나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [26] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (26)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층505호

용도: 연립주택 (도시형생활주택_원룸형)

감정가: 136,000,000원

토지면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

건물면적: 30.30㎡ (약 9.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대전동부새마을금고 (등기부 요약 기준)

1.2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치하며, 가양중학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 지역으로 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 물건지 서측 및 남측으로는 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 다수의 채권 및 임차인이 존재하나, 말소기준권리인 2022년 8월 31일자 대전동부새마을금고 근저당권이 말소될 예정이므로, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황

- 이상호(505호): 보증금 145,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-26, 확정일자 2022-10-06, 배당신고일자 2025-06-10.

권리분석상 대항력 없음으로 기재되어 있으며, "미배당 보증금 매수인 인수"라는 특이사항이 있습니다. 이는 이상호 씨의 보증금이 경매 배당 절차에서 전부 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다.

- 김지현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-20.

권리분석상 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

* 등기부 요약

- 총 채권액: 2,305,000,000원

- 말소기준권리: 2022-08-31 접수, 대전동부새마을금고 근저당권 (900,000,000원)

- 소멸 예상 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위의 근저당권 2건, 임의경매 1건, 주택임차권 1건, 압류 1건 (모두 말소 예정)

* 주의사항: 토지 별도등기 있음. 이는 토지에 대한 별도의 권리 관계가 존재할 수 있음을 의미하며, 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 대전광역시 동구 가양동 일대에 위치하며, 주변에 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 지역입니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있어 1인 가구 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 상가 주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 2022년 8월 18일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층에 위치한 30.30㎡(약 9.17평) 규모의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 외벽은 석재 외장 및 판넬, 드라이비팅으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 시공되었습니다. 건물 내에는 급탕, 급배수, 위생, 난방, 화재탐지 및 소화 설비 등이 구비되어 있으며, 승강기 설비도 갖추고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 존재: 건물 등기부와 별도로 토지에 대한 등기사항이 존재하여, 토지의 소유 관계 또는 근저당 설정 등으로 인해 예기치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 경매 물건의 토지 소유권이 누구에게 있는지, 별도 등기된 권리가 무엇인지 반드시 확인해야 합니다.

* 이상호 임차인의 보증금 인수 가능성: 대항력은 없으나 "미배당 보증금 매수인 인수"라는 특이사항으로 인해, 임차인의 보증금 145,000,000원 중 미배당분이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 총 투자 비용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 본 건의 감정가는 136,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 매매가(약 6,190만원 ~ 9,300만원)와 비교했을 때 면적 대비 가격 차이가 크게 나타납니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사하며, 실제 낙찰가가 감정가보다 낮게 형성될 가능성도 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 2,305,000,000원으로 매우 높습니다. 이는 경매 진행 시 채권자의 배당 요구액이 상당함을 의미하며, 최선순위 근저당 외 다른 채권들이 모두 소멸하는지, 또는 경매 절차에 영향을 미칠 만한 부분이 있는지 주의 깊게 살펴야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2022년 준공)이라는 장점에도 불구하고, 토지 별도 등기 존재, 임차인 보증금 인수 가능성, 그리고 주변 시세 대비 높은 감정가 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 '토지 별도 등기'와 '미배당 보증금 매수인 인수' 관련 특이사항은 심도 있는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 부분입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 노후된 건물에 비해 선호도가 높을 수 있습니다.

* 소형 면적: 30.30㎡(약 9.17평)의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 입지: 대전 동구 가양동 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 접근이 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2025년 12월 기준)에 따르면, 면적이 40.95㎡~56.555㎡인 다세대 주택이 6,190만원~9,300만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 466만원 ~ 544만원 수준입니다. 본 건은 30.30㎡(약 9.17평)의 도시형생활주택(원룸형)이며, 준공년도가 2022년으로 비교적 신축임을 감안할 때, 보수적으로 평당 약 550만원 ~ 650만원 수준을 적용하여 시세 추정이 가능합니다.

따라서, 30.30㎡(약 9.17평) 기준 예상 시세는 약 5,000만원 ~ 6,000만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 감정가는 136,000,000원으로, 이는 추정 시세보다 현저히 높은 금액입니다. 또한, 이상호 임차인의 보증금 145,000,000원에 대한 '미배당 보증금 매수인 인수' 가능성은 낙찰가 산정에 매우 중요한 변수가 됩니다.

이러한 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 추가 인수해야 할 보증금을 제외한 부동산 자체의 시장 가치에 기반한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

최근 매매 데이터를 기반으로 신축임을 감안하여 산정한 본 건의 적정 시장 가치는 약 70,000,000원으로 추정됩니다.

이에 따라, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 약 70,000,000원으로 제시합니다.

다만, '미배당 보증금 매수인 인수' 가능성이 있는 이상호 임차인의 보증금 145,000,000원을 추가로 부담해야 할 경우, 총 투자 비용은 약 215,000,000원 (70,000,000원 + 145,000,000원)이 될 수 있으므로, 투자 결정 시 반드시 이를 고려해야 합니다. 토지 별도 등기에 대한 추가 확인도 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.