나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [20] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층406호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (20)

* 소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층406호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택, 원룸형)

* 감정가: 101,000,000원

* 토지면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

* 건물면적: 23.15㎡ (약 7.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOO

* 사용승인일: 2022년 8월 18일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 지역입니다. 도시형생활주택으로서 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로: 토지는 가장형으로 서측 인접 도로 대비 등고평탄하며, 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 31일 접수된 대전동부새마을금고 근저당권 (을1)입니다.

* 채무총액: 총 2,170,000,000원 (근저당권, 압류 등)

* 임차인 현황:

* 최 (406호): 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원. 전입일자 및 확정일자 2023년 7월 28일. 배당신고일자 2025년 3월 31일. 대항력 없음.

* 권리분석: 상기 최 임차인의 보증금 10,000,000원은 미배당 시 매수인이 인수해야 합니다.

* 최재식: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025년 2월 5일. 대항력 없음.

* 인수 보증금: 총 10,000,000원 (최 임차인)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 토지 별도 등기 있음)

4. 상권분석

* 주변 환경: 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 실거래가 비교:

* 덕림빌라 (1994년식, 40.95㎡): 2025년 12월 19일 6,190만원 (약 500만원/평)

* 우정빌라 (1991년식, 56.555㎡): 2025년 12월 13일 9,300만원 (약 544만원/평)

* 석정주택 (1990년식, 46.1㎡): 2025년 12월 8일 6,500만원 (약 468만원/평)

* 본건 분석: 본건은 2022년 신축된 도시형생활주택(원룸형, 약 7평)으로, 비교적 오래된 주변 빌라 시세 대비 높은 평당가를 기대할 수 있으나, 면적이 작다는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조로, 급탕, 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 개스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 가양중학교가 인근에 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도 등기: 등기부등본 상 '토지 별도 등기 있음'으로 표기되어 있어, 해당 등기의 내용 및 권리관계를 반드시 확인해야 합니다. 이는 추가적인 법적 문제나 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 임차인 인수 보증금: 최 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 금액으로, 총 인수 비용에 포함됩니다.

* 현장 조사 제한: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등에 대한 정확한 파악이 어려웠으므로, 실제 현장 조사를 통해 이를 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지 이용계획 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 등 지역 지구별 제한사항이 있어 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 동구 가양동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)인 도시형생활주택(원룸형)입니다. 입지 조건 및 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 권리 분석상 대항력 없는 임차인이 존재하며, 미배당 보증금 10,000,000원은 매수인 인수 사항입니다. 가장 큰 리스크 요인은 '토지 별도 등기 있음'으로, 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2022년 준공으로 건물의 하자 및 노후화 가능성이 낮아 투자 매력도를 높입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 등 임대 수요가 꾸준한 원룸형으로, 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 도심 접근성: 대전 동구 지역의 입지를 활용한 임대 수익 및 시세 차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 101,000,000원입니다. 본건의 총 인수 비용은 입찰가에 임차인 인수 보증금 10,000,000원을 더한 금액이 됩니다. '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 지침에 따라, 물건의 실질적인 가치와 채권자에게 돌아갈 금액을 고려하여 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 신축 소형 주택의 시세 및 본건의 신축 연도를 감안할 때, 감정가를 기준으로 90% 수준을 희망 입찰가로 고려할 수 있습니다.

따라서, 희망 입찰가는 약 91,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

이 경우, 낙찰가가 91,000,000원일 때, 실제 매수인의 총 지출은 91,000,000원(입찰가) + 10,000,000원(임차인 보증금 인수) = 101,000,000원이 됩니다. 이는 감정가와 일치하는 수준입니다.

본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 타 입찰 참여자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.