나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15829 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1286 1동 6층611호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15829 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1286 1동 6층611호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경15829 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 승학길 90, 1동 6층611호 | 감정가: 102,000,000원 | 최저가: 71,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경15829 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1286 1동 6층611호

용도: 아파트

감정가: 102,000,000원

토지면적: 24.37㎡ (약 7.37평)

건물면적: 42.21㎡ (약 12.77평)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

1.2. 감정평가 요약

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 승학체육공원 북측 인근에 위치한 아파트입니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용에 큰 불편함은 없습니다. 1989년 10월에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층에 해당하며, 현재 아파트로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 승학체육공원 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 일부 확보하고 있습니다. 주위에는 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역의 형태를 보이고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 향후 주거지 개발 및 정비 사업에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 분석

단지 인근으로 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다. 대규모 상권은 아니지만, 주거 밀집 지역 내의 소규모 상권을 형성하고 있어 일상적인 소비 활동에는 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 생활 정보

본건이 상대보호구역에 포함되어 있어 인근에 교육 시설이 위치함을 짐작할 수 있습니다. 또한, 승학체육공원의 접근성이 좋아 주민들의 여가 및 체육 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 기본적인 급·배수, 난방(도시가스) 설비가 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 채권자가 한OOO 외 다수인으로 추정되는 채권을 근거로 신청한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며, 기본적인 권리관계는 복잡하지 않은 임의경매 형태입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 문제가 없으므로 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 법적 제한 상태

본건은 '재개발구역'이라는 핵심 특이사항을 가지고 있습니다. 이는 추후 재산권 행사나 투자 가치에 매우 중요한 영향을 미칩니다. 또한, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속하며, 특히 재개발구역 내 소형 아파트라는 점에 주목해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 주요 리스크

재개발구역 내 물건인 만큼 사업 진행 속도와 변동성이 가장 큰 리스크입니다. 재개발 사업이 장기화되거나 무산될 경우 투자 회수 기간이 길어지거나 가치 상승이 지연될 수 있습니다. 또한, 1989년 사용승인된 노후 건물로 인해 즉시 거주시 내부 수리 비용 등 추가 지출이 발생할 수 있습니다. 임차인 현황이 보고서에 나타나 있지 않으므로, 정확한 명도 책임 및 비용 산정을 위해 매각물건명세서를 통해 임차인 유무를 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 1989년식 소형 아파트로, 1억 초반대의 비교적 낮은 감정가를 형성하고 있습니다. 가장 큰 메리트는 '재개발구역' 내에 위치한다는 점입니다. 제2종일반주거지역 내의 노후 주택으로, 향후 재개발 사업의 조합원 지위를 확보할 수 있는 소액 투자처로서의 잠재력이 높습니다. 실거주보다는 재개발 이슈를 활용한 중장기적인 투자 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.

5.2. 투자 포인트

재개발 프리미엄: 현재 '재개발구역'으로 지정되어 있어, 향후 재개발 사업 진행 시 신축 아파트 입주권을 기대할 수 있는 잠재적 가치가 가장 큰 투자 포인트입니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 1억 200만 원으로 소액으로 재개발 사업에 참여할 수 있는 기회를 제공합니다.

실수요 및 임대 수요: 42.21㎡의 소형 평형은 재개발 사업 지연 시에도 인근의 실수요층이나 소액 임대 수요를 확보하는 데 유리할 수 있습니다.

노후화로 인한 가치 저평가: 건물의 노후화로 인해 현재 시세가 저평가되어 있을 가능성이 있으며, 이는 경매를 통해 시세보다 낮은 가격에 매수할 기회를 제공합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계