나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [12] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [12] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층305호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경1665
• 주소: 대전광역시 동구 비래서로26번길 43, 행복한가 3층305호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매4계 2025타경1665 | 소재지: 대전광역시 동구 비래서로26번길 43, 행복한가 3층305호 | 감정가: 134,000,000원 | 최저가: 65,660,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전 지원 2025타경1665 (12) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (12)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층305호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 134,000,000원

토지면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

토지 지분율: 2394.12

건물면적: 30.30㎡ (약 9.17평) - 전용면적 기준

건물 지분율: 3029.57

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 구OO

채권자: 대OOOOOOOO

1.2. 입지조건

대전광역시 동구 가양동, 가양중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼합된 지역으로 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.3. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

1.4. 건물 상세

본건은 2022년 8월 18일에 사용 승인된 5층 건물 내 제2층 제201호에 해당하는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 외장 및 판넬, 드라이비팅 등으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지와 일부 타일로 마감되었고, 창호는 새시창호입니다. 건물에는 급탕, 급배수 등 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 및 주변 환경

토지는 가장형의 형상으로 서측 인접 도로 대비 대체로 등고평탄합니다. 집합건축물대장상 연립주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다. 본건의 서측과 남측으로는 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.6. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자는 구OO이며, 채권자는 대OOOOOOOO입니다. 가장 중요한 특이사항으로는 '토지 별도등기 있음'이라는 점입니다. 이는 토지와 건물 등기부가 분리되어 있음을 의미하며, 토지에 대한 별도의 권리 설정이나 제한이 있을 수 있어 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 일반적인 임의경매의 경우 선순위 권리는 소멸되나, 토지 별도등기와 관련된 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 상권분석

주변에 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 원룸형 도시형생활주택이라는 점을 고려할 때, 인근 학교(가양중학교) 및 지역 특성상 젊은 직장인이나 학생 등 1인 가구 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 상가주택 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

1.8. 생활정보

인근에 가양중학교가 위치해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주변 상권 분석에서 언급된 근린생활시설 및 주택가 형성을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 편리한 점도 장점입니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '토지 별도등기 있음'입니다. 이로 인해 토지 사용권, 지료, 토지 관련 근저당 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 토지의 법적 상태를 정확히 파악해야 합니다. 현재 임대 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 현장 방문 시 내부 구조, 설비, 이용 상태 등을 일반적인 수준으로 파악하였으므로, 실제 내부 상태에 따라 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하므로, 관련 법규 위반 소지나 주변 시설에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 주변 시설 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상대정화구역의 정확한 범위와 지정 사유에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

1.10. 종합 의견

대전광역시 동구에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 하지만 '토지 별도등기'라는 매우 중요한 권리상의 변수가 존재하므로, 투자 결정 전에 해당 내용을 철저히 분석해야 합니다. 내부 상태 및 임대 관계 확인도 필수적입니다.

1.11. 투자 포인트

신축 건물로 관리 부담이 적습니다. 1인 가구 수요가 예상되는 원룸형 주택으로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 절차가 간편할 수 있습니다. 입지 조건 및 주변 시세 분석을 통해 저평가된 경우 시세 차익을 기대할 수도 있습니다. 다만, '토지 별도등기' 리스크를 충분히 인지하고, 추가적인 조사를 통해 모든 변수를 해결할 수 있을 때 투자를 고려해야 합니다.

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