나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [9] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (9)

* 소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층302호

* 건축물 정보:

* 건물명: 행복한 가

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택_원룸형)

* 사용승인일: 2022년 8월 18일

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물

* 매각 대상 정보:

* 해당 물건: 3층 302호 (전용면적 23.15㎡, 약 7.00평)

* 토지 지분: 18.2937㎡ (약 5.53평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 감정가: 104,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOO

* 전체 건물 연면적: 998.436㎡

* 전체 대지 면적: 553㎡

2. 입지조건

* 주위 환경: 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 지역으로 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경 보통임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 일반적인 대중교통 사정 보통임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한지역)

* 교육환경보호구역 (상대정화구역)

* 중점경관관리구역 (계족산, 식장산, 가양비래공원 인근)

* 인접 도로 상태: 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며, 도로 상태 보통임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 31일 접수된 대전동부새마을금고 근저당권 (을1)

* 등기부채권 총액: 2,160,000,000원 (대전동부새마을금고 근저당 및 압류 내역 포함, 모두 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (302호)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 11월 23일

* 배당신고일자: 2025년 6월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: (특이사항 없음)

* 권리분석 요약:

* 임차인 박 은 대항력이 없으며, 전입일자 및 확정일자를 기준으로 배당을 받을 것으로 예상됩니다.

* 예상 배당금: 20,000,000원 (보증금 전액 회수 예상)

* 미배당 보증금 매수인 인수: 해당 없음 (임차인 보증금 전액 배당 예상)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 토지 별도등기 유의)

4. 상권분석

* 본건은 대전 동구 가양동에 위치하며, 주변은 주거지역이 대부분을 차지합니다.

* 인근에 근린생활시설, 상가주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 가양중학교와 인접하고 있어 학생 및 교직원 관련 상권 이용이 가능합니다.

* 향후 개발 가능성이나 대규모 상업 시설 유치 가능성은 낮은 편으로, 안정적인 주거 지역 내 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통:

* 가양중학교 북서측 인근에 위치하며, 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스 승강장이 다수 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설:

* 주거 밀집 지역으로 인근에 소규모 마트, 편의점, 식당 등의 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 대전 동구청 및 대형마트, 백화점 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설:

* 가양중학교가 인접해 있으며, 주변에 초등학교, 고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 혐오시설:

* 현황 및 일반적으로 제공된 정보 내에서 특별히 인지되거나 명시된 혐오 시설은 없습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 개별적인 시설 존재 가능성은 있습니다. (추가적인 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기:

* 본건은 건물과 토지의 등기가 분리되어 별도의 등기가 존재합니다. (등기부등본 확인 필수)

* 이로 인해 토지에 대한 소유권 관계, 지상권, 지역권 등 예상치 못한 권리 관계가 존재할 수 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있을 가능성이 있습니다. (구체적인 내용은 반드시 등기사항전부증명서 및 물건명세서 확인 필요)

* 건축물 노후도:

* 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물이나, 인근의 타 다세대/연립주택 매매 정보는 1990년대 초반 건물들입니다. 본 건 '행복한 가'의 신축 연면적이 998.436㎡이고 28호가 거주하는 것으로 보아, 전체 건물의 관리 상태 및 향후 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인:

* 현재 임차인이 대항력은 없으나, 배당 절차에 문제가 발생할 경우 보증금 회수에 대한 불확실성이 존재할 수 있습니다. (배당 종기일 및 실제 배당 여부 확인 필수)

7. 종합 의견

* 본건은 2022년에 사용 승인된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 깔끔한 상태의 주거 공간을 기대할 수 있습니다.

* 대전 동구 가양동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 하지만 '토지 별도등기'라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, 이는 향후 재산권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 권리 분석 및 확인이 필수적입니다.

* 임차인의 보증금 전액 회수가 예상되나, 배당 절차상의 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인으로 비교적 최신 건물이라는 점이 장점입니다.

* 안정적인 주거 입지: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 신축급 주거 공간을 확보할 기회입니다.

* 일반적인 도시형생활주택 시장 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 주택에 대한 수요는 꾸준합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 104,000,000원

* 최근 매매 사례 분석: 제공된 JSON 데이터의 매매 사례들은 대부분 1990년대 초반에 건축된 다세대주택으로, 본건(2022년 건축)과는 건축 연도 및 상태에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 이들 사례의 평단가는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 본건 감정가는 건물의 신축 연도를 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

* 주요 리스크인 '토지 별도등기'에 대한 잠재적 위험을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 따라서 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* (최종 입찰가는 현장 방문, 권리관계 재확인, 최근 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.