나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [28] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (28)

감정가: 102,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 대OOOOOOOO (등기부상 대전동부새마을금고로 확인됨)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층507호

건축년도: 2022년 8월 18일 사용승인

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택_원룸형)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제507호

건물면적: 23.13㎡ (약 7.00평)

토지면적: 18.28㎡ (약 5.53평) - 토지지분: 18.2758㎡ (약 5.53평)

건물지분: 23.1266㎡ (약 6.99평)

2.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동에 위치하며, 가양중학교 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재되어 도시형생활주택으로서 일반적인 주위 환경을 형성하고 있습니다.

2.1. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

3.1. 권리분석

3.1. 1. 등기부현황

등기부등본에 따르면, 소유권 보존등기는 구덕희 씨 명의로 2022년 8월 31일에 이루어졌습니다. 말소기준권리인 근저당은 대전동부새마을금고가 2022년 8월 31일에 설정한 총 2,160,000,000원(근저당 3건)입니다. 본 경매 사건(2025타경1665)은 해당 근저당권에 기한 임의경매로, 낙찰 시 근저당권 및 그 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.1. 2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (507호)

보증금: 30,000,000원

차임: 250,000원

전입/확정일자: 2024년 8월 12일

배당신고일자: 2025년 3월 19일

대항력: 없음

권리분석: 임차인 이 는 배당받지 못한 보증금 7,000,000원(30,000,000원 - 23,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 것으로 보입니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 8월 29일

대항력: 없음

권리분석: 인수해야 할 보증금은 없습니다.

총 인수 보증금: 7,000,000원 (임차인 이 건)

4.1. 상권분석

4.1. 1. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보들은 주로 1990년대에 건축된 다세대주택들입니다. 본건은 2022년에 준공된 신축 건물로, 건축 연도에서 상당한 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 덕림빌라 (40.95㎡, 2025년 12월 매매 6,190만원): 약 151만원/㎡

* 우정빌라 (56.555㎡, 2025년 12월 매매 9,300만원): 약 164만원/㎡

* 석정주택 (46.1㎡, 2025년 12월 매매 6,500만원): 약 141만원/㎡

주변의 구형 다세대주택 시세는 평당 약 140만원에서 165만원 수준으로 파악됩니다.

4.1. 2. 본건 시세 추정

본건은 2022년 신축 건물로서, 주변의 1990년대 건축된 다세대주택 대비 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 감정평가액 102,000,000원은 23.13㎡(약 7평) 면적 대비 약 441만원/㎡ 수준으로, 신축 건물의 희소성과 높은 건축 품질을 반영한 것으로 보입니다. 주변 구형 다세대주택의 시세와 직접 비교하기는 어려우며, 신축 소형 주택으로서의 가치가 더 높게 평가될 수 있습니다.

5.1. 생활정보

5.1. 1. 편의시설

건물 주변에 아파트, 주택, 상가 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.1. 2. 교육시설

본건 인근에 대전가양중학교가 있으며, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당됩니다. 정확한 교육 환경 규제 내용은 입찰 전 반드시 동부교육지원청을 통해 확인하시기 바랍니다.

5.1. 3. 기타

건물 내에 급탕, 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 가스, 난방, 승강기 설비 등 현대적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6.1. 잠재적 리스크

6.1. 1. 임차인 인수 보증금

임차인 이 의 미배당 보증금 7,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액으로, 이는 낙찰가 외 추가적인 매입 비용 발생 요인입니다. 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.1. 2. 토지 별도등기

'토지 별도등기 있음' 표기는 토지에 대한 별도의 권리 관계나 제한이 존재할 가능성을 시사합니다. 등기부등본상 토지 등기부 요약에서는 채권 총액이 0원으로 표기되어 있으나, 해당 별도등기의 구체적인 내용을 확인하여 잠재적 위험 요소를 파악해야 합니다.

6.1. 3. 현장조사 제약

현장 조사 시 이해관계인이 부재하여 내부 구조, 설비, 이용 상태 등에 대한 정확한 파악에 제약이 있었습니다. 따라서 집합건축물대장, 외부 관찰, 탐문 조사 등을 통해 일반적인 상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

7.1. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 2022년 준공된 신축 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정평가액은 1억 2백만원입니다. 신축 건물이라는 점은 큰 장점이나, 임차인 1명의 미배당 보증금 700만원을 인수해야 하는 부담이 있으며, 토지 별도등기에 대한 추가적인 확인이 필요한 물건입니다. 주변 시세는 주로 1990년대 건축된 다세대주택들이 형성하고 있어, 본건의 신축 가치를 직접 반영한다고 보기는 어렵습니다. 다만, 권리관계는 경매 말소기준권리보다 후순위이므로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

8.1. 투자 포인트

* 신축 소형 주택으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 대전 동구 지역의 지속적인 개발 가능성과 개선되는 정주 여건을 고려할 때 장기적인 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 잠재적 수익률 분석 및 신축 건물의 희소성을 고려하면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9.1. 예상 입찰가

감정가: 102,000,000원

인수 보증금: 7,000,000원

유효 감정가 (인수 보증금 제외 시): 95,000,000원

현 시세 및 주변 분석, 그리고 인수 보증금 부담을 고려할 때, 유효 감정가의 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

권고 입찰가: 90,000,000원

(참고: 본 입찰가(90,000,000원)로 낙찰 시, 총 매입 비용은 약 97,000,000원 (입찰가 90,000,000원 + 인수 보증금 7,000,000원)이 소요됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.