나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105313 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 142 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 소재 '원산저수지' 남측 인근에 위치하며, 주위는 취락가, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건까지 제 차량의 출입 불가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 토지는 사다리형의 토지로서 인근지와 평탄하며, 토질은 보통이고 농경지로 이용 기호2) 토지는 부정형의 토지로서 서측으로 하향경사지로서 토질 및 지반은 보통이고 일부 묘지이용, 일부 농경지 및 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호1) 토지는 인접 농경지를 경유하여 접근가능하고, 기호2) 토지는 지적도상 맹지이나, 북서측의 인접 임야를 경유하는 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2021-12-23)(진전천_하천구역)<하천법>. 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

의견서 3페이지 '7.그 밖의 사항' 참조.

공부와의 차이

의견서 3페이지 '7.그 밖의 사항' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 미상임.

물건 비고

농경지로 이용 중이며, 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
토지이용계획확인서상 일부가 하천구역에 저촉되는 바, 감정평가액은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경105313 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 142

용도: 답

토지면적: 2783.00㎡ (약 842평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 222,640,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 142. 본건은 '원산저수지' 남측 인근에 위치하며, 주위는 취락, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재합니다.

* 주위환경: 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 직접적인 출입이 다소 어렵고, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2006년 3월 13일자 마산원예농업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 특이사항: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부요약상 을7 지상권설정(마산원예농업협동조합)은 말소된 것으로 확인됩니다. 이에 따라 본 경매 절차에서는 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 상업 시설이 밀집된 지역이 아닌, 농경지와 임야, 그리고 일부 취락이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 농업 활동에 특화된 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 원산저수지 인근에 위치하여 자연환경을 접하고 있습니다.

* 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 대중교통 접근성은 다소 제한적입니다.

* 주변 지역에 대한 외부 지도 서비스 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 농지법에 따라 본 물건을 취득하기 위해서는 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 하천구역 저촉: 토지이용계획확인서상 일부가 하천구역에 저촉됩니다. 이는 감정평가액에 반영되었으나, 토지 이용에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

* 묘지 이용: 기호2) 토지 일부가 묘지로 이용 중이므로, 이장에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 맹지: 기호2) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 인접 임야를 경유하는 진입로가 개설되어 있습니다. 향후 도로 이용 관련 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 지역 조례에 따라 가축 사육에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 농경지로서, 농업 관련 자격 보유자 또는 실수요자에게 적합한 물건입니다. 가장 중요한 고려사항은 농지취득자격증명 발급 여부이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 자체가 무효가 될 수 있습니다. 일부 하천구역 편입 및 묘지 이용 사실은 이용 가치에 영향을 줄 수 있으므로 면밀히 검토해야 합니다. 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지 취득 자격을 갖춘 투자자에게는 안정적인 농지 확보 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성이 있다면 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 묘지 부분을 정리하고 경작지로 활용한다면 토지의 면적 활용도를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 현재까지 파악된 인수할 보증금이 없으므로, 감정평가액(222,640,000원)을 기준으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 농지라는 특수성과 지역별 농지 시세, 하천구역으로 인한 실제 이용 제한 범위, 묘지 이장 비용 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 하며, 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.