나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [4] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (4)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 2층 204호

용도: 연립주택 (도시형생활주택_원룸형)

감정가: 102,000,000원

건물면적: 23.14㎡ (약 7.00평)

토지면적: 18.28㎡ (약 5.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 8월 18일

건물명: 행복한 가

1.2. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 석재외장 및 판넬, 드라이비팅 등으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 급탕, 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 가스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

토지는 가장형의 토지로서 서측 인접 도로 대비 대체로 등고평탄하며, 집합건축물대장상 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 토지 지분은 18.2831㎡ (약 5.53평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등으로 형성되어 있으며, 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역, 반드시 별도 확인 필요), 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(채권금액 900,000,000원)입니다.

3.2. 등기부현황

등기부상 총 채권액은 2,160,000,000원입니다. 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

204호에는 임차인 이지민이 거주 중이며, 보증금 25,000,000원, 차임 350,000원입니다. 전입일자는 2023년 7월 5일, 확정일자는 2023년 6월 12일입니다. 배당신고일자는 2025년 6월 5일이며, 대항력은 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

임차인 이지민은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수할 가능성은 낮습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 예상됩니다. 다만, '미배당 보증금 매수인 인수'라는 문구가 기재되어 있어, 배당 종결 후 혹시 모를 미배당 금액 발생 여부에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

본건 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 더불어 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이는 소규모 상권이 형성되어 있음을 시사합니다.

4.2. 임대 수요

도시형생활주택(원룸형)으로 분류되어 있어 1~2인 가구의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

가양중학교가 인근에 있으며, 시내버스승강장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다. 생활 편의시설 및 기반시설은 주거지로서 일반적인 수준을 갖추고 있습니다.

5.2. 건축물 상태

2022년 8월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도가 낮다는 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

'토지 별도등기 있음'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 해당 등기의 구체적인 내용과 매수인이 인수해야 하는 권리인지 여부는 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 이지민은 대항력이 없으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 예상됩니다. 그러나 '미배당 보증금 매수인 인수'라는 문구가 있는 점으로 미루어, 배당 금액이 예상보다 적을 경우 미배당 금액 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 내부 상태 확인

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 설비, 이용 상태 등을 일반적인 이용을 기준으로 파악하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 매각 진행 시 이를 참고하시기 바랍니다.

6.4. 도시계획

제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역 등 각종 도시계획 및 제한사항이 존재하므로, 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역 내 유해시설 입점 여부는 별도 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 자체의 가치는 높다고 판단됩니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 권리 관계는 대체로 양호해 보이나, '토지 별도등기'의 내용 확인과 임차인 관련 미배당 보증금 발생 가능성에 대한 최종 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 완공으로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 사용 가능합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 임대 수요에 적합한 원룸형 주택입니다.

* 지역 내 시세 대비 경쟁력: 주변 오래된 빌라 시세와 비교 시, 신축이라는 점을 감안하면 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 102,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보는 1990년대 건축된 다세대주택으로, 본건(2022년 사용승인)과 연식이 상당한 차이가 있습니다. 제공된 매매 사례의 면적 대비 가격으로 환산 시, 평당 약 47만원 ~ 54만원 수준입니다.

본건은 전용면적 23.14㎡(약 7.00평)으로, 신축임을 감안할 때 평당 단가는 더 높을 수 있으나, 감정가는 이러한 요소를 반영한 것으로 보입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 관련 부담은 없는 것으로 예상됩니다.

'토지 별도등기'의 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 감정가의 80~90% 수준을 고려한 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이로 제시합니다. 최종 입찰가는 권리 관계 및 현장 상황에 대한 면밀한 추가 조사를 거쳐 결정하시기 바랍니다.

10. 주변 시설 및 혐오시설 정보

본건은 대전 동구 가양동 주거 밀집 지역에 위치하며, 가양중학교가 인근에 있습니다. 제공된 정보상으로는 심각한 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 정보는 없습니다. 다만, '교육환경보호구역(상대정화구역)'으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 또는 인근에 유흥업소, 유해업소 등이 위치할 경우 교육환경에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 이 부분에 대한 상세한 확인은 동부교육지원청 등을 통해 별도로 진행하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.