나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121272 [2] 세종특별자치시 장군면 평기리 287-39 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2024.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

순번(1)-(14)
본건은 세종특별자치시 장군면 평기리 소재 "장군미곡처리장" 북동측 인근에 소재하며, 주위
는 제조업소 및 사무소, 주상나지, 농가주택, 임야 등이 혼재한 미성숙 토지개발지대임.

순번(15)-(20)
본건은 세종특별자치시 장군면 송문리 소재 "송문리마을회관" 남서측 인근에 소재하며, 주위
는 주상나지, 사무소 및 창고건물, 농경지, 임야 등이 혼재한 미성숙 토지개발지대임.

교통상황

순번(1)-(14)
본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 교통시설까지의 거리 및 이용의 편의성 등 제반 교
통 상황은 보통임.

순번(15),(16)
본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근 교통시설까지의 거리 및 이용의 편의성 등 제반 교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

순번(1)
부정형의 토지로 완경사지이며, 제시외 수목 식재되어 있음

순번(2),(3),(8),(9),(10),(11)(13),(14)
대체로 사다리형의 토지로 완경사지이며, 도로임

순번(4),(6)
사다리형의 토지로 완경사지이며, 제조업소 등의 건물의 부지이고 순번(4),(6) 일단지로
이용 중임.

순번(5)
사다리형의 토지로 완경사지이고, 나지이며, 일부 제시외 수목 식재되어 있음

순번(12)
사다리형의 토지로 완경사지이며, 잡종지임

순번(15)
사다리형의 토지로 완경사지이며, 도로임

순번(16)
부정형의 토지로 완경사지이며, 사무소 등의 건물의 부지임.

인접 도로상태

순번(1) : 남측으로 폭 약 6M 내외의 단지내 도로와 접함
순번(2),(3),(8),(9),(10),(11)(13),(14) : 본건이 도로임
순번(4),(6) : 남측으로 폭 약 6M 내외의 단지내 도로와 접함
순번(5) : 동측으로 폭 약 6M 내외의 단지내 도로와 접함
순번(12) : 북측 및 서측으로 폭 약 6M 내외의 단지내 도로와 각각 접함
순번(15) : 본건이 도로임
순번(16) : 본건 남서측으로 단지내 도로에 접해 있으나, 추후 동 도로 지분에 대한 소유권
또는 사용권 취득이 필요할 것으로 사료됨.

토지이용계획 및 제한상태

순번(1)
계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
순번(2),(3),(4),(5),(6),(8),(9),(10),(11),(12),(13),(14)
계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>
순번(15)
보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>
순번(16)
계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

순번(1) : 제시외 수목 측백나무 약 40주 식재되어 있음
순번(5) : 제시외 수목 소나무 약 30주 식재되어 있음
순번(16) : 제시외 수목 소나무 약 20주 식재되어 있음.

공부와의 차이

순번(1)의 공부상 지목은 임야이나, 현황은 "전(제시외 수목 식재)"이고, 순번(12)의 공부상
지목은 임야이나, 현황은 "잡종지" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

순번(7)
일반철골구조 일반철골구조지붕 1층 제소업소
외벽: 사이딩판넬
내벽: 조립식판넬잇기
창호: 새시 창호임.

순번(17),(18),(19),(20)
경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 사무소 및 창고
외벽: 사이딩판넬(일부 벽체 없음)
내벽: 조립식판넬잇기(일부 벽체 없음)
창호: 새시 창호임.

이용상태

순번(7) : 일반건축물대장상 용도는 제조업소임
순번(17),(18),(19),(20) : 일반건축물대장상 용도는 사무소임.

설비내역

순번(7),(17)-(20) : 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

순번(19)는 제시목록상 "세종특별자치시 장군면 송문리 281-34" 지상에 소재하는 것으로 표
시되어 있으나, 현황은 "세종특별자치시 장군면 송문리 281-38" 지상에 소재하고 있음.
(281-34번이 분할되어 281-38번이 되었고, 본건 순번(19) 건물은 이 지상에 소재함)
순번(20)은 제시목록상 "세종특별자치시 장군면 송문리 281-1" 지상에 소재하는 것으로 표시
되어 있으나, 현황은 "세종특별자치시 장군면 송문리 281-36" 지상에 소재하고 있음.
(281-1번이 분할되어 281-36번이 되었고, 본건 순번(20) 건물은 이 지상에 소재함)
순번(20)의 제시목록상 면적은 "86.4㎡"이나, "일반건축물대장 및 현황은 57.6㎡"임.
(일부 말소,해체완료신고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록 1, 5 제시외 수목 매각에 포함
목록 1은 공부상 임야이나, 현황은 "전"이고, 목록12는 공부상 임야이나 현황은 "잡종지"임
목록1번:을구 11번 지상권설정등기(2014. 7. 25.등기), 목록12번:을구2번 지상권설정등기(2014. 7. 25.등기)에 대해 지상권자인 탄동농업협동조합으로부터 추후 매각절차에서 매수인이 대금납부시 위 지상권이 각 말소되는 것에 동의한다는 말소동의서 제출되어 있음(2026. 6. 8. 자 말소동의서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경121272 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OO

