나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [6] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (6)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 2층206호 (도로명: 대전광역시 동구 비래서로26번길 43)

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택_원룸형)

감정가: 99,000,000원

토지 면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

토지 지분: 18.293700000000005㎡ (약 5.53평)

건물 면적: 23.15㎡ (약 7.00평)

건물 지분: 23.1493㎡ (약 7.00평)

건축물 사용승인일: 2022년 08월 18일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO (등기부상 대전동부새마을금고)

1.1. 입지조건

주위 환경: 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상 및 이용 상태: 가장형의 토지로서 서측 인접 도로 대비 대체로 등고평탄하며, 집합건축물대장상 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 철근콘크리트지붕의 5층 건물 중 2층에 해당합니다. 외벽은 석재외장 및 판넬, 드라이비팅 마감이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

인접 도로 상태: 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황 (206호):

* 임차인: 최명필 (마스킹: 최 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 01월 19일

* 확정일자: 2023년 01월 19일

* 배당신고일자: 2025년 04월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 '미배당 보증금 매수인 인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 대항력이 없는 임차인이므로 원칙적으로는 배당으로 소멸될 것으로 예상되나, '미배당 보증금 매수인 인수' 문구에 대한 주의가 필요합니다.

등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 2,160,000,000원

* 소유권 보존: 구덕희 (2022-08-31)

* 근저당 (말소기준권리): 대전동부새마을금고 (2022-08-31, 총 2,160,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 대전동부새마을금고 (2025-03-07, 사건번호 2025타경1665)

* 압류: 북대전세무서장 (2025-12-04)

* 경매로 인해 을구의 근저당권 및 기타 압류, 경매개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없습니다.

* 다만, 물건명세서상 '토지 별도 등기 있음'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 토지에 대한 별도의 권리관계가 존재할 수 있음을 시사하므로, 등기부 상세 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 물건이 위치한 가양동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 주민들의 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 가양중학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

건물 특성: '행복한 가'는 2022년에 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 23.15㎡ (약 7.00평)의 소형 주거 공간입니다.

주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례(2025년 12월)들을 보면, 대부분 1990년대 건축된 다세대 주택들입니다.

* 덕림빌라(1994년식, 40.95㎡) 6,190만원

* 우정빌라(1991년식, 56.555㎡) 9,300만원

* 석정주택(1990년식, 46.1㎡) 6,500만원

* 주변 다세대 주택들의 3.3㎡당 가격은 약 460만원 ~ 550만원 수준으로 파악됩니다.

* 본건(23.15㎡, 2022년식)은 건축 연도가 주변 사례보다 현저히 신축이라는 점에서 시세 차이가 있을 수 있습니다.

* 신축 건물임을 감안하여 보수적으로 3.3㎡당 약 400만원 ~ 500만원으로 가정 시, 예상 시세는 약 3,000만원 ~ 3,850만원 수준으로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가(9,900만원)는 현재 파악되는 주변 시세 추정치보다 상당히 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

내부 설비: 급탕, 급배수 등 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

편의시설: 단지 주변으로 근린생활시설 및 상가주택이 있어 상업 시설 이용이 편리하며, 교육기관(가양중학교)이 인접해 있습니다.

교통: 인근 시내버스승강장 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호하여 시내 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 별도 등기: 등기부상 토지에 별도 등기가 존재한다는 점은 소유권 또는 이용에 관한 별도의 복잡한 권리관계가 있을 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 반드시 상세 내용을 확인해야 합니다.

임차인 인수 부담 가능성: 임차인 최명필 씨는 대항력이 없으나 '미배당 보증금 매수인 인수' 문구가 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있더라도, 배당 과정에서 예상치 못한 인수 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태: 본 건은 제2종일반주거지역으로, 소로2류에 접하고 있으며 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역에 해당합니다. 특히 교육환경보호구역 내에서는 특정 업종의 신규 입점이 제한될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

감정가 대비 높은 시세 추정: 본 건의 감정가(9,900만원)는 최근 시세 분석 결과보다 현저히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 만들 수 있습니다.

현장 조사 제약: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 일반적인 기준이나 외부 관찰, 탐문 조사를 토대로 작성되었으므로 실제와 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 가양동 소재 '행복한 가' 연립주택 2층 206호로, 2022년 준공된 신축 소형 주거 공간입니다. 입지 조건은 주거 및 상업 시설 접근성과 교통 편의성이 양호합니다. 권리 관계는 다수의 근저당이 설정되어 있으나 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 그러나 '토지 별도 등기' 존재, 임차인 관련 인수 가능성, 그리고 무엇보다 주변 시세 대비 높은 감정가가 주요 리스크 요인으로 분석됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축 연도 2022년으로 비교적 신축 건물임.

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 수요층 공략 가능.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 99,000,000원입니다.

제공된 주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본 건의 면적(23.15㎡)과 신축 연식(2022년)을 고려할 때, 3.3㎡당 시세는 대략 400만원 ~ 500만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본 건의 적정 시세는 약 30,000,000원 ~ 38,500,000원 범위로 예상됩니다.

감정가 대비 시세가 현저히 낮게 분석되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

또한, '토지 별도 등기'의 상세 내용과 임차인 관련 인수 부담 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 30,000,000원 ~ 40,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (입찰 전 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.