나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106514 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 388 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리리소재 진전면 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2: 대체로 자체지반 등고평탄한 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

기호3,4: 대체로 자체지반 등고평탄한 부정형의 토지로서 (기호1,2)토지의 부속용도로 이용중임.

기호7: 대체로 자체지반 등고평탄한 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2: 일단으로 북동측으로 현황 세로가 소재함.(지적도상 구거월편)

기호3,4: (기호1,2)토지를 통하여 접근가능하며 지적도상 맹지임.

기호7: 북동측으로 현황 세로가 소재함.(지적도상 구거월편)

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,4,7: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>

제시목록 외의 물건

별첨 ""사진 및 지적및건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

본건(기호3,4)토지는 지목 '답' 이나, 현황 (기호1,2) 토지의 부속용도로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

5.5-1. 조립식경량철골조 칼라시트지붕 단층건으로서

외벽: 판넬등 마감.
천장: 판넬등 마감.
바닥: 페인팅등 마감.
창호: 샤시 창호 임.

6. 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층건으로서

외벽: 칼라시트, 판넬등 마감.
천장: 판넬, 우레탄발포등 마감.
바닥: 페인팅등 마감.
창호: 샤시 창호 임.

8. 일반철골구조 스라브지붕 단층건으로서

외벽: 판넬마감.
내벽: 판넬마감.
바닥: 페인팅등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

5,5-1. 공장, 냉동냉장 창고등
6. 냉동, 냉장창고등
8. 공장등으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건(기호5-2)건물은 현황 멸실상태로서 평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 냉동설비 1식 외 17점(그 중 8점은 소재불명으로 평가 제외, 감정평가서 참조) 매각 포함. 기계기구 감정평가명세표상 중복 기재된 기계·기구(일련번호 11.~18., 27.~104.)는 평가 제외. 본건 부동산 내 소재하는 이동 가능한 구조의 제시외 건물(사무소, 숙소, 컨테이너 등 – 감정평가서 및 현황조사서 참조)은 임차인이 설치한 것으로 탐문되어 평가 및 매각 제외.
목록1.2.7. 공업용 건부지로 이용 중임.
목록1.2. 일단의 건부지로 등재되어 있는바, 감정평가액은 이를 감안한 금액임. 제시외 수목(감정평가서상 기호 ㅊ) 매각 포함.
목록3.4. 지목 ‘답’이나 현황 목록1.2.의 부속용도로 이용 중임. 지적도상 맹지임.
목록5. 공장, 냉동·냉장창고 등으로 이용 중임. 공부상 건물 중 관리사(감정평가서상 일련번호 5-2)는 현황 멸실상태로 평가 제외. 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㅁ) 매각 포함. 건물 내 설치되어 있는 냉동·냉장설비는 임차인이 설치한 것으로 탐문되어 평가 및 매각 제외. 제시외 건물 중 폐수 처리실(감정평가서상 기호 ㄹ)은 오폐수 처리시설 중 콘크리트구조물(침전조, 폭기조)을 포함하여 평가하였고, 펌프 등 기계시설은 임차인이 설치한 것으로 탐문되어 평가 및 매각 제외.
목록6. 냉동·냉장창고 등으로 이용 중임. 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㅅ~ㅈ) 매각 포함. 제시외 건물 중 창고(감정평가서상 기호 ㅂ)는 임차인이 설치한 것으로 현황조사되어 매각 제외.
목록8. 공장 등으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경106514 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 388

용도: 근린시설 (공장, 냉동·냉장창고, 공업용 건부지 등 복합 용도)

감정가: 2,500,940,000원

토지면적: 4628.00㎡ (약 1,400.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2054.37㎡ (약 621.5 평)

건물 제시외면적: 341.40㎡ (일부 매각 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프아이삼삼유동화전문

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 소재, 진전면 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 취락, 농경지, 임야, 근린시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태

토지 일부(기호 1,2,7)는 북동측으로 현황 도로(세로)가 소재하며, 타 토지(기호 3,4)는 지적도상 맹지이나 인접 토지(기호 1,2)를 통해 접근 가능합니다.

토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

주변 시설

본 건 주변은 주로 농경지, 임야, 소규모 공장 및 주거 밀집 지역이 혼재되어 있습니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다. (자체 조사 결과)

3. 권리분석

등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류 내역이 존재하며, 이들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2009년 04월 10일 접수된 중소기업은행 근저당권(을5)입니다.

