나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [11] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행하는 2025타경1665 부동산 임의경매 사건으로, 대전광역시 동구 가양동 29-2번지 행복한가 3층 304호에 소재한 연립주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 104,000,000원이며, 토지 18.28㎡(약 5.53평), 건물 23.14㎡(약 7.00평)를 일괄 매각합니다. 채권자는 대OOOOOOOO이며, 토지에 별도 등기가 있다는 점을 유의해야 합니다. 건물 사용승인일은 2022년 8월 18일로 비교적 신축 건물입니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있으며, 도시형생활주택으로서 일반적인 주위 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 외벽은 석재, 판넬, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 일부 타일, 창호는 새시로 시공되었습니다. 토지는 가장형의 토지로서 대체로 등고평탄하며, 서측 및 남측으로 포장도로에 접해 있어 도로 상황은 양호합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(을1, 900,000,000원)입니다. 이 외 을구에 등기된 후순위 권리들(근저당, 주택임차권, 압류)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지에 별도 등기가 있다는 점은 매수인이 추가적으로 확인해야 할 사항입니다.

1.2. 1. 임차인 현황

해당 물건 304호에는 김 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다. 보증금은 110,000,000원이며 차임은 없습니다. 전입 및 확정일자는 2022년 9월 2일이며, 배당신고일자는 2025년 3월 17일입니다. 임차인은 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 명시되어 있으나, '미배당 보증금 매수인 인수' 문구에 따라 주의 필요)

1.2. 2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존등기는 2022년 8월 31일 구덕희 씨 명의로 되어 있습니다. 이후 다수의 근저당권이 설정되었으며, 말소기준권리인 대전동부새마을금고의 근저당(을1, 을2, 을3)이 총 2,270,000,000원에 이릅니다. 임의경매 개시결정은 2025년 3월 7일 대전동부새마을금고에 의해 이루어졌습니다. 주택임차권(김은선, 110,000,000원)은 2025년 8월 11일자로 등재되어 있으며, 북대전세무서장의 압류(2025년 12월 4일)도 말소 대상입니다. 등기부채권 총액은 2,270,000,000원으로 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 가양동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 곳으로, 주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요가 형성되어 있습니다. 인근에 근린생활시설 및 상가가 있어 주민들의 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 대중교통 이용이 가능한 점은 장점으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 가양중학교가 인근에 있으며, 해당 지역은 교육환경보호구역(상대정화구역)에 포함되므로 향후 건축 및 이용에 있어 관련 규정을 확인해야 합니다. 건물 내에는 급탕, 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 개스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도 등기: 토지에 별도로 등기된 권리가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 수도 있으므로 정확한 권리 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 보증금 인수 가능성: 임차인 김 씨의 경우 대항력이 없으나, 배당받지 못한 보증금이 있다면 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 명시되었으나, '미배당 보증금 매수인 인수' 문구로 인한 잠재적 인수 리스크 존재)

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 22억 7천만원에 달하여, 낙찰가율이 낮을 경우 잔여 채무 부담이 발생할 수 있습니다. (이는 낙찰자에게 직접적인 영향보다는 물건의 재정 상황을 시사)

* 교육환경보호구역: 상대정화구역에 해당하므로, 향후 교육 시설 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 동구 가양동에 위치한 비교적 신축(2022년 완공)인 도시형생활주택입니다. 감정가는 1억 4백만원으로 책정되었으나, 권리관계 분석 시 토지 별도 등기와 임차인의 인수 가능성이 있는 보증금 등 주의 깊게 살펴보아야 할 사항들이 존재합니다. 신축 건물이라는 장점이 있지만, 잠재적 리스크에 대한 철저한 확인 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 내부 상태 및 건물 가치 유지에 유리합니다.

* 실거주 및 소형 투자: 전용면적 약 7평으로 1인 가구의 실거주나 소액 투자 목적으로 접근 가능합니다.

* 교통 및 생활 편의: 주변 교통망 및 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 104,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(덕림빌라, 우정빌라, 석정주택 등)는 건축 연도가 1990년대 초중반으로 본건(2022년 완공)보다 훨씬 오래되었으며, 전용면적도 40㎡ 이상으로 본건(23.14㎡)보다 큽니다. 해당 자료들을 바탕으로 환산한 1㎡당 단가는 약 141만원~164만원 수준이며, 이를 본건 면적에 적용 시 약 3,000만원~3,500만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본건은 신축 건물임을 감안할 때, 감정가와의 괴리가 크므로 제공된 시세 자료는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 신축 건물의 가치를 고려하고, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 낙찰받는 것을 목표로 할 때, 감정가 대비 80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 83,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 임차인과의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.