나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106514 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 388 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-15
물건 개요
나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106514 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 388 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경106514
- 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 388
- 감정가: 2,500,940,000원
- 최저가: 2,000,752,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 근린생활시설
마산지원 경매3계 2024타경106514 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 388 | 감정가: 2,500,940,000원 | 최저가: 2,000,752,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 보고서
1.1. 사건 및 물건 개요
사건번호는 마산지원 2024타경106514 (1)이며, 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 388 외 필지에 소재한 근린생활시설(공장 및 창고) 물건입니다.
본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건으로, 감정가는 2,500,940,000원입니다.
토지 총면적은 4628.00㎡ (약 1400.07평), 건물 총면적(제시외 포함)은 2395.77㎡ (약 724.73평) 규모의 대형 물건입니다.
소유자는 전OOO, 채무자 전OOO로 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자는 에OOOOOOO입니다.
특이사항으로 법정지상권 성립 여부 검토가 필요하며, 유동화물건(NPL)으로 분류되어 있습니다.
1.2. 물건 현황 요약
소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 388 외
용도: 근린생활시설 (공장, 냉동냉장창고 등)
감정가: 2,500,940,000원
토지면적: 4628.00㎡ (약 1400.07평)
건물면적: 2054.37㎡ (약 621.46평)
제시외 건물면적: 341.40㎡ (약 103.27평) (일부 매각 제외)
매각대상: 토지/건물일괄매각
경매구분: 부동산임의경매
특이사항: 법정지상권 성립여부 검토 필요, 유동화물건
2. 물건 상세 분석
2.1. 입지 조건
본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 소재 진전면 행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다.
주위 환경은 취락, 농경지, 임야, 근린시설 등이 혼재하는 지역입니다.
교통 상황은 감정평가서상 대체적인 대중교통 사정이 보통으로 평가됩니다.
토지 형태 및 도로 상태는 기호 1, 2, 7 토지는 공업용 건부지로 이용 중이며, 일단으로 조성되어 있습니다. 이들 토지는 북동측으로 현황 세로(좁은 도로)가 소재하여 접근 가능합니다. 기호 3, 4 토지는 지목은 '답'이나 현황은 기호 1, 2 토지의 부속용도로 이용 중이며, 지적도상 맹지(타 토지를 통해서만 접근 가능한 토지)입니다.
토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.
2.2. 권리 분석
본 물건은 소유자와 채무자가 동일한 전OOO이며, 채권자에 의한 임의경매 사건입니다.
가장 큰 권리적 이슈는 '법정지상권' 특이사항 기재입니다. 법정지상권 성립 여부를 철저히 검토해야 하며, 만약 성립한다면 토지 이용에 제약이 발생하고, 낙찰자의 추가적인 리스크(지료 청구 등)가 될 수 있습니다.
또한 '유동화물건'은 채권양도를 통해 매입된 채권(NPL)에 의한 경매일 가능성이 높으므로, 채권자의 매각 의지와 잔금 납부 기한 등에 영향을 미칠 수 있습니다.
일괄매각이지만, **주의사항**에 따라 매각에서 제외되는 물건들이 다수 존재합니다. 특히 임차인이 설치한 것으로 탐문되는 냉동·냉장설비, 일부 기계·기구, 이동 가능한 제시외 건물(사무소, 숙소, 컨테이너 등)은 매각 대상에서 제외되므로, 명도 시 임차인과의 협상 및 잔존물 처리 문제가 발생할 수 있습니다. 매각 포함/제외 목록을 감정평가서와 대조하여 정확히 확인해야 합니다.
2.3. 상권 분석 및 건물 이용 상태
본 물건의 용도는 근린생활시설이나, 현황은 공장(기호 5, 5-1, 8) 및 냉동·냉장창고(기호 5, 6) 등으로 이용 중입니다. 이는 지역 산업 활동과 연관된 용도로 보입니다.