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

특이사항: 공동담보, 중복병합사건

감정가: 2,889,025,320원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 세종특별자치시 장군면 평기리 287-39

토지 총면적: 4940.00㎡ (약 1494.05평)

토지 지분 면적: 3753.0278㎡ (약 1134.72평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 공부상 지목 현황 차이:

목록 1: 공부상 임야이나 현황 "전" (제시외 수목 식재)

목록 12: 공부상 임야이나 현황 "잡종지"

1.3. 건물 정보

건물 총면적: 198.60㎡ (약 60.07평)

건물 지분 면적: 198.6㎡ (약 60.07평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조 및 용도:

목록 7: 일반철골구조 1층 제조업소

목록 17-20: 경량철골구조 1층 사무소 및 창고

건물 공부상 차이:

목록 19: 소재지 불일치 (공부상 281-34, 현황 281-38)

목록 20: 소재지 불일치 (공부상 281-1, 현황 281-36) 및 면적 불일치 (공부상 86.4㎡, 현황 57.6㎡)

1.4. 기타 기본 정보

목록 1, 5 제시외 수목: 매각에 포함됨 (순번 1: 측백나무 약 40주, 순번 5: 소나무 약 30주, 순번 16: 소나무 약 20주)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 세종특별자치시 장군면 평기리 및 송문리에 소재하며, "장군미곡처리장" 북동측 인근 및 "송문리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 제조업소, 사무소, 주상나지, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 미성숙 토지개발지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 교통시설까지의 거리 및 이용의 편의성 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 상태

토지는 대체로 부정형 또는 사다리형이며, 완경사지입니다. 일부는 제조업소 등의 부지로 이용 중이며, 나지, 도로, 잡종지 상태로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

목록 1: 남측으로 폭 약 6M 내외의 단지내 도로와 접함.

목록 2, 3, 8, 9, 10, 11, 13, 14: 본건이 도로임.

목록 4, 6: 남측으로 폭 약 6M 내외의 단지내 도로와 접함.

목록 5: 동측으로 폭 약 6M 내외의 단지내 도로와 접함.

목록 12: 북측 및 서측으로 폭 약 6M 내외의 단지내 도로와 각각 접함.

목록 15: 본건이 도로임.

목록 16: 본건 남서측으로 단지내 도로에 접해 있으나, 추후 동 도로 지분에 대한 소유권 또는 사용권 취득이 필요할 것으로 사료됨.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지 (순번 1)

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (순번 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14)

보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (순번 15)

계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (순번 16)

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약 및 말소기준권리

등기부등본 상 확인되는 권리 중, 말소기준권리는 토지 등기부 상 을구 8번 근저당권(2014. 7. 25. 등기, 탄동농업협동조합, 1,638,000,000원)으로 판단됩니다. 해당 물건의 매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 소멸 예상 권리

말소기준권리(2014. 7. 25. 근저당권)보다 후순위로 등기된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 여기에는 건물 등기부 상의 근저당권(2022. 12. 28.), 강제경매 개시결정(2024. 10. 25.), 임의경매 개시결정(2025. 11. 27.) 등이 포함됩니다.

3.3. 인수 예상 권리

토지 등기부 상 을구 4번 근저당권(2015. 11. 06. 등기, 탄동농업협동조합, 89,700,000원)은 '인수'로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 채무가 될 수 있습니다.

3.4. 지상권 분석 (말소 동의서 관련)

토지 등기부 상 목록 1번의 을구 11번 지상권설정등기(2014. 7. 25. 등기) 및 목록 12번의 을구 2번 지상권설정등기(2014. 7. 25. 등기)가 존재합니다. 해당 지상권자인 탄동농업협동조합으로부터 매수인이 대금 납부 시 위 지상권이 말소되는 것에 동의한다는 말소동의서(2026. 6. 8. 자)가 제출되어 있습니다. 이는 해당 지상권이 매각 절차에서 말소될 가능성이 매우 높음을 시사합니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재된 내용과 상이하므로, 입찰 전 해당 권리 관계를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

