나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [14] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층307호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대전동부새마을금고 (등기부 근저당권자 명시)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층 307호

용도: 연립주택 (도시형생활주택, 원룸형)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 101,000,000 원

토지면적: 18.28㎡ (약 5.53평)

건물면적: 23.13㎡ (약 7.00평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 일반적인 주거지역을 형성하고 있습니다. 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역, 동부교육지원청 별도 확인 필요), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 채권 총액은 0원입니다.

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 구덕희 (2022.08.31)

* 근저당권: 대전동부새마을금고 (2022.08.31, 총 2,160,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 대전동부새마을금고 (2025.03.07, 2025타경1665) - 말소

* 압류: 북대전세무서장 (2025.12.04) - 말소

등기부상 총 채권 총액은 2,160,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 황기철 (307호)

보증금: 20,000,000 원

차임: 400,000 원

전입일자(사업일자): 2023.11.27

확정일자: 2023.11.27

배당신고일자: 2025.03.18

대항력: 없음

권리분석: 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 임차인의 보증금 20,000,000원은 법원 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리 분석 종합

본 건은 말소기준권리인 대전동부새마을금고의 근저당권 설정일(2022.08.31) 이후의 모든 후순위 권리(임의경매, 압류 등)는 경매로 인해 말소될 예정입니다.

임차인은 대항력이 없어 매수인의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 시설

주변에 근린생활시설, 상가주택 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 가양중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 덕림빌라(가양동 95-3, 2025.12.19): 전용면적 40.95㎡, 거래가 61,900,000원

* 우정빌라(가양동 147-15, 2025.12.13): 전용면적 56.555㎡, 거래가 93,000,000원

* 석정주택(가양동 27-6, 2025.12.08): 전용면적 46.1㎡, 거래가 65,000,000원

본 건은 전용면적 23.13㎡로, 비교 대상 물건들보다 면적이 현저히 작습니다. 또한, 본 건이 속한 행복한가 건물은 2022년 사용승인을 받아 비교 대상 빌라들(1990~1994년 건축)보다 약 30년 이상 신축입니다.

신축 연차 및 소형 평형(원룸형)임을 고려할 때, 평당 단가는 비교 대상 빌라보다 높게 형성될 가능성이 큽니다. 감정가 101,000,000원은 약 436만원/㎡ 수준으로, 이는 신축 건물이라는 점과 원룸형 주택의 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

최근 거래된 빌라들의 평당 시세는 약 141만원 ~ 164만원 수준이나, 이는 건물 연차 차이를 고려하지 않은 단순 비교입니다. 본 건의 신축성과 소형 평형이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

건물명: 행복한가

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 5층 건물 (2022.08.18 사용승인)

본 건: 3층 307호 (원룸형)

설비: 급탕, 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 가스, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설 및 상가주택으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

가양중학교 인근에 위치하며, 시내버스 이용이 편리하여 교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 채무 총액이 21억 6천만원으로 매우 높으나, 이는 말소기준권리인 근저당권에 의해 모두 말소될 예정이므로 매수인이 직접 인수할 부담은 없습니다.

6.2. 토지 별도등기

물건명세서에 '토지 별도등기 있음'으로 기재되어 있습니다. 이는 토지의 소유권이나 이용권과 관련하여 별도 등기가 존재함을 의미할 수 있으며, 향후 토지 사용에 제한이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 본 건은 토지/건물 일괄매각 대상이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 계약 전 등기사항을 면밀히 확인하고 관련 법규를 숙지할 필요가 있습니다.

6.3. 기타

임대차 관계가 현장 조사 시 미상으로 확인되어, 내부 구조, 설비, 이용 상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 추정되었습니다. 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 대전 동구 가양동에 위치한 2022년 준공된 도시형생활주택(원룸형)입니다. 비교적 신축 건물이라는 점과 1인 가구 수요가 높은 원룸형이라는 점에서 장점을 가지고 있습니다.

등기부상 높은 채무 총액과 토지 별도등기 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 하지만 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 매수인의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

주변 시세 대비 본 건의 감정가(약 436만원/㎡)는 신축 건물과 원룸형 특성을 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인을 받은 건물로, 건물 상태가 양호하고 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 소형 원룸형: 1인 가구 증가 추세에 따른 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 편리: 시내버스 승강장 인근 위치 및 차량 접근 용이성으로 생활 편의성이 높습니다.

* 합리적 투자 기회: 감정가 대비 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 포인트가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 101,000,000 원

본 건은 2022년 준공된 신축 건물이며, 전용면적 23.13㎡의 소형 원룸형 주택입니다. 인근의 구형 다세대주택 시세와 비교 시, 신축 연차 프리미엄을 고려하면 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

토지 별도등기 등 잠재적 리스크와 건물 현황 조사의 필요성을 감안하여, 감정가 101,000,000원을 기준으로 하되, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근 시에는 감정가 이하, 적극적인 투자 시에는 감정가 근처에서의 입찰을 검토해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.