총 채권액 (등기부상)

토지 등기부상 총 채권액은 약 3,325,160,261원이며, 건물 등기부상 총 채권액은 약 3,230,350,211원입니다.

임차인 현황

* 박문수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.08.30, 대항력 없음.

* 양경순: 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입 2022.12.01, 대항력 없음.

* 전인철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2011.03.09, 대항력 없음.

* 주식회사전인푸드: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2022.12.07, 확정 2023.02.21, 배당 2025.01.17, 대항력 없음.

* 케이엘식품주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입 2023.02.22, 확정 무, 배당 2025.01.13, 대항력 없음.

인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 따라서, 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금

명시된 임차인 모두 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (총 인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면에 위치하며, 주변은 농경지, 임야와 함께 근린시설 및 공장 등이 혼재되어 있습니다.

주요 용도가 공장, 냉동·냉장창고, 공업용 건부지로 이용되고 있어 산업 활동을 위한 배후 수요가 존재할 것으로 보입니다.

제2종일반주거지역에 일부 편입되어 있으나, 주된 이용 현황은 공업 및 물류 관련 시설로 판단됩니다.

인근에 진전면 행정복지센터가 위치하여 행정 편의성은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

인근에 진전면 행정복지센터가 있어 기본적인 행정 서비스 이용이 가능합니다.

주변에 취락이 분포하고 있으나, 대규모 편의시설이나 상업 지구는 인접해 있지 않아 생활 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

해당 지역은 주로 농경지와 임야가 많아 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

맹지

목록 3,4 토지는 지목이 '답'이나 현황상 맹지로서, 차량 및 접근 통로 확보 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

소재 불명 기계·기구

공장 및 광업재단 저당법에 따라 매각에 포함되는 기계·기구 중 일부(8점)는 소재 불명으로 평가 제외되었습니다.

임차인 설치 설비/건물

건물 내 설치된 냉동·냉장 설비 및 제시외 건물 중 일부(사무소, 숙소, 컨테이너 등, 창고 등)는 임차인이 설치한 것으로 탐문되어 매각에서 제외되었습니다. 향후 해당 시설의 철거 및 원상복구에 대한 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

등기부상 특이사항

제시외사항에 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있으나, 임차인 현황표에는 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 상이합니다. 이는 권리 분석 시 주의 깊은 검토가 필요하며, 현재 명시된 임차인들의 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 추가적인 변동 가능성에 대한 확인이 요구됩니다.

토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

멸실된 건물

목록 5번 건물 중 관리사(일련번호 5-2)는 현황 멸실 상태로 평가에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면에 위치한 토지 및 공장, 창고, 근린생활시설 등이 복합된 부동산입니다. 넓은 토지 면적(약 1,400평)과 다양한 용도의 건축물을 일괄 매각하여 산업 및 물류 활동에 활용 가능성이 있습니다.

다만, 일부 토지의 맹지 문제, 임차인 설치 설비 및 건물의 별도 처리 필요성, 각종 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 보유하고 있습니다.

또한, 등기부상 '대항력있는임차인' 명시와 임차인 현황표 상 '대항력 없음' 기재 간의 불일치는 권리 분석에 있어 면밀한 확인이 요구되는 부분입니다.

8. 투자 포인트

일괄 매각을 통한 효율성

토지와 다수의 건물을 일괄로 매각하므로, 별도의 복잡한 절차 없이 단일 거래로 취득 가능합니다.

복합 용도의 잠재력

공장, 냉동·냉장 창고, 공업용 건부지, 제2종근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 건축물과 토지를 보유하고 있어, 사업 목적에 맞는 재구성 및 활용이 가능합니다.

넓은 토지 면적

약 1,400평에 달하는 넓은 대지는 향후 증축, 확장 또는 추가 시설 설치 등 사업 확장성을 제공합니다.

재매각 물건

재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰된 사유나 추가적인 협상 가능성이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 경매 절차상 인수해야 할 부담 (예: 인수 보증금)은 없는 것으로 확인되었습니다. 인수 보증금은 0원으로, 낙찰자가 추가로 부담할 보증금은 없습니다.

다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정평가액, 권리 관계, 임차인 현황, 시장 동향, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사가 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제안을 유보합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.