나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104365 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 541-8 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104365 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 541-8 단독주택 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경104365 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 541-8 | 감정가: 49,113,920원 | 최저가: 34,380,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

본 물건은 마산지원 2024타경104365 (1) 사건번호로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 541-8이며, 용도는 단독주택입니다.

감정가는 49,113,920원으로 책정되었습니다.

토지면적은 73.00제곱미터 (약 22.08평)이며, 건물(제시외)면적은 11.60제곱미터 (약 3.51평)입니다.

1.2. 물건의 현황 및 유의점

본 경매는 토지와 건물일괄매각으로 진행되며, 현재 소유자와 채무자는 최OO으로 동일합니다.

주요 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정평가서에 의하면 본 물건은 목록1의 단독주택건부지와 목록2의 단독주택으로 이용 중입니다.

특히, 목록2 단독주택에 포함된 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㄴ)은 매각에 포함되나, 일부 또는 전부가 타인 소유의 토지 위에 소재할 가능성이 있으므로 현황 재확인이 필요합니다.

공부상 등록된 건물면적은 0.00제곱미터이나, 실제 건물(제시외 건물 포함)이 현황 주택으로 이용 중입니다.

건물은 세멘벽돌조 스라브즙 평가건이며, 주택으로 이용 중이고 위생, 급배수, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 소재 경남대학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 기존 주택, 학교, 근린시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통 상황은 대체적인 대중교통사정 보통으로 평가됩니다.

토지는 대체로 완경사 지세 내 부정형의 토지이며, 현재 단독주택건부지로 이용 중입니다.

남측으로 현황 세로가 소재하여 차량 접근이 가능합니다.

토지는 제1종일반주거지역에 속하여 주거 환경의 쾌적성이 확보됩니다.

2.2. 권리분석

본 물건은 부동산임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 일치하는 단순한 구조입니다.

가장 큰 권리적 위험 요소는 제시외 건물(11.60제곱미터, 약 3.51평)의 위치에 대한 불확실성입니다. 감정평가서상 제시외 건물이 일부 또는 전부가 타인의 토지에 소재하는 것으로 사료된다는 점은 낙찰 후 지료 문제나 철거 요구 등 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다.

임대차 관계는 미상(미확인)으로, 낙찰자는 추후 임대차 관계 여부를 확인해야 하며, 미상의 임차인이 있을 경우 명도 진행에 유의해야 합니다.

2.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 경남대학교 인근이며, 주위 환경에 근린시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

제1종일반주거지역으로 지정되어 있어, 대규모 상업 시설이 들어서기는 어려우나, 주거지 인근의 소규모 상권은 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대형 대학 인근이라는 특성은 추후 리모델링 후 소규모 원룸 등 임대 사업을 고려할 경우 잠재적인 수요를 기대할 수 있으나, 본 물건은 단독주택으로 이용 중입니다.

2.4. 생활정보

주변에는 해운초등학교, 마산서중학교, 경남대학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다.

토지이용계획상 상대보호구역이 다수 지정되어 있어 교육시설과의 근접성이 높음을 알 수 있습니다.

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당되어 쾌적한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

제공된 정보 내에서는 주거 생활에 지장을 줄 만한 혐오시설의 존재는 확인되지 않습니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 제시외 건물(11.60제곱미터)의 타인 토지 점유 가능성입니다. 해당 부분이 확인될 경우 소유권 확보 및 사용에 중대한 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 공부상 면적이 0.00제곱미터로 기재된 점은 현황 주택의 등기 여부 및 건축법 위반 가능성을 시사하므로, 이행강제금 부과 등 행정적 리스크를 수반할 수 있습니다.

역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 각종 제한 구역에 묶여 있어 향후 재건축 또는 증개축 시 인허가에 제한이 따를 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 경남대학교 인근의 주택가에 위치하며, 주변에 초, 중, 대학교가 모두 있는 양호한 주거 입지를 가지고 있습니다.

감정가 49,113,920원은 토지면적 73.00제곱미터 (약 22.08평)를 기준으로 할 때 비교적 소액입니다.

하지만 제시외 건물의 타인 토지 점유 가능성 및 건물 미등기(0.00제곱미터)로 인한 법적/행정적 리스크가 상당히 큰 물건입니다.

입찰 전 반드시 현장조사 및 지적도상 경계 확인을 통해 제시외 건물의 정확한 위치와 건물 등기 상태를 확인하는 것이 필수입니다.

2.7. 투자 포인트

소액 투자: 감정가가 5천만원 미만으로 소액으로 주택 부지를 확보할 수 있는 기회입니다.

학군 및 대학교 인접: 트리플 학군(초, 중, 대학교) 인근으로 임대 수요나 실거주 환경에 긍정적인 요소입니다.

제1종일반주거지역: 용도상 주택 건설 및 주거 환경 유지에 유리한 지역입니다.

타인 토지 점유 리스크를 명확히 해결할 수 있거나, 이를 감안한 보수적인 가격에 낙찰받을 경우 가치 상승 여력이 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계