나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [9] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [9] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층302호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경1665
• 주소: 대전광역시 동구 비래서로26번길 43, 행복한가 3층302호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매4계 2025타경1665 | 소재지: 대전광역시 동구 비래서로26번길 43, 행복한가 3층302호 | 감정가: 104,000,000원 | 최저가: 50,960,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경1665 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (9)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층 302호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 104,000,000원

토지면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

토지 지분율: 1829.37

건물면적: 23.15㎡ (약 7.00평)

건물 지분율: 2314.93

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 구OO

채권자: 대OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치하며, 가양중학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 구OO입니다. 등기부상 '토지 별도등기 있음'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 집합건물을 신축하기 전에 토지에 설정되었던 권리가 말소되지 않고 남아있음을 의미하며, 경매 시 특별 매각 조건 등을 통해 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다. 다만, 이러한 별도 등기된 권리가 말소 대상(예: 근저당, 가압류)이라면 낙찰 후 소멸될 가능성이 높습니다. 정확한 권리 분석을 위해서는 매각물건명세서 및 등기부등본을 면밀히 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상으로, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 상태는 일반적인 이용을 기준으로 파악되었으므로, 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 가양동은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 어우러진 곳으로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 아파트, 다세대주택 등이 다수 분포하고 있어 배후 수요는 존재할 것으로 보입니다. 또한, 상가주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 기능도 수행할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

2022년 8월 18일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(5층 건물 중 2층)에 해당합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 외벽은 석재, 판넬, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 되어 있습니다. 급탕, 급배수, 위생, 화재 탐지 및 소화, 가스, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 구비되어 있습니다. 대전광역시 동구는 도시지역 내 제2종 일반주거지역으로 분류되어 있으며, 소로2류 도로에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있으니, 해당 규제 사항을 별도 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, '토지 별도등기 있음' 표기로 인해 토지 관련 권리 인수 가능성에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 추가적인 비용 발생이나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로, 권리 분석이 매우 중요합니다. 둘째, 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있거나 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 셋째, 건물이 신축된 지 얼마 되지 않았지만, 내부 상태 및 설비의 정확한 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다. 넷째, 교육환경보호구역(상대정화구역) 등 제한사항이 있으므로, 건축 및 토지 이용에 대한 규제를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성도 무난한 편입니다. 그러나 '토지 별도등기 있음'이라는 중요한 권리상 하자 가능성이 있어, 철저한 권리 분석과 이에 따른 위험 비용을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다. 임대차 관계 미확인 또한 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

소액으로 도시형생활주택 투자를 고려할 수 있습니다. 비교적 신축 건물이며, 주거 및 상권이 형성된 지역에 위치하고 있어 향후 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, '토지 별도등기' 문제를 명확히 해결할 수 있다는 확신이 있을 때, 권리 분석에 따른 명확한 전략 수립 후 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

법원 정보

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