나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [3] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1.물건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (3)

* 소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 2층203호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택_원룸형)

* 건물 사용승인일: 2022년 8월 18일

* 감정가: 127,000,000원

* 토지면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

* 건물면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

* 매각물건: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOO (대전동부새마을금고)

* 1.2.건축물 현황

* 건물명: 행복한 가

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 5층 (본건 2층 203호)

* 총 연면적: 998.436㎡ (약 302평)

* 건폐율: 54.66%

* 용적률: 180.55%

2. 입지조건

* 2.1.위치 및 주위 환경

* 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등으로 형성되어 있습니다.

* 도시형생활주택으로서 일반적인 주위 환경을 갖추고 있습니다.

* 2.2.교통 및 도로 상태

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 3.1.권리 현황

* 말소기준권리는 2022년 8월 31일자 대전동부새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 본건 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 3.2.임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 3.3.기타 권리 사항

* 물건명세서 및 주의사항에 '토지 별도등기 있음'이라고 명시되어 있습니다.

* 등기부상 토지 등기부채권 총액은 0원으로 표시되나, 토지에 대한 별도의 권리 관계가 존재할 수 있으므로 이에 대한 상세 확인이 반드시 필요합니다.

* 3.4.권리분석 요약

* 낙찰 시 인수되는 임차인 보증금: 0원

* 등기부상 소멸되지 않는 권리: '토지 별도등기' 관련 사항 별도 확인 필요.

4. 상권분석

* 4.1.주변 시세 분석

* 감정가: 127,000,000원

* 본건 건물면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

* 최근 주변 빌라(다세대) 매매 사례 (2025년 12월 실거래가 기준):

* 대전 동구 가양동 95-3번지 덕림빌라 (40.95㎡, 2층): 61,900,000원

* 대전 동구 가양동 147-15번지 우정빌라 (56.555㎡, 4층): 93,000,000원

* 대전 동구 가양동 27-6번지 석정주택 (46.1㎡, 1층): 65,000,000원

* 분석: 본건은 2022년 신축 건물로 최신 상태를 유지하고 있으나, 건물면적(28.96㎡)이 주변 다세대 주택의 전용면적(40㎡ 이상)보다 작습니다. 주변 다세대 주택의 시세는 40㎡ 내외 기준으로 6천만원에서 9천만원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 작은 면적과 신축 연도를 고려할 때, 평당 시세는 약 700만원에서 800만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

* 4.2.감정가 대비 시세 평가

* 본건의 감정가 127,000,000원은 최근 실거래된 주변 다세대 주택의 시세(6천만원~9천만원대)보다 상당히 높게 책정되었습니다.

* 본건의 면적(약 8.76평)을 고려하더라도, 감정가는 시장 시세와 괴리가 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 5.1.주거 환경

* 내부 구조는 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 거주에 적합합니다.

* 급탕, 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 개스, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 외벽은 석재 외장 및 판넬, 드라이비팅으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시입니다.

* 5.2.주변 시설

* 가까운 편의시설로는 상가주택, 근린생활시설, 교회가 인근에 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 교육시설로는 가양중학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1.토지 별도등기

* 가장 중요한 리스크 요인으로, 토지에 대한 별도의 권리 관계가 존재할 가능성이 높습니다. 정확한 내용은 등기부등본 및 관련 공적 장부를 통해 면밀히 확인해야 하며, 이에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 6.2.감정가와 시세의 괴리

* 높게 책정된 감정가로 인해 낙찰 후 시세 차익을 얻기 어려울 수 있으며, 유찰 가능성도 있습니다.

* 6.3.현장 확인 필요

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 설비, 이용 상태 등에 대한 정확한 파악이 제한적이었습니다. 실제 내부 상태가 공부상의 내용과 다를 수 있으므로, 잔금 납부 전 현장 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본건은 대전 동구 가양동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 실수요자에게 적합한 물건입니다.

* 권리 관계는 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗하나, '토지 별도등기 있음'이라는 명확한 주의사항이 존재하므로 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

* 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 설정된 점은 투자 시 수익률을 저해하는 요인이 될 수 있으며, 합리적인 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 신축 건물이라는 장점과 소형 면적의 수요를 고려하되, '토지 별도등기' 리스크와 높은 감정가를 충분히 인지하고 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 8.1.최신 건축물

* 2022년 사용승인으로 최신 설비 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 8.2.소형 주거 상품

* 면적(28.96㎡)이 작아 1인 가구의 실수요 및 임대 수익형으로 접근이 용이합니다.

* 8.3.안정적인 권리 관계 (토지 별도등기 제외)

* 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

* 9.1.산정 근거

* 감정가: 127,000,000원

* 최근 주변 유사 면적(40㎡대) 빌라 매매가: 61,900,000원 ~ 93,000,000원 (2025년 12월 실거래가)

* 본건 면적(약 8.76평) 기준, 신축 프리미엄을 고려한 평당 시세 약 700만원 ~ 800만원 적용 시: 61,320,000원 ~ 70,080,000원 범위 추정.

* 인수 보증금: 0원

* '토지 별도등기 있음' 리스크 및 높은 감정가를 고려해야 합니다.

* 9.2.권장 입찰가

* 본 물건은 신축이라는 장점은 있으나, 면적 대비 감정가가 높아 시세보다 고평가된 것으로 판단됩니다.

* 따라서, '토지 별도등기' 리스크를 충분히 감안하고, 시장 시세를 기준으로 낙찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

* 최종 입찰가는 유찰 횟수, 현장 방문 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.