나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [17] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOO (대전동부새마을금고)

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층403호

용도: 연립주택 (도시형생활주택_원룸형)

건물 사용승인일: 2022년 8월 18일

감정가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

건물면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 지역입니다.

도시형생활주택으로서 일반적인 주위 환경은 보통입니다.

중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)에 속해 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물)

말소기준권리: 2022년 8월 31일 접수된 대전동부새마을금고 근저당권 (을1)입니다.

등기부채권 총액: 2,160,000,000원 (21억 6천만원)입니다.

본 경매는 대전동부새마을금고의 신청에 의한 임의경매(갑2)입니다.

소유권 보존 등기: 2022년 8월 31일 구덕희

매각으로 인해 말소되는 권리: 모든 근저당권, 임의경매 개시결정, 압류 등기 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주 (403호)

보증금: 30,000,000원 (3천만원)

차임: 400,000원

전입일자: 2023년 11월 16일

확정일자: 2023년 11월 03일

배당신고일자: 2025년 03월 17일

대항력: 없음

비고: 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입하여 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. 임차인의 미배당 보증금은 7,000,000원 (30,000,000원 - 23,000,000원)으로 예상되며, 이는 매수인에게 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

주위 주거 환경과 더불어 상가주택, 상업시설이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본건은 도시형생활주택으로 급탕, 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 가스, 난방, 승강기 설비 등 생활에 필요한 기본적인 시설을 갖추고 있습니다.

주변에 아파트, 다세대주택 등 주거 시설이 형성되어 있으며, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 가양중학교가 위치하며, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 포함되므로 교육 관련 법규를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

토지에 별도 등기가 존재합니다. 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 별도 등기의 구체적인 내용을 반드시 확인하여 권리 관계에 미치는 영향을 파악해야 합니다.

6.2. 높은 채무 총액

건물 등기부상 채무 총액이 2,160,000,000원으로 감정가에 비해 매우 높습니다. 이는 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으며, 재매각 가능성이나 유찰 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 임차인의 미배당 보증금

임차인은 대항력이 없으나, 일부 보증금(700만원)을 배당받지 못할 것으로 예상됩니다. 이는 임차인과의 관계에서 잠재적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다. (다만, 대항력이 없으므로 법적으로 매수인이 인수할 의무는 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물에 소재한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

대전 동구 가양동이라는 지역적 특성과 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

다만, 건물 등기부상 채무 총액이 매우 높아 경매 절차 진행에 변동성이 있을 수 있습니다.

토지 별도등기 존재 여부에 대한 추가 확인이 필수적이며, 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않습니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 이에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물을 취득할 수 있습니다.

* 원룸형 소형 평수: 1인 가구 증가 추세에 따라 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않아 명도 부담이 적습니다.

* 잠재적 가격 상승 여력: 감정가 대비 저평가될 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원입니다.

건물 면적 28.96㎡ (약 8.76평) 기준입니다.

주변 유사 연식 및 평수의 실거래가 정보가 부족하나, 최근 거래된 오래된 다세대 주택의 경우 평당 470만원 ~ 540만원 수준에서 거래되었습니다.

본 물건은 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 130,000,000원의 적정성을 시장 상황 및 투자 목표와 비교하여 판단해야 합니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 104,000,000원 ~ 117,000,000원

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 권리관계 재확인, 주변 시세 면밀한 분석, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.