나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [16] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (16)

채권자: 대전동부새마을금고

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한 가 4층 402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 104,000,000원

토지 면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

건물 면적: 23.15㎡ (약 7.00평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 일반적인 환경을 형성하고 있습니다.

또한, 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원) 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

토지 형상은 가장형으로, 서측 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄합니다.

집합건축물대장상 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

본건은 서측 및 남측으로 포장도로에 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.집합건물 등기부 요약

소유권 보존: 구덕희 (2022.08.31.)

근저당권: 대전동부새마을금고 (2022.08.31., 금900,000,000원, 말소기준권리)

근저당권: 대전동부새마을금고 (2022.08.31., 금600,000,000원, 말소)

근저당권: 대전동부새마을금고 (2022.08.31., 금660,000,000원, 말소)

임의경매개시결정: 대전동부새마을금고 (2025.03.07., 말소)

주택임차권: 김명수 (2025.05.01., 금30,000,000원, 말소)

압류: 북대전세무서장 (2025.12.04., 말소)

집합건물 총 채권액: 2,190,000,000원

3.1. 2.토지 등기부 요약

등기부채권 총액: 0원

주의사항: 토지 별도 등기 있음. (세부 내용 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.임차인 정보 (402호)

임차인: 김명수

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입일자/확정일자: 2023-07-28

배당신고일자: 2025-03-20

3.2. 2.권리분석

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

미배당 보증금 매수인 인수: 0원

임차인 김명수 씨는 대항력이 없어 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 또한, 보증금 전액이 배당될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권입니다.

경매를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 채권(근저당, 임차권, 압류 등)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 40.95㎡는 6,190만원, 56.555㎡는 9,300만원, 46.1㎡는 6,500만원에 거래되었습니다. 이는 대략 141만원/㎡ ~ 164만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본건 건물 면적(23.15㎡)을 적용하면, 유사 면적의 시세는 약 3,190만원 ~ 3,790만원 범위로 추정됩니다.

그러나 본건 건물은 2022년 8월 사용승인된 신축 건물로, 비교 대상이 된 주변 건물들(1990~1994년식)과는 건축 연식 차이가 매우 큽니다.

4.2. 주변 시장 동향

본건은 신축 연립주택(도시형생활주택)으로, 주변의 노후된 다세대 주택과는 차별화되는 장점을 가집니다.

감정가 104,000,000원은 이러한 신축 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

대전 동구 가양동 지역은 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 소형 평형의 도시형생활주택은 1인 가구 등 특정 수요층에게 꾸준한 관심을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕으로 건축되었습니다.

외벽은 석재외장 및 판넬, 드라이비팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호입니다.

건물 사용승인일은 2022년 8월 18일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5.2. 건물 설비 내역

급탕, 급배수 등 기본적인 위생 설비를 갖추고 있습니다.

또한 화재 탐지 및 소화 설비, 가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.3. 건물 이용 상태

집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)으로 등재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도 등기

가장 중요한 리스크 요인으로, 토지에 대한 별도의 등기가 존재한다는 점입니다. 이는 토지의 소유권이나 담보 설정 등에 별도의 문제가 있을 수 있음을 시사합니다. 낙찰자가 토지 사용에 대한 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 법적 검토와 확인이 필수적입니다. 토지 등기부 요약 상 채권 총액이 0원으로 되어 있으나, 별도 등기의 구체적인 내용은 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 정보 확인

임차인 김명수 씨의 경우 대항력이 없고 보증금 전액 배당이 예상되어 인수 부담은 없습니다.

다만, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 설비, 이용 상태 등은 일반적인 기준과 건축물현황도, 외부 관찰, 탐문 조사 등에 의해 파악되었으므로, 실제 상태와 다를 수 있습니다. 입찰 전 추가적인 내부 확인이 권장됩니다.

6.3. 기타 공부와의 차이

제공된 정보에 따르면, 토지 및 건물 공부상 내용과 현황은 대체로 부합하는 것으로 파악됩니다.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역 - 동부교육지원청에서 별도 확인 필요), 중점경관관리구역에 속해 있어 관련 법규 준수 및 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 기대됩니다. 임차인과의 관계에서 별도의 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

하지만 '토지 별도 등기'라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 권리 분석 및 법적 검토가 선행되어야 합니다. 해당 리스크가 명확하게 해소되지 않는다면 신중한 접근이 필요합니다.

감정가는 신축 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 보이나, 주변의 오래된 건물들과의 시세 비교 시 괴리가 있습니다. 신축이라는 장점과 토지 관련 불확실성을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 신축 건물로 인한 높은 주거 만족도 및 깔끔한 관리 상태 기대.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없음.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 등 특정 수요층의 선호도가 높을 수 있음.

* 쾌적한 주거 환경 조성에 기여하는 경관 관리 구역 인접.

9. 예상 입찰가

감정가: 104,000,000원

최근 매매 사례 기반 추정 시세: 약 3,190만원 ~ 3,790만원 (주변 오래된 건물 기준)

본건은 신축 연식으로 인해 실제 시세는 감정가와 유사하거나 그 이상을 기대할 수도 있습니다.

그러나 '토지 별도 등기'의 존재는 매우 큰 불확실성이며, 이로 인해 입찰가를 보수적으로 산정할 필요가 있습니다. '토지 별도 등기' 관련 문제가 명확히 해결되지 않으면, 실질 가치는 감정가보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

따라서, '토지 별도 등기' 리스크를 반영한 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 제안합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 62,400,000원 ~ 72,800,000원 (감정가의 60% ~ 70%)

* 조심스러운 예상 입찰가 범위: 72,800,000원 ~ 83,200,000원 (감정가의 70% ~ 80%)

'토지 별도 등기'에 대한 상세 조사 및 전문가 자문 없이는 무리한 입찰은 권장하지 않습니다. 조사 결과에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

추천 예상 입찰가 : 70,000,000원 ~ 75,000,000원 (단, '토지 별도 등기' 관련 리스크 확인 후 최종 결정 필요)

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