나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [13] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (13)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층306호

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택_원룸형)

건축물 사용승인일: 2022년 8월 18일

감정가: 101,000,000원

토지 면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

건물 면적: 23.15㎡ (약 7.00평)

1.3. 매각물건 내용

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 지역으로 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 가장형의 토지로서 서측 인접 도로 대비 대체로 등고평탄하며, 집합건축물대장상 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하여 도로 상태는 보통입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황)

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-29

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정보상 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 특이사항

* 토지 별도등기 있음. (등기사항전부증명서 확인 필수)

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제306호입니다. 외벽은 석재외장 및 판넬, 드라이비팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호로 마감되었습니다. 급탕, 급배수 등 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2025년 12월)에 따르면, 인근 유사 건물(다세대주택)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 덕림빌라 (1994년 준공, 40.95㎡): 61,900,000원

* 우정빌라 (1991년 준공, 56.555㎡): 93,000,000원

* 석정주택 (1990년 준공, 46.1㎡): 65,000,000원

본건 건물(2022년 사용승인)은 주변 빌라 대비 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 하지만 면적(23.15㎡)은 주변 거래된 빌라들보다 작은 편입니다. 주변 빌라들의 평균 평당 매매가는 약 141만원/㎡ ~ 164만원/㎡ 수준입니다. 본건의 감정가는 101,000,000원으로, 면적(23.15㎡) 대비 약 436만원/㎡에 해당합니다. 이는 신축 연식의 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 아파트, 다세대주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 본건은 가양중학교 북서측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

5.2. 기타 생활 환경

본건과 직접적으로 관련된 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

가장 큰 리스크는 '토지 별도등기 있음' 사항입니다. 해당 등기가 어떠한 권리인지, 소멸 대상인지 여부 등을 반드시 등기사항전부증명서를 통해 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 이 은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 혹시 모를 채권적 관계 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

6.3. 기타

건물 면적이 상대적으로 작고, 주변 실거래가와 비교 시 감정가가 높은 편일 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물인 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 '토지 별도등기'라는 중대한 권리상의 문제가 존재하므로, 이에 대한 명확한 확인 없이는 투자가 어렵습니다. 주변 유사 건물 시세보다 높은 감정가는 신축이라는 점이 반영된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 최신 설비 및 구조를 갖추고 있음.

* 소형 평형으로 1인 가구 대상 임대 수익 창출 가능성.

* 대전광역시 동구 가양동 지역의 잠재적 개발 가치(별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건은 '토지 별도등기 있음'이라는 불확실한 권리 문제가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 신축 건물이라는 장점을 고려하되, 해당 리스크를 감안하여 감정가(101,000,000원) 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 주변 신축 소형 주택의 시세 정보를 직접적으로 얻기 어려우나, 1990년대 준공된 면적이 더 넓은 빌라들이 6천만원대에서 9천만원대에 거래된 점을 감안할 때, 신축 건물임을 감안한 적정 가치는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.