나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3455 [1] 경상남도 의령군 용덕면 가미리 22-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3455 [1] 경상남도 의령군 용덕면 가미리 22-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경3455
• 주소: 경상남도 의령군 용덕면 가미리 22-1
• 감정가: 200,323,800원
• 최저가: 140,227,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

마산지원 경매3계 2024타경3455 | 소재지: 경상남도 의령군 용덕면 가미리 22-1 | 감정가: 200,323,800원 | 최저가: 140,227,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경3455 (1)

소재지: 경상남도 의령군 용덕면 가미리 22-1

용도: 임야 (현황 과수원, 휴경지 등 혼재)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 및 수목 포함 일괄매각)

소유자/채무자: 정OO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 11,256.00㎡ (약 3,404.76 평)

감정가: 200,323,800 원

1.3. 특이사항 요약

본 물건은 총 4개의 목록으로 구성된 임야 및 농지(현황 과수원/휴경지) 일괄매각 건입니다. 목록1은 현황 과수원으로 이용 중이며, 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다 (미제출 시 보증금 몰수). 지적도상 맹지이나, 현황 로폭 약 2m 포장도로를 통해 접근이 가능합니다. 제시외 건물(창고 12㎡) 및 제시외 수목(매실나무 등 약 410주)이 매각에 포함됩니다. 분묘기지권 성립 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 의령군 용덕면 가미리 소재 "가미리마을회관" 동측에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야가 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 소형차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 현황

1) 목록1 (과수원): 완경사 부정형 토지로, 공부상 '전'이나 현황 '과수원'으로 이용 중입니다.

2) 목록2, 3 (휴경지): 완경사 부정형 토지로, 공부상 '임야'이나 현황 '휴경지' 상태이며, 목록3 지상에 의령군 소유의 지하수관정 1식이 소재합니다.

3) 목록4 (임야): 급경사 부정형 토지로, 임야 상태입니다.

3. 권리 분석 및 법규 제약 사항

3.1. 권리 분석

본 건은 채권자 사OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지 전부입니다. 토지 지상에 소재하는 제시외 건물(창고)과 제시외 수목(매실나무 등)이 포함된 일괄매각이므로, 이들에 대한 추가 권리 문제가 발생할 가능성은 낮습니다. 다만, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 분묘 존재 시 소송 등 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

3.2. 법규 제약 및 규제

1) 목록1, 2, 3: 생산관리지역으로 분류되어 개발 제한이 상대적으로 적으나, 목록2, 3은 준보전산지에 해당합니다.

2) 목록4: 농림지역 및 임업용산지로 분류되어 있어, 산지관리법에 따른 엄격한 개발 제한을 받습니다. 보전 목적이 강한 토지이므로, 형질 변경 및 개발에 어려움이 따를 수 있습니다.

3) 공통: 전 필지 가축사육제한구역(일부제한구역: 돼지, 개, 닭, 메추리, 오리 제한)에 해당합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 농지취득자격증명 (최대 리스크)

목록1이 과수원(현황 전)이므로 매수인은 농취증을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰은 무효가 되고 보증금은 몰수됩니다. 농업 경영 계획 및 자격 요건을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

4.2. 분묘기지권 가능성

위성 및 현장조사 결과 육안 식별되는 분묘는 없으나, 수풀로 인해 식별되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생하며, 이는 명도 대상이 아니므로 협의 또는 소송이 필요할 수 있습니다.

4.3. 토지 현황상의 문제

지적도상 맹지이나, 현황 도로를 통해 접근하고 있으며, 감정평가액에 일부 현황 도로인 점이 감안되어 책정되었습니다. 해당 현황 도로의 사용 권원에 대한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 목록3 지상의 의령군 소유 지하수관정 1식은 추후 토지 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

5. 상권/생활 정보 및 종합 의견

5.1. 상권 및 생활 정보

본 물건은 농경지 및 임야가 혼재된 순수 농촌 지역이므로, 도시형 상권분석은 의미가 없습니다. 일상적인 생활 편의 시설은 마을회관 주변에 국한될 것으로 보이며, 대중교통 이용이 불편하여 차량 의존도가 높습니다. 본 보고서에 포함된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 파악할 수 없습니다.

5.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 총 면적 1만㎡가 넘는 대면적의 토지로, 현황 과수원, 휴경지, 임야가 혼재되어 있어 활용도가 다양합니다. 농업 경영 목적의 실수요자에게 적합하며, 특히 즉시 수입이 가능한 매실나무 등 유실수와 창고 시설이 포함되어 있다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 농취증 필수 제출 조건, 임업용산지의 규제, 그리고 분묘기지권 리스크에 대한 철저한 사전 조사 및 대응 방안 마련이 필요합니다.

5.3. 투자 포인트

1) 대규모 토지 면적: 11,256.00㎡ (약 3,404.76 평)의 넓은 면적으로, 장기적인 농업 경영 및 귀농/귀촌 부지로 적합합니다.

2) 수목 및 건물 포함: 제시외 창고(12㎡) 및 매실나무 등 유실수 410주가 매각에 포함되어 추가 비용 부담이 적습니다.

3) 현황 도로 확보: 지적상 맹지이나 현황 포장도로(로폭 약 2m)를 통해 실제 접근성이 확보되어 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계