나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [7] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 2층207호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (7)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 2층207호

용도: 연립주택 (도시형생활주택_원룸형)

건축연도: 2022년 (사용승인일 2022.8.18.)

감정가: 99,000,000원

토지면적: 18.28㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.2758㎡

건물면적: 23.13㎡ (약 7.00평)

건물지분: 23.1266㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO (대전동부새마을금고)

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 지역으로 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로: 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며, 도로 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 폭 8~10m의 소로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 집합건물 등기부상 을1, 을2, 을3 (근저당권), 갑2 (임의경매), 갑3 (압류) 등기 모두 말소 예정입니다.

* 말소기준권리: 대전동부새마을금고의 근저당권 (2022.08.31. 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 있으나, 별도 등기 정보는 상세히 명시되지 않았습니다.

* '토지 별도등기 있음'이라는 특이사항이 있으므로, 토지 관련 권리 관계를 면밀히 추가 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 207호 임차인: 우 (보증금 110,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2023-07-07

* 확정일자: 2023-01-10

* 배당신고일자: 2025-04-01

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 권리분석상 미배당 보증금은 매수인 인수 가능성이 있으나, 현재 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 배당 순위 및 실제 배당 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 아파트/다세대/빌라 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보(덕림빌라, 우정빌라, 석정주택)는 모두 1990년대에 건축된 다세대 주택으로, 본건(2022년 준공)과는 건축 연도 및 건물 상태에서 큰 차이가 있습니다.

* 덕림빌라 (40.95㎡, 1994년식)는 2025년 12월 19일 61,900,000원에 거래되었습니다. (면적당가 약 500만원/평)

* 우정빌라 (56.555㎡, 1991년식)는 2025년 12월 13일 93,000,000원에 거래되었습니다. (면적당가 약 544만원/평)

* 석정주택 (46.1㎡, 1990년식)은 2025년 12월 8일 65,000,000원에 거래되었습니다. (면적당가 약 468만원/평)

* 분석: 본건은 건축한 지 2년이 채 되지 않은 신축 건물로, 위에 제시된 비교 대상과는 시세 형성의 직접적인 비교가 어렵습니다. 신축이라는 점과 도시형생활주택(원룸형)의 특성을 고려할 때, 감정가 99,000,000원이 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕이며, 5층 건물 중 2층 207호입니다.

* 마감: 외벽은 석재 외장 및 판넬, 드라이비팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비: 급탕, 급배수 등 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 본건 인근은 주거지역으로 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 가양중학교와 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도 등기: 토지 소유권 및 담보 설정이 건물 소유권과 분리되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 권리 관계의 복잡성을 야기하며, 낙찰 후 추가적인 부담으로 이어질 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인 명도: 임차인 우 의 보증금(110,000,000원)이 감정가(99,000,000원)보다 높습니다. 대항력은 없으나, 명도 과정에서 임차인과 협상 또는 법적 절차를 진행해야 할 수 있으며, 배당 상황에 따라 낙찰자가 미배당 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 현장 조사 제약: 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 설비, 정확한 이용 상태 등을 파악하는 데 한계가 있었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 현대적인 설비와 상태를 갖추고 있습니다. 대전 동구 가양동이라는 위치는 주거 편의성과 접근성을 제공합니다.

그러나 '토지 별도 등기'라는 특이사항과 임차인의 보증금이 감정가를 상회한다는 점은 낙찰 후 해결해야 할 중요한 잠재적 리스크입니다. 신축 건물이라는 장점을 살리면서도, 이러한 위험 요인을 면밀히 분석하고 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 설비와 깔끔한 상태를 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 트렌드에 맞춰 원룸형 주거 공간은 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 입지: 대전 동구 가양동 지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 99,000,000원

* 제공된 주변 시세 정보는 모두 1990년대 건축된 구축 다세대 주택의 거래 사례로, 본건(2022년 준공 신축)과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 본건은 건축한 지 2년 남짓 된 신축 건물임을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* '토지 별도 등기' 및 임차인 보증금 관련 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

* 최적 입찰가 권장: 95,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.