나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [24] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (24)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층503호

건물명: 행복한가

건물 용도: 연립주택 (도시형생활주택_원룸형)

건물 층수: 5층 중 5층

건축년도: 2022년 8월 18일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

감정가: 131,000,000원

토지 면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

토지 지분: 22.8867㎡ (약 6.92평)

건물 면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

건물 지분: 28.9614㎡ (약 8.76평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO (대전동부새마을금고)

총 세대수: 28세대

연면적: 998.436㎡

건폐율: 54.66%

용적률: 180.55%

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등으로 형성된 지역입니다. 도시형생활주택으로서 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하고 있어 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

인접 도로 상태: 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접해 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

1.2. 권리분석

권리 분석 요약:

본건물의 말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(을1, 900,000,000원)입니다.

소유권보존 등기(갑1)는 2022년 8월 31일 구덕희 명의로 이루어졌습니다.

이후 설정된 다수의 근저당권(을2, 을3) 및 임의경매 개시 결정(갑2), 압류(갑3)는 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신 (503호)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2023년 9월 13일

* 확정일자: 2023년 9월 1일

* 배당신고일자: 2025년 4월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 미배당 보증금이 있는 경우 매수인 인수 대상입니다.

* 예상 배당금: 23,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 미배당 보증금은 매수인 인수)

임차인 신 의 경우, 전입일자(2023.09.13)가 근저당권 말소기준일(2022.08.31)보다 늦고, 확정일자(2023.09.01) 역시 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다.

하지만 임차인의 보증금 40,000,000원 중 배당받지 못하는 금액(40,000,000원 - 23,000,000원 = 17,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 합니다.

토지 별도등기:

"토지 별도등기 있음"이라는 주의사항이 기재되어 있습니다.

이는 건물 등기부와 별도로 토지에 특정 권리(예: 지상권, 전세권 등)가 설정되어 있을 가능성을 시사합니다. 이 권리가 매각으로 소멸되지 않는다면 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

1.3. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변의 연립/다세대 주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 덕림빌라 (가양동 95-3, 1994년 건축, 전용 40.95㎡): 2025년 12월 19일 6,190만원에 거래

* 우정빌라 (가양동 147-15, 1991년 건축, 전용 56.555㎡): 2025년 12월 13일 9,300만원에 거래

* 석정주택 (가양동 27-6, 1990년 건축, 전용 46.1㎡): 2025년 12월 8일 6,500만원에 거래

본건물인 '행복한가'는 2022년 8월에 사용 승인된 신축 건물(3.5년차)이나, 비교 대상 거래들은 1990년~1994년에 건축된 노후된 건물들입니다.

이러한 건축 연도 차이를 감안할 때, 제공된 거래가(6,190만원~9,300만원)는 본건물의 실제 시장 가치를 반영하지 못할 가능성이 높습니다.

본건의 감정가는 131,000,000원이며, 이는 신축 건물이라는 점을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

본건 전용면적(28.96㎡, 약 8.76평)을 기준으로, 감정가 131,000,000원을 대입하면 평당 약 150만원 수준으로 산정됩니다. 이는 주변 노후 주택 시세와 큰 차이를 보이나, 신축 프리미엄을 고려할 때 가능성이 있습니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 동일 건물 내 유사 면적의 최근 거래 또는 주변 신축급 빌라/도시형생활주택의 거래 사례를 추가로 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

건물 내부 및 부대시설:

철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 503호이며, 사용승인일은 2022년 8월 18일입니다.

외벽은 석재, 판넬, 드라이비팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

건물 내에는 급탕, 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 가스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

해당 호실은 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

토지 이용:

토지는 가장형의 토지로서 서측 인접 도로 대비 대체로 등고평탄하며, 집합건축물대장상 연립주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로2류에 접해 있습니다.

1.5. 주변 시설 및 환경

생활 편의 시설:

본건은 대전 동구 가양동의 주거지역에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육 시설:

가양중학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 대전동신과학고등학교, 대전산업정보고등학교 등도 근거리에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

녹지 및 공공 시설:

계족산, 식장산, 가양비래공원 등이 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

혐오 시설:

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 주거 지역 및 근린생활시설이 주를 이루고 있으며, 직접적으로 확인되는 대규모 산업 시설이나 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 장소 특정적인 혐오 시설 존재 여부는 추가적인 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 미배당 보증금 인수:

임차인 신 씨의 보증금 40,000,000원 중 배당받지 못하는 금액 17,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 작용합니다.

토지 별도등기:

"토지 별도등기 있음" 표기로 인해, 건물 등기부와 별개로 토지에 설정된 권리(예: 지상권, 전세권 등)가 존재할 가능성이 있습니다. 이러한 권리가 매각으로 소멸되지 않는다면, 낙찰자가 추가로 부담해야 하거나 재산권 행사에 제약을 받을 수 있는 심각한 리스크입니다. 이 부분에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

현장 조사 미비:

임대차 관계, 내부 구조, 이용 상태 등에 대해 이해관계인 부재로 정확한 파악이 어려웠다는 점은 명확한 물건 상태 확인에 어려움을 줄 수 있습니다.

명도 관련 불확실성:

임차인 및 전 소유자 등과의 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 건물로, 대전 동구 가양동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 여건이 양호합니다. 최신 건축 연도는 큰 장점입니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 임차인의 미배당 보증금 17,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점과, "토지 별도등기"의 존재 여부입니다. 특히 토지 별도등기의 구체적인 내용과 그로 인한 부담은 현재로서는 불확실하여, 잠재적 인수 비용이 상당할 수 있습니다.

신축 건물로서의 가치는 높으나, 명확히 규명되지 않은 권리 관계와 임차인 부담을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공된 비교적 최신 건물로, 주거 편의성 및 자산 가치 유지에 유리합니다.

도시형 생활주택: 1인 가구 증가 추세에 부합하는 소형 주거 형태로, 수요층이 꾸준할 수 있습니다.

입지: 대전 동구 가양동의 주거 지역 내 위치하여 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

합리적인 감정가: 신축 건물임에도 불구하고, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 이하 또는 적정 수준에서 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,000,000원입니다.

임차인 신 씨의 미배당 보증금 17,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

'토지 별도등기'의 내용과 그로 인한 추가 부담액은 현재 불확실합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 본 건물의 예상 입찰가 범위를 다음과 같이 제시합니다.

* 경매 물건의 현재 시장 가치를 감정가(131,000,000원)로 가정하고, 낙찰자가 부담해야 할 임차인 미배당 보증금(17,000,000원)을 제외한 금액을 입찰가의 상한선으로 산정할 수 있습니다.

(131,000,000원 - 17,000,000원 = 114,000,000원)

* 하지만 '토지 별도등기'라는 중대한 불확실성이 존재하므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 책정하는 것이 현명합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가 범위는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 수준에서 결정하는 것을 권장합니다.

* 본 건의 목표 입찰가 : 110,000,000원

* 만약 110,000,000원에 낙찰받을 경우, 낙찰자 총 실투자금은 다음과 같습니다.

* 낙찰가: 110,000,000원

* 인수 보증금: 17,000,000원

* 기타 취득세, 법무비용 등 별도

* 총 실투자금 (예상): 약 127,000,000원 + α

* 최종 입찰 전 반드시 '토지 별도등기'의 정확한 내용과 그로 인한 법적, 경제적 영향에 대해 철저히 조사하시기 바랍니다. 해당 내용에 따라 예상 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

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