나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [19] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (19)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 4층405호

* 용도: 연립주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택_원룸형)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

* 건물면적: 30.30㎡ (약 9.17평)

1.3. 감정가

* 감정가: 134,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 일반적인 주거지역임.

* 도시형생활주택으로서 일반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속함.

* 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있음.

* 가축사육제한구역(전부제한지역)에 해당함.

* 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 별도 확인이 필요함.

* 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)에 포함되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

* 채권자: 대OOOOOOOO (경매 신청 채권자)

* 본건은 대전동부새마을금고의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 염 (405호)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-08

* 확정일자: 2022-10-26

* 배당신고일자: 2025-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 임차인의 대항력은 없으나, '미배당 보증금 매수인 인수' 문구가 기재되어 있음. 이는 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미함. 다만, 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 평가되어 있어, 배당을 통한 전액 변제가 예상되나, 최종 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 주의가 필요함.

3.3. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리: 2022-08-31 접수, 대전동부새마을금고 근저당권 (을1)

* 등기부채권 총액: 2,160,000,000원

* 주요 등기사항: 소유권보존(구덕희), 근저당권(대전동부새마을금고), 임의경매개시결정(대전동부새마을금고), 압류(북대전세무서장) 등이 등기되어 있음.

* 위 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '토지 별도등기 있음'으로 표기되어 있음. 등기부 요약상 토지에 대한 별도 채무는 확인되지 않으나, 토지에 대한 별도 권리 관계가 존재할 수 있으므로 등기사항전부증명서 상세 확인이 필수적임.

* 지상권: 해당 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된JSON 정보의 비교 물건들은 대부분 1990년대에 건축된 다세대주택들로, 본건(2022년 신축 도시형생활주택)과는 건물 연식 및 종류에서 상당한 차이가 있음.

* 비교 물건들의 전용면적당 시세는 약 140만원~165만원/m² 수준이나, 본건의 감정가는 134,000,000원으로, 건물면적(30.30㎡) 대비 약 442만원/m² 수준임.

* 이러한 차이는 본건이 신축 건물로서 현대적인 건축 기준, 우수한 품질, 최신 설비 등을 갖추고 있어 가치가 높게 평가된 결과로 판단됨. 따라서 제공된 JSON 비교 자료는 시세 참고에 제한적이며, 본건의 신축성을 감안한 감정가가 시세 형성의 주요 기준으로 활용될 수 있음.

4.2. 건물 특징

* 본건은 2022년 8월 18일에 사용승인된 신축 건물인 '행복한가'에 속함.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재외장 및 판넬, 드라이비트로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비 및 구조

* 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물임.

* 본건은 4층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)임.

* 급탕, 급배수 등 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 주거 편의성이 높음.

5.2. 주변 편의시설 및 교육

* 교육시설: 인근에 가양중학교가 위치하여 학생들의 통학이 편리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 편의시설 이용이 가능함.

* 녹지 및 휴식공간: 중점경관관리구역에 포함된 계족산, 식장산, 가양비래공원 등 자연환경에 접근하기 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 토지 별도등기: 물건명세서상 '토지 별도등기 있음' 표기로 인해, 토지에 대한 추가적인 권리 관계나 제한이 존재할 수 있음. 상세한 내용은 반드시 등기사항전부증명서를 통해 확인해야 함.

* 임차인 인수 가능성: 임차인 염 은 대항력이 없으나, '미배당 보증금 매수인 인수' 문구가 있어 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있음. 현재 인수 보증금 합계는 0원으로 평가되었으나, 이는 배당 절차 결과에 따라 변동될 수 있으므로 유의해야 함.

* 현장 조사 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 설비, 이용 상태 등을 정확히 파악하는 데 한계가 있었음.

6.2. 기타 리스크

* 교육환경보호구역(상대정화구역): 인근 학교 주변 지역으로, 건축 및 용도 등과 관련하여 제한 사항이 있을 수 있으므로, 정확한 범위와 영향을 별도 확인해야 함.

* 중점경관관리구역: 자연 경관 보전을 위한 지역으로, 향후 건물 증개축 등 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 2022년 신축 도시형생활주택(원룸형)으로, 최신 건축 기준에 따른 우수한 품질과 현대적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 가양중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 합리적으로 책정되었다고 판단됩니다. 다만, 토지 별도등기 존재 가능성 및 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성 등 권리적 리스크를 철저히 분석하고, 현장 조사를 통해 내부 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 주거 편의 시설을 갖추고 있어 향후 가치 상승이 기대됨.

* 학세권 및 편리한 교통: 가양중학교와 인접하며, 버스 승강장이 가까워 출퇴근 및 통학이 편리한 입지를 자랑함.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자자에게 적합한 전용면적 30.30㎡(약 9.17평)으로 환금성이 용이함.

* 합리적 감정가: 주변 노후화된 다세대주택 대비 높은 감정가(m²당 약 442만원)를 형성하고 있으나, 신축 건물임을 감안하면 경쟁력 있는 가격으로 평가될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 감정가 134,000,000원을 기준으로 시세 분석 결과, 주변의 오래된 다세대주택 대비 높은 가치를 지니고 있습니다. 권리 분석상 현재 인수할 보증금은 0원으로 평가되나, 토지 별도등기 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 신축 건물의 장점과 권리적 리스크를 감안하여, 감정가의 80%~90% 수준인 107,200,000원 ~ 120,600,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 자금 계획 및 상세 현장 조사를 거쳐 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.