형생활주택으로서 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

1.1. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)으로 지정되어 있습니다. 교육환경보호구역(상대정화구역)의 경우, 동부교육지원청을 통해 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.1. 4. 인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

1.2. 건물 정보

1.2. 1. 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕으로, 2022년 8월 18일에 사용승인을 받은 5층 건물 내 제5층 제504호입니다. 외벽은 석재외장 및 판넬, 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호입니다. 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다.

1.2. 2. 설비내역

급탕, 급배수 등 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 3. 건축물 현황

건축물대장상으로는 총 28개 호실로 구성되어 있으며, 연면적은 998.436㎡(약 302.26평)입니다. 본건은 5층에 위치한 전용면적 23.14㎡(약 7.00평)의 원룸형 주택입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존은 2022년 8월 31일 구덕희씨 명의로 되어 있습니다. 같은 날짜로 대전동부새마을금고의 근저당권(총액 2,160,000,000원)이 설정되었으며, 이 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이후 임의경매 개시 결정(2025타경1665) 및 압류가 등기되었습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

1.3. 2. 임차인 현황 및 인수 권리

본건 504호에는 정 임차인이 거주 중입니다. 보증금은 110,000,000원이며, 차임은 없습니다. 전입일자는 2023년 11월 28일, 확정일자는 2023년 10월 27일입니다. 배당 신고일자는 2025년 6월 5일이며, 임차인에게 대항력은 없습니다. 이에 따라 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 시세 및 상권 분석

1.4. 1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보는 모두 1990년대에 준공된 다세대주택으로, 본건(2022년 준공)과는 건축 연도 및 건물 유형에서 차이가 큽니다.

- 덕림빌라(1994년 준공, 전용 40.95㎡)는 2025년 12월 19일 6,190만원에 거래되었습니다.

- 우정빌라(1991년 준공, 전용 56.555㎡)는 2025년 12월 13일 9,300만원에 거래되었습니다.

- 석정주택(1990년 준공, 전용 46.1㎡)는 2025년 12월 8일 6,500만원에 거래되었습니다.

이들 older 다세대 주택들의 실거래가를 고려할 때, 본건은 신축 건물이라는 점을 감안하면 감정가(104,000,000원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 2. 감정가 대비 시세 평가

본건은 2022년 준공된 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 약 7평에 감정가 1억 4백만원입니다. 이는 평당 약 1,485만원 수준입니다. 주변의 노후된 다세대주택 실거래가와 직접 비교하기는 어렵지만, 신축임을 감안하면 감정가는 시장 가격을 적정하게 반영한 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보 및 편의 시설

1.5. 1. 편의시설

주변에 아파트 단지와 상가 주택 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 용이한 점도 장점입니다.

1.5. 2. 혐오시설 및 기타 특이사항

본건 인근에 가양중학교가 위치하고 있으며, 일부 지역은 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설의 입점은 제한될 수 있습니다. 특별히 주거 환경을 저해하는 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지 별도등기 분석

본건의 가장 큰 리스크 요인은 '토지 별도등기 있음'이라는 점입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 어떤 종류의 권리가 토지에 별도 등기되어 있으며, 이것이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는지 여부가 불확실합니다. 이에 대한 면밀한 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.6. 2. 기타 법적/행정적 제한

토지 이용계획상 '교육환경보호구역(상대정화구역)'에 해당하므로, 관련 법규에 따른 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 깔끔한 건물 상태와 편리한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 '토지 별도등기 있음'으로 명시된 사항의 구체적인 내용, 특히 매각 후 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크로 작용합니다. 이 부분이 명확히 해소되지 않으면 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로, 명도에 따른 큰 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 소형 주거 상품: 1~2인 가구에 적합한 원룸형 주거 공간으로, 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 104,000,000원입니다. 임차인 인수 금액은 0원입니다.

주변 시세는 노후 건물을 기준으로 형성되어 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 신축임을 감안한 감정가는 합리적으로 보입니다.

다만, '토지 별도등기'의 존재 및 그로 인한 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)'의 인수 가능성에 대한 불확실성이 큰 리스크 요인입니다.

이러한 불확실성을 감안하여, 감정가 대비 90% ~ 95% 수준인 94,000,000원에서 99,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

잠재적 리스크에 대한 추가적인 조사와 분석이 이루어진 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 권리관계 및 현장 조사를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.