나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [18] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경1665 (18)

1.2. 소재지

대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층404호

1.3. 용도

연립주택 (도시형생활주택_원룸형)

1.4. 건물 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 5층 건물

1.5. 사용승인일

2022년 8월 18일

1.6. 감정가

104,000,000원

1.7. 면적

토지 면적: 18.28㎡ (약 5.52평)

토지 지분: 18.2831㎡

건물 면적 (전용 면적): 23.14㎡ (약 7.00평)

건물 지분: 23.1359㎡

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.10. 채권자

대전동부새마을금고 (등기부 등본상 확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 주택, 단독 주택, 상가 주택, 근린생활시설, 교회 등으로 형성되어 있어 도시형 생활주택으로서의 일반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 등이 위치하여 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접해 있으며, 도로 상태는 양호한 편입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축 사육 제한 구역, 교육 환경 보호 구역(상대 정화 구역), 중점 경관 관리 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 토지 등기부 요약

등기부채권 총액: 0원

토지 별도 등기가 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.1. 2. 집합 건물 등기부 요약

등기부 상 소유권 보존 등기 이후 대전동부새마을금고의 다수의 근저당권, 주택임차권(원영재), 임의 경매 개시 결정, 압류 등이 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다. 말소 기준 권리는 을1 근저당권(대전동부새마을금고)입니다.

총 등기부채권 금액: 2,210,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 원 (404호)

보증금: 50,000,000원

차임: 340,000원

전입일자: 2022년 9월 5일

확정일자: 2022년 9월 13일

배당신고일자: 2025년 3월 24일

대항력: 없음

비고: 예상 배당금 23,000,000원. 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지 별도 등기 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

3.4. 인수되는 권리

해당 사항 없음. (임차인의 대항력 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보 (최근 매매 사례 분석)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 빌라(덕림빌라, 우정빌라, 석정주택)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 가양동 95-3 덕림빌라 (1994년식, 40.95㎡): 2025년 12월 19일, 61,900,000원 거래. 평당 약 500만원.

* 가양동 147-15 우정빌라 (1991년식, 56.555㎡): 2025년 12월 13일, 93,000,000원 거래. 평당 약 544만원.

* 가양동 27-6 석정주택 (1990년식, 46.1㎡): 2025년 12월 8일, 65,000,000원 거래. 평당 약 466만원.

4.2. 시세 분석

본건은 2022년에 건축된 신축 건물로, 전용 면적 23.14㎡ (약 7.00평)에 대한 감정가는 104,000,000원입니다. 이는 신축 건물임을 감안할 때, 주변의 오래된 건물(1990-1994년식) 시세 대비 평당 가격이 높게 책정된 것으로 보입니다. (본건 평당 약 1,370만원 vs 주변 평당 약 470만원~540만원). 이는 건물의 신축 연도, 품질, 및 소형 평형임을 고려한 가치로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

본 건물에는 급탕, 급배수 등 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도 등기

토지에 별도의 등기가 존재한다는 점은 확인되었으나, 구체적인 권리 내용 및 매수인에게 미치는 영향에 대해서는 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 교육 환경 보호 구역

본건이 교육 환경 보호 구역(상대 정화 구역)에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 영업 제한 사항이 있을 수 있으므로, 해당 교육지원청을 통해 상세 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 신축 도시형 생활주택(원룸형)으로, 신축 연도가 2022년으로 매우 짧아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 인수해야 할 부담 없는 권리가 없는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 토지 별도 등기에 대한 추가 확인이 필요하며, 교육 환경 보호 구역에 따른 규제 사항을 사전에 확인해야 합니다. 주변 시세 대비 높은 감정가는 건물의 신축 연도 및 소형 평형 특성을 반영한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 매우 짧은 신축 연도 (2022년 준공)로 건물 상태 우수.

* 임차인의 대항력 없어 명도 부담 및 보증금 인수 부담 없음.

* 주변에 혐오시설이 없어 쾌적한 주거 환경 기대.

* 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요 발생 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없으며, 감정가는 104,000,000원입니다. 신축 건물이라는 점과 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때, 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 105,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 추가적인 권리 분석, 공시지가 및 주변 실거래가 변동 추이, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.