나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [27] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (27)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층506호

용도: 연립주택 (도시형생활주택_원룸형)

건물 준공일: 2022.08.18

1.2. 토지 정보

토지면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.2937㎡ (약 5.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 23.15㎡ (약 7.00평)

건물지분: 23.1493㎡ (약 7.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 102,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 지역입니다. 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물)

집합건물 등기부상 소유권보존 등기일은 2022년 8월 31일이며, 채권 총액은 2,180,000,000원입니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (구덕희)

* 을1, 을2, 을3: 근저당권 (대전동부새마을금고, 총 2,160,000,000원) - 말소기준권리

* 갑2: 임의경매 (대전동부새마을금고, 사건번호 2025타경1665) - 말소

* 을4: 주택임차권 (김지수, 20,000,000원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김지수 (506호)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 확정일자: 2025-03-26

* 배당신고일자: 2025-05-09

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 근저당권(을1, 을2, 을3)보다 후순위인 주택임차권(을4)은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 채무 전액이 배당으로 변제될 경우 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 단, '미배당 보증금 매수인 인수' 문구가 있으므로 배당 결과에 따라 변동 가능성을 최종 확인해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 주변 시세 정보(2025년 12월 매매)는 1990년대 초중반에 건축된 다세대주택들로, 40.95㎡(약 12.39평)가 6190만원, 56.555㎡(약 17.11평)가 9300만원, 46.1㎡(약 13.94평)가 6500만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 141만원에서 164만원 수준입니다.

본건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 이러한 연식 차이로 인해 비교 대상의 연식 있는 다세대주택보다 현저히 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 감정가 102,000,000원은 23.15㎡(약 7.00평) 기준 ㎡당 약 441만원 수준으로, 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 가양공원, 현대 볼링장 등이 인근에 위치하고 있으며, 상업시설 및 근린생활시설이 분포되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 교육시설: 가양중학교가 인접해 있으며, 주변에 초·중·고등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 시내버스승강장이 인근에 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 향후 대전도시철도 2호선(계획) 동부네거리역, 가양네거리역(가칭) 등 교통망 확충 가능성도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 토지 별도 등기 있음: 집합건물임에도 불구하고 토지에 별도의 등기가 있다는 점은 특이사항으로, 토지 소유권이나 이용에 관한 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지인 대전광역시 동구 가양동 29-2 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 확인되지 않았습니다. 오히려 가양공원, 비래공원 등이 언급되어 있어 자연환경이 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건축물이라는 장점이 있습니다. 입지적으로는 학교와 편의시설, 교통망이 갖춰진 지역이며, 주변 개발 가능성도 있는 곳입니다. 다만, 토지 별도 등기라는 특이사항과 임차인의 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다. 감정가 102,000,000원은 신축 건물임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 하자 발생 가능성이 낮고, 내부 마감 및 설비가 현대적입니다.

* 입지: 가양중학교 인근에 위치하며, 대중교통 접근성 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 개발 호재: 주변 재개발 및 도시철도 2호선 계획 등 지역 개발 가능성이 잠재되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 102,000,000원을 기준으로, 신축 건물의 가치와 시장 상황을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 90% ~ 95% 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 희망 입찰가 범위: 약 91,800,000원 ~ 96,900,000원

* 목표 입찰가: 약 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.