주요 건물(기호 5, 6, 8)은 조립식경량철골조, 일반철골구조 등으로 지어졌으며, 공장이나 냉동·냉장창고로 사용하기에 적합한 구조와 설비를 갖추고 있습니다(위생설비, 급배수설비 등).
다만, 건물 중 관리사(기호 5-2)는 현황 **멸실상태**로 평가에서 제외되었으며, 제시외 건물 중 창고(기호 ㅂ)는 임차인이 설치하여 **매각 제외**됩니다. 이 점은 현황 사용 공간과 향후 이용 계획 수립 시 고려해야 합니다.
냉동·냉장설비, 기계기구(펌프 등)의 상당 부분이 **임차인 설치로 매각 제외**되므로, 낙찰 후 해당 시설을 계속 사용하려면 새로운 설비를 갖추거나 임차인으로부터 시설을 인수해야 할 수 있습니다.
2.4. 생활 정보
본 물건은 창원시 마산합포구 진전면 오서리 소재로, 진전면 행정복지센터 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.
주위 환경이 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역 특성상, 도시의 중심 상권과는 거리가 있으나, 공장 및 창고 운영에 필요한 주변 환경은 확보된 것으로 보입니다.
감정평가서상 주위 환경 외에 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 산업 환경 및 소음 발생 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다.
3. 주요 이슈 및 투자 의견
3.1. 잠재적 리스크
법정지상권 성립 가능성: 권리 분석상 가장 큰 리스크입니다. 성립 시 토지 사용의 제약 및 지료 문제가 발생합니다.
매각 제외 물건 명확성 부족: 임차인 설치 시설(냉동/냉장 설비, 일부 기계, 이동식 제시외 건물 등)이 다수 매각 제외됩니다. 이는 명도 및 후속 운영 계획 수립 시 **시설 재투자 또는 협의 비용**을 발생시킬 수 있습니다.
토지 이용의 제약: 기호 3, 4 토지는 맹지이며 지목이 '답'이나 현황은 부속용도입니다. 또한, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 제한이 있어 향후 개발 및 용도 변경에 어려움이 있을 수 있습니다.
기계기구 소재 불명: 일부 기계기구(8점)가 소재불명으로 평가에서 제외되어 있습니다.
3.2. 종합 의견
본 물건은 공장 및 냉동·냉장창고 등으로 활용되고 있는 대규모 근린생활시설 일괄매각 물건입니다. 면적이 넓고 활용도가 높은 산업용 시설이 포함되어 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.
그러나, 법정지상권 성립 가능성, 매각 제외되는 핵심 설비 및 제시외 건물의 다수 존재, 토지 이용계획상의 제한 등 복합적인 권리 및 현황 리스크를 내포하고 있습니다.
따라서, 입찰 전에는 반드시 **법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법률 검토**와 **임차인의 시설물 명확한 파악 및 명도 전략 수립**이 선행되어야 합니다. 리스크가 가격에 반영되어 시세 대비 저감된다면 투자 기회가 될 수 있습니다.
3.3. 투자 포인트
대형 산업용 부동산: 공장 및 냉동·냉장창고로의 즉시 활용이 가능한 대규모 시설입니다. 실수요자가 원하는 희소성 있는 물건일 수 있습니다.
토지/건물 일괄매각: 분할 매각의 위험 없이 전체 부지를 확보할 수 있어, 향후 일관성 있는 사업 운영이 가능합니다.
제시외 건물 일부 포함: 제시외 건물(폐수처리실, 창고 등) 일부가 매각에 포함되어 부속 시설의 활용도가 높습니다. (다만 임차인 설치 설비는 제외)
유동화 물건(NPL): 채권자가 명확한 매각 의지를 가지고 진행하는 경우가 많아, 경우에 따라 빠른 명도나 협상을 통한 채권 해결의 기회가 있을 수 있습니다.
법원 정보
마산지원 경매3계