3.5. 임차인 현황

임차인: 주식회사에어로시스

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-07-12

대항력: 없음

주식회사에어로시스는 사업자 등록일이 2024. 07. 12.이나 대항력이 없는 임차인으로 파악됩니다. 따라서 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.6. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건지 주변은 현재 제조업소, 사무소, 주상나지, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 미성숙 토지개발지대입니다. 이는 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있으며, 현재는 정형화된 상권이라기보다는 다양한 토지 이용 형태가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 용도별 현황

근린시설 용도로 건축된 건물과 토지는 주변의 주거 및 상업 활동을 지원하는 역할을 할 수 있습니다. 현재 주변의 개발 단계와 토지 이용 현황을 고려할 때, 주변 수요에 따른 맞춤형 활용 방안 모색이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세한 내용을 파악하기 어렵습니다. 다만, 본건이 속한 지역의 개발 성숙도와 주위 환경으로 미루어 볼 때, 인프라 수준은 일반적인 도시 지역에 비해 제한적일 수 있습니다.

5.2. 대중교통 이용

제공된 정보에 따르면, 차량 접근은 용이하나 인근 대중교통 시설까지의 거리 및 이용 편의성은 '보통' 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 토지 등기부 상 '인수'로 기재된 근저당권(89,700,000원)이 존재합니다.

* 지상권 말소 동의서가 제출되었으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 해당 권리의 최종 처리 결과에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공부상 불일치 리스크

* 토지: 목록 1번(공부상 임야/현황 전), 목록 12번(공부상 임야/현황 잡종지)

* 건물: 목록 19번(소재지 불일치), 목록 20번(소재지 및 면적 불일치)

위와 같은 공부상 지목 및 건물 현황과의 차이는 향후 재산권 행사나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 및 개발 관련 리스크

* 본건 지역이 "미성숙 토지개발지대"로 분류되어 있어, 향후 지역 개발 방향 및 속도에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 일부 토지(순번 16)의 경우, 인접 도로 지분 또는 사용권 취득 필요성이 제기되어 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 기타 리스크

* 제시된 자료에서 주변 지역의 혐오시설 유무에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 임대 관계는 미상으로, 잔금 납부 시 임차인과의 명도 문제가 발생할 수 있습니다. (다만, 현재 임차인은 대항력 없으며 보증금/차임 0원으로 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 장군면 평기리에 위치한 근린시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 28억 8천9백여만 원 수준이며, 총 토지면적은 4940㎡, 건물면적은 198.6㎡입니다.

권리 관계는 다소 복잡한 편이나, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 등기부 상 '인수'로 기재된 근저당권(89,700,000원)이 존재하며, 지상권 말소 동의서 제출에도 불구하고 물건명세서 상 말소되지 않는 권리로 명시된 부분이 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

토지의 공부상 지목과 현황이 다르며, 건물 또한 공부상 위치 및 면적과 차이가 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 주변 지역이 미성숙 토지개발지대임을 고려할 때, 향후 개발 잠재력과 함께 개발 지연 등의 리스크도 함께 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 개발 또는 실사용 목적에 유리합니다.

* '미성숙 토지개발지대'라는 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 근린시설 용도로, 주변 개발 추이에 따라 활용 가치가 증대될 수 있습니다.

* 지상권에 대한 말소 동의서가 확보되어 있어, 권리관계 정리 후 깔끔한 소유권 확보가 가능할 것으로 예상됩니다. (단, 최종 확인 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(2,889,025,320원)를 기준으로 하되, 매수인이 인수해야 하는 채무(을구 4번 근저당권 89,700,000원)를 고려하여 산정합니다. 또한, 지상권 말소 동의서의 효력 범위 및 물건명세서 상의 불일치 내용을 감안하여 잠재적 리스크를 반영해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 이는 시장 상황, 경매 진행 상황(유찰 횟수), 낙찰가율, 그리고 앞서 언급된 권리관계의 최종 확인 결과에 따라 크게 변동될 수 있기 때문입니다.

따라서, 아래 제안하는 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 철저한 시장 조사와 현장 확인을 기반으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

9.2. 제안 입찰가 (추정)

본건의 감정가 대비 낙찰가율을 70% ~ 90% 수준으로 가정하고, 인수 채무 89,700,000원을 고려했을 때, 대략적인 입찰 희망 범위는 2,000,000,000원 ~ 2,600,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

단, 지상권 말소 동의서의 효력이 확실하며, 권리 인수 부담이 최소화된다는 전제 하에 보수적으로 접근한 추정치입니다. 만약 지상권 등이 인수될 경우, 이는 추가적인 부담으로 작용하여 입찰가를 하향 조정해야 합니다.

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