나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584738 [1] 인천광역시 계양구 선주지동 122-4 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584738 [1] 인천광역시 계양구 선주지동 122-4 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경584738
• 주소: 인천광역시 계양구 선주지동 122-4
• 감정가: 996,393,000원
• 최저가: 697,475,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매18계 2024타경584738 | 소재지: 인천광역시 계양구 선주지동 122-4 | 감정가: 996,393,000원 | 최저가: 697,475,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보 및 개요

본 보고서는 인천지방법원에서 진행하는 2024타경584738 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 자료입니다. 본 물건은 인천광역시 계양구 선주지동 122-4 소재의 근린생활시설(토지/건물 일괄매각)로, 토지 및 건물의 소유자와 채무자가 동일한 송OO입니다. 채권자는 중OOOOO이며, 총 감정가는 996,393,000원입니다.

2. 물건 상세 내역

2.1. 소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 계양구 선주지동 122-4

용도: 제2종 근린생활시설 (일반철골구조, 2층 건물, 사용승인일 2007.05.22.)

2.2. 면적 및 감정가

토지면적: 433.00㎡ (약 130.98평)

건물면적: 458.50㎡ (약 138.69평)

감정가: 996,393,000원 (토지/건물 일괄매각 기준)

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천 계양구 장기동의 인천계양초등학교에서 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 중·소규모의 공장, 창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서상 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 북측 폭 약 4미터, 동측 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입에 용이한 도로 조건을 갖추고 있습니다.

3.3. 토지이용계획 및 건축물 현황

토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한지역) 등으로 지정되어 있으며, 공항시설법상 장애물제한표면구역(수평표면) 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다. 건축물은 일반철골구조의 2층 근린생활시설로 외벽은 외장타일, 내벽은 페인트 및 판넬 등으로 마감되어 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 구분 및 매각 대상

본 물건은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 건물 전체 면적과 토지 전체 면적을 매각하는 조건이므로 지분 매각에 따른 복잡한 권리 관계 문제는 없습니다.

4.2. 소유자 및 채무 관계

소유자와 채무자가 송OO로 동일하며, 채권자는 중OOOOO입니다. 이는 통상적인 부동산 임의경매 절차로 진행되며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

4.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있어, 현장 조사를 통해 실제 임차인 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 그에 따른 보증금 인수 여부가 발생할 수 있으므로, 권리 신고 현황 및 배당 요구 여부를 철저히 검토해야 합니다.

5. 상권 분석 및 활용 방안

5.1. 상권 특성

본건이 위치한 선주지동 일대는 중소규모의 공장, 창고시설이 밀집된 산업형 상권 및 주거지와 농경지가 혼재된 근교형 상권의 성격을 동시에 가집니다. 일반적인 소매 상권보다는 물류, 제조 지원 시설, 사무실, 또는 인근 공장 종사자들을 위한 식당이나 편의 시설 등의 용도로 적합할 것으로 보입니다.

5.2. 적정 활용 방안

현재 제2종 근린생활시설로 이용 중인 점을 감안할 때, 기존 용도의 유지 또는 인근 산업단지의 수요를 반영한 사무실, 창고, 공장형 사무실(제조, 가공 업종), 혹은 식당 등으로의 용도 전환을 고려해 볼 수 있습니다. 넓은 토지 면적(130.98평)과 건물 면적(138.69평)을 확보하고 있어 다양한 사업 형태를 수용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

6.1. 토지이용규제 리스크

본건은 제1종일반주거지역이긴 하나, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한지역), 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있어 추후 증축이나 용도변경 시 건축법 및 관련 법규의 제한을 받을 수 있으므로, 관할 관청에 사전 확인이 필요합니다.

6.2. 환경적 리스크 및 혐오시설

주변이 공장, 창고 등과 혼재된 지역이므로, 소음, 분진 등의 환경적인 불편함이 있을 수 있습니다. 과거 계양구 일부 지역에서는 쓰레기 소각장, 지하철 기지 등 기반시설로 인한 혐오시설 문제가 제기된 사례가 있으므로 , 본건 주변의 현재 환경 시설 현황을 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

6.3. 물건 취득 주의 사항

매각 대상이 토지/건물 일괄매각이므로 전체 취득에는 문제가 없으나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있으므로 명도 비용과 시간을 보수적으로 산정해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 계양구 선주지동 일대에서 일정 규모 이상의 대지 면적과 건물 면적을 갖춘 근린생활시설입니다. 감정가가 약 10억 원으로 책정되어 있으며, 공장/창고 수요가 있는 지역임을 고려할 때, 성공적인 낙찰을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 중소기업 및 물류업체 수요가 꾸준한 계양구 외곽 지역에 위치하며, 도로 접근성이 양호합니다.

토지/건물 일괄 매각: 권리 분석이 비교적 단순하고, 매입 즉시 활용이 가능합니다.

활용 가치: 현행 용도(근린생활시설) 외에도 창고, 제조장, 물류 사무실 등 다양한 산업용 시설로의 전환 가능성이 높습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계