나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [5] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (5)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 2층205호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 132,000,000원

토지면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

토지지분: 23.9412㎡ (약 7.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.30㎡ (약 9.17평)

건물지분: 30.2957㎡ (약 9.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOO (대전동부새마을금고로 추정)

1.2. 건축물 현황

사용승인일: 2022년 8월 18일

층수: 5층 건물 중 2층 205호

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

외벽: 석재외장 및 판넬, 드라이비팅 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

창호: 새시창호

1.3. 이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중.

1.4. 설비내역

급탕, 급배수 등 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비.

1.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역.

1.6. 공부와의 차이

대체로 부합함.

1.7. 기타 참고사항

임대관계 미상. 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부 관찰, 탐문 조사 등에 의함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등으로 형성되어 있으며, 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 도로상태

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022.08.31. 근저당권)

* 소유권보존: 구덕희 (2022.08.31.)

* 근저당권: 대전동부새마을금고 (2022.08.31., 9억원) - 말소기준권리

* 근저당권: 대전동부새마을금고 (2022.08.31., 6억원)

* 근저당권 (공동담보): 대전동부새마을금고 (2022.08.31., 6억 6천만원)

* 임의경매개시결정: 대전동부새마을금고 (2025.03.07., 2025타경1665)

* 압류: 북대전세무서장 (2025.12.04.)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

조사된 바에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.3. 인수되는 권리 (해당 사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 현황

조사된 임차내역 없음. (보증금 0원, 차임 0원)

* 임차인 중 대항력 있는 자가 없으므로, 인수되는 보증금은 없음.

3.5. 토지 등기부 요약

등기부채권 총액: 0원 (토지 관련 별도 등기 존재 가능성 언급됨)

3.6. 집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 2,160,000,000원 (총 근저당 및 기타 채권액 합계)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 지역.

4.2. 건축 연도별 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보는 주로 1990년~1994년에 건축된 다세대주택으로, 본건(2022년 준공)과는 건축 연도 및 주택 유형에서 큰 차이가 있습니다.

* 덕림빌라 (1994년식, 40.95㎡): 2025년 12월 19일 6,190만원 (약 499.9만원/평)

* 우정빌라 (1991년식, 56.555㎡): 2025년 12월 13일 9,300만원 (약 543.5만원/평)

* 석정주택 (1990년식, 46.1㎡): 2025년 12월 8일 6,500만원 (약 465.9만원/평)

본 건은 신축 건물(2022년 준공)임에도 불구하고, 감정가가 132,000,000원으로 제시된 주변 오래된 다세대주택의 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 건물의 신축 연도, 도시형생활주택이라는 점, 그리고 건물 전체의 가치 등이 반영된 것으로 보입니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과: 대전광역시 동구 가양동 지역은 일반 주거지역 및 근린생활시설 등이 주를 이루고 있으며, 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없음.)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가양중학교 인근에 위치하며, 아파트, 주택, 상가, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근 용이하며, 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

5.3. 교육환경

가양중학교가 인근에 있으며, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 교육적 환경은 양호할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도 등기

토지에 별도 등기가 있다는 점은 등기부 상 복잡성을 야기할 수 있으며, 해당 등기의 성격과 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 미상 임대차 정보

임차인 현황에서 조사된 임차내역이 없으나, 실제 거주자가 있을 수 있으므로 현장 방문 시 내부 확인 및 탐문이 필수적입니다. (임대 관계 미상)

6.3. 대규모 채무

집합건물 등기부상 근저당권 금액 합계가 21억원 이상으로 매우 크다는 점은, 해당 채권액이 건물 전체 또는 다수의 호실에 대한 담보로 설정되었을 가능성을 시사합니다. 이는 본 물건만의 특수성보다는 건물 전체의 재무 상태를 반영하는 것일 수 있습니다.

6.4. 감정가와 시세 간의 괴리

제공된 JSON 데이터상 오래된 다세대주택의 매매가는 본건의 감정가 대비 현저히 낮습니다. 신축 건물로서의 가치를 감안하더라도, 입찰 결정 시점에는 주변 유사 신축 건물의 실거래가 및 최신 시세를 추가적으로 면밀히 조사하여 감정가의 적정성을 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 신축 도시형생활주택으로, 외관 및 내부 설비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 임차인 또한 없는 것으로 조사되었습니다. 다만, 토지 별도 등기 존재 가능성과 임대 관계 미상이라는 점은 확인이 필요합니다.

주변 시세 정보는 오래된 다세대주택 위주로 제공되었으며, 본 건의 감정가는 이러한 시세보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 건물의 신축 연도 등 가치 상승 요인을 반영한 것으로 보이나, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물로, 노후화로 인한 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 편리한 생활 환경: 주변에 상가, 근린시설, 학교 등이 있어 주거 편의성이 양호합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 및 소형 가구 수요층을 대상으로 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 132,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세(오래된 다세대주택 기준)와의 괴리, 신축 건물로서의 가치, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금 및 대항력 있는 임차인이 없으므로, 감정가 132,000,000원을 기준선으로 하여, 본 물건의 가치를 면밀히 재평가한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 현 시세 조사를 통해 유사 신축 건물의 실거래가를 파악하고, 이를 바탕으로 120,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 최근 1~2년 내 완공된 유사 건물의 실거래가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.