나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105313 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 164 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105313 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 164 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경105313 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 164 | 감정가: 145,656,000원 | 최저가: 101,959,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 마산지원 2024타경105313 (2)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 164

용도: 전 (농경지 및 휴경지, 일부 묘지 이용 중)

매각대상: 토지매각 (부동산임의경매)

토지면적: 2142.00㎡ (약 647.95평)

감정가: 145,656,000원

비고: 건물면적은 0.00㎡이며, 본 건은 토지매각 사건임. (아파트가 아니므로 전용면적 및 분양면적 표시는 생략함.)

1.2. 특이사항 요약

본 물건은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수되는 농지입니다.

지상에는 분묘(평장묘) 다수기가 소재하여 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 감정평가액은 이를 감안하여 산정되었습니다.

지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 인접 농경지 또는 임야를 경유하여 접근이 가능합니다.

농지전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령의 처분 대상이 될 수 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 소재 "원산저수지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 취락가, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황 및 접근성

공히 본건까지 제 차량의 출입이 불가능한 맹지 상태입니다.

다만, 기호1 토지는 인접 농경지를 경유하여 접근 가능하며, 기호2 토지는 북서측 인접 임야를 경유하는 진입로가 개설되어 있어 실제 접근은 가능합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준이나, 물건지 자체의 차량 접근성은 극히 낮습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역으로, 추후 개발 행위 및 용도 변경에 비교적 유리한 용도지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)으로 지정되어 있으며, 기호1 토지는 추가적으로 하천구역(진전천_하천구역)에 일부 포함되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 박OO으로 동일하며, 채권자는 창OOOOOOOOO입니다. 통상적인 임의경매이므로 매각으로 소멸되지 않는 권리(선순위 임차권 등)는 명확히 확인되지 않으나, 임대관계는 미상입니다.

3.2. 특수 권리 및 법정 지상권 리스크

가장 큰 리스크는 지상에 소재하는 분묘(평장묘) 다수기로 인한 분묘기지권 성립 여부입니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 이용 및 개발에 중대한 제약이 발생하며, 소유권 행사에도 영향을 미치게 됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 진전면 고사리는 전형적인 농촌 지역이므로 대형 상권 형성이 어렵습니다. 생활 편의시설을 갖춘 중심 상권은 면 소재지나 창원 도심으로 이동해야 이용 가능합니다. 인근에는 카페나 한식당 등의 음식점 2곳이 검색되나, 일상적인 상권을 이루고 있다고 보기 어렵습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변은 원산저수지 인근의 취락가와 농경지, 임야가 혼재하는 곳으로, 도심의 복잡함에서 벗어난 전원생활에 적합한 환경입니다. 검색 결과상 인근에 특별히 보고된 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크

본 건은 '전' 용도의 농지이므로 매각허가 결정일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로, 사전에 농취증 발급 가능 여부를 진전면사무소에 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 분묘기지권 및 개발 제한 리스크

지상의 다수 분묘(평장묘)로 인해 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰자는 분묘기지권 성립 시 이를 수용하거나, 복잡한 협상 및 법적 절차를 통해 분묘 이장을 추진해야 하는 고위험이 있습니다.

5.3. 맹지 및 원상회복 명령 리스크

토지가 지적도상 맹지라는 점은 추후 건축 행위 및 개발 시 도로 확보를 위한 추가적인 비용(주변 토지 사용 승낙 또는 매입)을 발생시킵니다. 또한, 농지전용허가 없이 토지의 현황이 일부 묘지 및 휴경지 등으로 변경된 상태이므로, 취득 후 관청으로부터 원상회복 명령 처분 대상이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2,142㎡ (약 648평)의 대형 토지이며, 입지적으로는 계획관리지역에 속해 잠재적 개발 가치가 높습니다. 그러나 '농지취득자격증명', '분묘기지권', '맹지', '원상회복 명령 가능성' 등 해결해야 할 중대한 법적, 물리적 리스크를 다수 내포하고 있습니다. 따라서, 감정가가 이러한 리스크를 반영하여 책정되었다 하더라도, 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 특수 물건 처리 경험이 풍부한 전문 투자자의 접근이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역에 위치하여 농지로서의 활용뿐만 아니라, 향후 개발(전원주택, 창고 등) 가능성이 상대적으로 높습니다.

가격 메리트: 다수의 리스크(분묘, 맹지 등)가 감정가에 반영되어 있으므로, 이러한 리스크를 해결할 수 있는 경우 실제 개발 가치 대비 저가에 취득할 가능성이 있습니다.

대규모 면적: 약 648평의 면적으로, 단독 활용뿐만 아니라 향후 분할 매각을 통한 수익 실현 가능성도 고려할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계