나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105313 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 142 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105313 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 142 답 경매

• 사건번호: 2024타경105313
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 142
• 감정가: 222,640,000원
• 최저가: 155,848,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

마산지원 경매3계 2024타경105313 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 142 | 감정가: 222,640,000원 | 최저가: 155,848,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (마산지원 2024타경105313)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경105313 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 창OOOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 142

용도: 답 (농지)

매각대상: 토지매각

감정가: 222,640,000원

토지면적: 2,783.00㎡ (약 842.80평)

건물면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 소재 "원산저수지" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 마을(취락가), 농경지(전·답), 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 교통상황은 제반 차량의 출입이 불가능한 수준으로, 전반적인 접근성은 보통이나 개별 필지 접근은 제한적입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

본건은 두 필지(기호1, 기호2)로 구성되어 있습니다. 기호1 토지는 사다리형의 평탄한 농경지(답)로 이용 중이며 토질은 보통입니다. 기호2 토지는 부정형의 서측 하향 경사지이며 토질 및 지반은 보통입니다. 일부는 묘지로 이용되고 있으며, 일부는 농경지 및 휴경지 상태입니다.

지적도상 맹지 (Blind land)이나, 기호1 토지는 인접 농경지를 경유하여 접근이 가능하며, 기호2 토지는 북서측의 인접 임야를 경유하는 진입로가 개설되어 있어 실제 이용에는 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

본 경매는 건물 없이 토지만을 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인이며, 채권자는 금융기관(창OOOOOOOOO)으로 확인되어 근저당권 등에 의한 일반적인 임의경매로 판단됩니다. 현황상 특별한 점유 관계나 복잡한 지상권 문제는 보고된 바 없습니다. (임대관계는 미상)

3.2. 필수 확인 사항 (농지취득자격증명)

본건은 용도가 '답'인 농경지이므로, 매수인은 매각기일로부터 7일 이내에 관할 기관(진전면사무소 등)으로부터 '농지취득자격증명'을 발급받아 제출해야 합니다. 해당 증명을 기한 내에 미제출할 경우, 매수보증금은 몰수되므로 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 지역 이용 계획 및 제한

본건 토지(기호1, 기호2)는 모두 '계획관리지역'에 속하여 비교적 용도 변경 및 개발에 유연성을 가지고 있습니다. 다만, '가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)'으로 지정되어 있어 축사 등 일부 시설 설치에는 제한이 따릅니다.

특히, 기호1 토지의 경우 '하천구역(진전천_하천구역)'에 일부 저촉되는 부분이 있으므로, 해당 부분에 대해서는 개발 행위가 엄격히 제한됩니다. 감정평가액은 이 하천구역 저촉 사실을 감안하여 산정된 금액입니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

본건은 원산저수지 인근의 순수 농촌 지역에 위치하여 주변에 상업시설이나 편의시설은 미흡합니다. 생활 편의시설은 진전면 소재지 등을 이용해야 하는 전형적인 농업 환경입니다.

주요 지역 시설로는 원산저수지가 인접해 있으며, 주변은 전답과 임야 위주입니다. 본건지 주변에는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 과거 마산시 시절 진동면 인곡리 일대에서 쓰레기 소각장 설치 문제로 지역 주민의 반발이 있었던 전례가 있으므로, 광역적 환경 시설 계획에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

하천구역 저촉 리스크: 기호1 토지 일부가 하천구역에 저촉되어 있어, 해당 부분의 이용 및 개발에 대한 행정적 제한이 따릅니다.

농지취득자격증명 미제출 리스크: 농지 매각이므로 농취증 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 가장 큰 리스크가 존재합니다.

맹지 리스크: 지적도상 맹지이므로, 비록 현황 진입로는 있으나 향후 토지 이용 및 매매 시 법적인 통행권을 확보하는 것이 중요할 수 있습니다.

5.2. 지형적/물리적 리스크

묘지 이용 리스크: 기호2 토지의 일부가 묘지로 이용되고 있어, 해당 부분에 대한 처리 및 정리(이장 등) 비용과 절차가 발생할 수 있습니다.

접근성 리스크: 본건까지 차량 진입이 불가능하며, 인접 농경지 및 임야를 경유해야 접근 가능하므로, 대형 농기계 등의 진출입에 제약이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 창원시 마산합포구 외곽에 위치한 총 2,783.00㎡ (약 842.80평)의 대형 농경지(답) 물건입니다. 계획관리지역에 속하여 잠재적인 개발 여지는 있으나, 농지취득자격증명 필수, 하천구역 저촉, 그리고 지적도상 맹지라는 세 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있습니다. 특히, 맹지이면서도 차량 접근이 어렵다는 점은 농업용 이용뿐만 아니라 향후 매매 시에도 큰 제약이 될 수 있습니다. 묘지 존재 여부 및 이장 비용을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역의 대형 농지: 계획관리지역에 위치하여 장기적으로 농업 외 시설(단독주택, 창고 등) 설치 가능성(개발 제한 사항 확인 필요)을 기대할 수 있습니다.

상대적으로 저렴한 감정가: 하천구역 저촉 및 맹지 등의 리스크가 이미 감정가에 반영된 것으로 보이므로, 해당 리스크를 감수할 수 있는 실수요자에게는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

현황상 진입로 존재: 지적도상 맹지이나 현황 진입로가 개설되어 있어, 농업용으로의 이용은 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

마산지원 경매3계