나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [12] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (12)

* 소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층 305호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 134,000,000원

* 토지 면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

* 건물 면적: 30.30㎡ (약 9.17평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 대전동부새마을금고 (등기부 요약 확인)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 지역입니다. 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접해 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 460,000원

* 전입일자: 2023-07-11

* 확정일자: 2023-06-28

* 배당신고일자: 2025-06-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당받을 보증금은 23,000,000원으로 예상되어 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 높습니다. 따라서 임차인 관련 미배당 보증금은 매수인이 인수할 가능성은 낮으나, 낙찰 후 잔여 배당 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 등기부 현황:

* 건물 등기부상 말소기준권리(을1)는 2022-08-31 접수의 대전동부새마을금고 근저당권입니다.

* 본건 경매는 2025-03-07 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권에 기한 임의경매(갑2)로 진행됩니다.

* 매각으로 인해 모든 근저당권, 압류 등은 소멸될 예정입니다.

* 특이사항: 토지에 별도 등기가 있습니다. 이 부분은 토지 소유권 또는 이용권과 관련된 잠재적 위험 요소이므로, 입찰 전 반드시 법원 문건 등을 통해 구체적인 권리관계를 명확히 확인해야 합니다. (예: 토지 사용 승낙 여부, 별도 지료 발생 여부 등)

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보는 2025년 12월에 거래된 인근 연립/다세대 주택 사례입니다.

* 덕림빌라 (95-3번지, 1994년 건축, 40.95㎡): 61,900,000원 (약 151만원/㎡)

* 우정빌라 (147-15번지, 1991년 건축, 56.555㎡): 93,000,000원 (약 164만원/㎡)

* 석정주택 (27-6번지, 1990년 건축, 46.1㎡): 65,000,000원 (약 141만원/㎡)

* 분석: 비교 사례 주택들은 건축 연도가 본건(2022년 사용승인)보다 오래되었음에도 불구하고, 면적 및 거래 시점에 따라 가격 차이가 있습니다. 본건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 감정가 134,000,000원에 대한 적정성은 주변 시세 및 토지 별도 등기 위험 요소를 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층 305호이며, 2022년 8월 18일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재, 판넬, 드라이비팅 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시입니다. 급탕, 급배수, 위생, 화재 탐지 및 소화, 가스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 이용 상태: 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도 등기: 가장 큰 리스크 요소입니다. 토지 소유권 또는 사용권에 대한 명확한 확인 없이는 건물 자체의 가치와는 별개로 추가적인 부담이나 분쟁의 소지가 있습니다.

* 인근 시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 검색되지 않았습니다. 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 채무 총액: 건물 등기부상 채무 총액이 2,160,000,000원으로 상당합니다. 이는 대규모 단지임을 시사하며, 개별 호실의 가치와는 별개로 건물의 전반적인 채무 규모를 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호하고, 대중교통 접근성이 괜찮은 편입니다. 하지만, 토지에 별도 등기가 있다는 점은 투자 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 권리 관계를 명확히 파악해야 할 중대한 위험 요소입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 미회수 가능성이 높지만, 이 또한 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 내외부 상태가 좋을 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 임대 수익형 투자에 적합한 면적입니다.

* 주거 환경: 주거 지역에 위치하여 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 감정가 134,000,000원은 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 그러나 토지 별도 등기라는 중대한 권리 분석 이슈가 존재하므로, 입찰 시에는 이 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 감정가 및 주변 시세, 위험 요소를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위: 107,200,000원 ~ 134,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시점에서 판단한 것이며, 입찰 당일의 경쟁 상황, 물건의 명확한 권리 분석 결과, 임대차 현황 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 토지 별도 등기 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.