나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105313 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 164 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 소재 '원산저수지' 남측 인근에 위치하며, 주위는 취락가, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건까지 제 차량의 출입 불가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 토지는 사다리형의 토지로서 인근지와 평탄하며, 토질은 보통이고 농경지로 이용 기호2) 토지는 부정형의 토지로서 서측으로 하향경사지로서 토질 및 지반은 보통이고 일부 묘지이용, 일부 농경지 및 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호1) 토지는 인접 농경지를 경유하여 접근가능하고, 기호2) 토지는 지적도상 맹지이나, 북서측의 인접 임야를 경유하는 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2021-12-23)(진전천_하천구역)<하천법>. 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

의견서 3페이지 '7.그 밖의 사항' 참조.

공부와의 차이

의견서 3페이지 '7.그 밖의 사항' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 미상임.

물건 비고

일부 농경지 및 휴경지, 일부 묘지(평장묘)로 이용 중이며, 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 농지전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령 처분 대상이 될 수 있으며, 취득 시 농지취득자격증명이 필요하다는 진전면사무소의 사실조회회신 제출됨.
지상 일부에 분묘(평장묘) 다수기 소재하며(분묘기지권 성립여부 불분명), 감정평가액은 이를 감안한 금액임. 지상에 있는 과수목을 포함하여 평가하였으며, 철거 및 이설이 가능한 농막(농업용하우스) 1동은 평가 및 매각 제외. 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026년 5월 27일 작성된 물건명세서 기준으로, 마산지원 2024타경105313 (2) 사건의 물건 보고서입니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2024타경105313 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창원원예농업협동조합 (등기부채권 총액: 283,800,000원)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 164

용도: 전 (밭)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 145,656,000원

토지 면적: 2142.00㎡ (약 648평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 소재 '원산저수지' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 취락가, 전답, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 직접적인 출입은 어렵습니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 기호1) 토지는 인근 농경지를 경유하여 접근 가능하며, 기호2) 토지는 지적도상 맹지이나 북서측 인접 임야를 경유하는 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

기호1) 토지는 사다리형으로 인근 토지와 평탄하며, 토질은 보통입니다. 농경지로 이용 중입니다. 기호2) 토지는 부정형으로 서측으로 하향 경사져 있으며, 토질 및 지반은 보통입니다. 현재 일부는 묘지(평장묘), 일부는 농경지 및 휴경지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(그 외 지역 200m 제한 조례 참조) 및 하천구역(진전천)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

소유권 이전: 1993년 12월 28일, 박덕규 (협의분할에 의한 상속)

근저당권: 마산원예농업협동조합 (2006년 3월 13일, 26,000,000원), 마산원예농업협동조합 (2010년 4월 5일, 20,800,000원), 창원원예농업협동조합 (2015년 6월 4일, 39,000,000원), 창원원예농업협동조합 (2016년 10월 19일, 78,000,000원), 창원원예농업협동조합 (2022년 10월 12일, 120,000,000원)

지상권 설정: 마산원예농업협동조합 (2006년 3월 13일)

임의경매 개시 결정: 창원원예농업협동조합 (2024년 9월 5일, 217,524,499원)

3.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리: 2006년 3월 13일 접수된 마산원예농업협동조합의 근저당권(을6)입니다. 등기부상의 모든 권리(근저당, 지상권)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로, 경매 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 보고서상 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 창원시 마산합포구 진전면 고사리 일대는 취락과 농경지, 임야가 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 상업시설 현황

주변에 대규모 상업 시설에 대한 언급은 없으며, 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인근 원산저수지 주변에는 간단한 공원 시설이 있을 수 있습니다. 하지만 대중교통 이용이나 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5.2. 주변 환경 요약

지역 특성상 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 2026년 3월경에는 의료폐기물 소각장 설치 추진으로 인한 주민 반발 및 논란이 있었던 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제 및 취득 조건

본건은 '전' 용도의 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시에는 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 농지 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령 처분 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 및 현황 관련 문제

토지의 일부가 묘지(평장묘)로 이용 중이며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 감정평가액은 이러한 부분을 감안하여 산정되었습니다.

6.3. 접근성 및 지적도상 맹지

지적도상 맹지이므로, 실제 토지 이용 및 건축 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타 특이사항 (분묘, 농막 등)

과수목은 감정평가에 포함되었으나, 철거 및 이설이 가능한 농막(농업용 하우스) 1동은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리에 위치한 계획관리지역 내 농지(전)로서, 감정가는 1억 4,565만 6천원입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지적도상 맹지이고 일부 묘지로 이용 중이라는 점은 취득 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 하천구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

7.2. 취득 시 고려사항

농지취득자격증명을 사전에 발급받을 수 있는지 확인해야 하며, 분묘기지권의 성립 여부 및 향후 처리 방안에 대한 검토가 필요합니다. 맹지로서의 접근성 확보 방안 마련도 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

농지 관련 규제가 엄격하나, 이를 충족하고 취득이 가능하다면 농촌 지역의 잠재적 가치를 확보할 수 있습니다. 주변 환경은 농업 활동에 적합한 지역으로 보입니다.

8.2. 활용 방안

정상적인 농업 활동을 위한 경작 또는 농지 관련 법규를 충족하는 범위 내에서의 개발 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위한 정확한 시장 조사 및 유사 물건의 최근 거래 사례 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.