나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [3] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [3] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 2층203호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경1665
• 주소: 대전광역시 동구 비래서로26번길 43, 행복한가 2층203호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매4계 2025타경1665 | 소재지: 대전광역시 동구 비래서로26번길 43, 행복한가 2층203호 | 감정가: 127,000,000원 | 최저가: 62,230,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경1665 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (3)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 2층203호

물건종별: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 127,000,000원

토지면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

건물면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 구OO

채권자: 대OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 기능이 잘 갖추어진 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 물건지 서측과 남측으로는 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류 도로에 접하고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 채권자 대OOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자이자 채무자는 구OO입니다. 현재 등기부상 소유자 겸 채무자의 권리 관계를 중심으로 경매가 진행되고 있습니다. 가장 중요한 권리 분석 사항으로는 '토지 별도 등기 있음' 표기입니다. 이는 토지의 소유권 또는 저당권 등 별도의 등기 사항이 건물과 분리되어 존재함을 의미하며, 낙찰 후 토지 소유권 관계 및 추가적인 권리 설정 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

물건지가 위치한 가양동은 아파트 단지와 주택가, 그리고 근린생활시설이 어우러져 있어 지역 주민들을 기반으로 한 안정적인 상권이 형성되어 있습니다. 특히 도시형생활주택(원룸형)으로서, 주변 배후 수요를 바탕으로 공실률이 낮을 것으로 예상되며, 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 2022년 8월 18일 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 2층 203호입니다. 외벽은 석재 외장 및 판넬, 드라이비팅 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등으로 처리되었습니다. 창호는 새시 창호입니다. 건물 내부에는 급탕, 급배수, 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 가스 설비, 난방 설비, 그리고 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '토지 별도 등기 있음' 사항입니다. 이는 낙찰 후 토지에 대한 별도의 권리 관계(소유권, 근저당 등)가 존재할 가능성이 높음을 시사하므로, 이에 대한 철저한 법적 검토와 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 임대차 관계가 확인되지 않아 명도에 대한 부담이 있을 수 있으며, 교육환경보호구역(상대정화구역) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건물 이용, 증개축, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다. 현장 조사 시 내부 상태를 정확히 파악하지 못했으므로, 실제 건물 내부 구조 및 설비 상태는 다를 수 있다는 점 또한 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 신축 도시형생활주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 가양동이라는 지역적 입지와 편리한 교통, 그리고 주변의 주거 및 상업 시설을 고려할 때 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 그러나 '토지 별도 등기'라는 매우 중요한 권리상 하자 가능성과 임대차 미확인, 그리고 각종 도시계획상의 제한 사항 등이 존재하므로, 이러한 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로서 즉시 활용 가능하며, 1인 가구 증가 추세에 따른 도시형생활주택(원룸형)의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 감정가 1억 2천 7백만원으로 비교적 소액 투자가 가능할 수 있습니다. 핵심 투자 고려 사항은 '토지 별도 등기' 문제와 관련 법규 제한 사항을 명확히 해결할 수 있는지 여부입니다. 이러한 복잡한 권리 관계 및 법규상의 문제를 해결하고 안정적인 명도가 이루어진다면, 해당 지역의 개발 가능성과 신축 건물이라는 이점을 바탕으로 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계