나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [18] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층404호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-02-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [18] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매4계 2025타경1665 | 소재지: 대전광역시 동구 비래서로26번길 43, 행복한가 4층404호 | 감정가: 104,000,000원 | 최저가: 50,960,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경1665 (18) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (18)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층404호

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형))

감정가: 104,000,000원

토지면적: 18.28㎡ (약 5.53평)

건물면적: 23.14㎡ (약 7.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 구OO

채권자: 대OOOOOOOO

주의사항: 토지 별도등기 있음

1.2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재되어 있어 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인입니다. 가장 큰 특징이자 주의사항으로는 '토지 별도등기 있음'이 명시되어 있다는 점입니다. 이는 집합건물의 토지와 건물이 분리하여 등기되어 있으며, 토지에 별도의 권리관계(근저당, 가압류 등)가 존재할 가능성을 시사합니다. 일반적으로 집합건물은 토지와 건물이 일체로 거래되나, 토지별도등기가 있는 경우 토지에 설정된 권리가 낙찰 후에도 소멸되지 않고 인수될 위험이 있습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 토지등기부등본을 별도로 확인하여 인수되는 권리가 있는지, 특별매각조건이 명시되어 있는지 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, '임대관계 미상'으로 현재 임차인 현황을 알 수 없으므로, 명도 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 가양동 일대는 주거 지역으로 아파트, 다세대주택 등이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설 및 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 인근에 가양중학교가 위치하여 교육 환경도 갖추고 있으며, 다양한 용도의 건물들이 분포하여 지역 내 상업 및 생활 기능이 일정 수준 유지되고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 2022년 8월 18일 사용승인된 5층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다. 매각 대상 물건은 해당 건물의 4층 404호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있으며, 급탕, 급배수, 위생, 화재탐지, 소화, 가스, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 가장형의 토지로서 서측 인접 도로대비 등고평탄하며, 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '토지 별도등기 있음'으로 인한 권리 인수 문제입니다. 토지에 설정된 근저당, 가압류 등의 권리가 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 경우 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, '임대관계 미상'으로 인해 현 임차인과의 명도 문제가 발생할 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 「교육환경보호법」에 따른 상대정화구역에 해당하여 별도 확인이 필요하며, 「경관법」에 따른 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 관련 행위 제한이 있을 수 있습니다. 인근 지역에서 대규모 하수처리장 이전 사업 등으로 인해 주민 간 갈등이 발생한 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다. 현재까지 조사된 주변 시설 중 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 준공)된 도시형생활주택으로, 소형 면적으로 관리 및 활용이 용이하다는 장점이 있습니다. 또한, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 '토지 별도등기 있음'이라는 명확한 권리상의 하자가 존재하므로, 낙찰 후 토지에 설정된 권리를 인수해야 하는지, 말소 대상인지 등을 철저히 분석하고 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 토지 관련 부담을 인수해야 한다면, 이는 상당한 위험 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로 상태가 양호하며, 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 대전 동구 가양동이라는 지역적 특성과 함께, 향후 개발 가능성 및 교통 여건 개선 시 투자 가치가 상승할 수 있습니다. 다만, '토지 별도등기'의 명확한 처리 방안과 법적 리스크를 충분히 인지한 상태에서의 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계