나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [10] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

물건 기본정보:

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (10)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층303호

용도: 연립주택 (도시형생활주택_원룸형)

감정가: 130,000,000원

토지면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

토지지분: 22.886700000000005㎡ (약 6.92평)

건물면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

건물지분: 28.9614㎡ (약 8.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

외벽: 석재외장 및 판넬, 드라이비팅 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 새시창호

사용승인일: 2022년 8월 18일

건축물 층수: 5층 건물 내 3층 303호

1.1. 입지조건:

위치 및 주위환경:

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 지역입니다. 도시형생활주택으로서 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태:

토지는 가장형의 형태이며, 서측에 인접한 도로 대비 대체로 등고평탄한 상태입니다. 현재 집합건축물대장상 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)에 해당합니다.

주변 시설:

인근에 가양중학교가 있으며, 전반적인 지역은 주거 밀집 지역으로 편의시설 및 상가 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석:

임차인 현황:

* 임차인: 류

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 9월 15일

* 확정일자: 2023년 8월 30일

* 배당신고일자: 2025년 4월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자를 기준으로 배당을 받을 예정입니다. 제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금이 낙찰 후 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

등기부현황 요약:

* 토지 등기부 채권 총액: 0원

* 집합건물 등기부 채권 총액: 2,260,000,000원

* 말소기준권리: 2022년 8월 31일자 근저당권 (대전동부새마을금고)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 없음)

* 압류 및 경매개시결정 등기: 대전동부새마을금고의 임의경매 개시결정 등기(2025타경1665)가 말소기준권리 이후 접수되어 매각으로 소멸됩니다. 북대전세무서장의 압류 또한 말소 대상입니다.

* 토지 별도등기 있음: 물건명세서 상 '토지 별도등기 있음'이라는 문구가 기재되어 있어, 토지에 대한 별도의 등기사항을 확인해야 할 필요가 있습니다. 토지 등기부 채권 총액이 0원으로 기재되어 있으나, 별도등기의 구체적인 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석:

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 덕림빌라 (2025년 12월): 전용면적 40.95㎡ (약 12.4평) 거래가 61,900,000원 (평당 약 500만원)

* 우정빌라 (2025년 12월): 전용면적 56.555㎡ (약 17.1평) 거래가 93,000,000원 (평당 약 540만원)

* 석정주택 (2025년 12월): 전용면적 46.1㎡ (약 13.9평) 거래가 65,000,000원 (평당 약 470만원)

본건 '행복한가' 연립주택은 2022년 8월에 신축된 건물로, 비교 대상 주택들보다 훨씬 신축입니다. 건물면적 28.96㎡ (약 8.76평)에 대한 감정가는 130,000,000원 (평당 약 1,480만원)으로, 신축 연도를 감안하더라도 주변 유사 연식 건물의 시세보다 높게 책정되었습니다. 이는 건물의 신축 연식 및 현대적인 시설이 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보:

건물 내 편의시설:

본 건물에는 급탕, 급배수 등 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 가스 설비, 난방 설비, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설:

인근에 가양중학교가 위치하며, 주거 지역이므로 생활에 필요한 근린생활시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크:

토지 별도등기:

물건명세서에 '토지 별도등기 있음'이라고 명시되어 있어, 토지에 대한 별도의 권리 관계가 존재할 가능성이 있습니다. 이는 매수인에게 추가적인 부담이나 확인이 필요한 사항이 될 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

높은 채권 총액:

집합건물 등기부 상 채권 총액이 2,260,000,000원에 달하는 반면, 감정가는 130,000,000원으로 매우 큰 차이를 보입니다. 이는 경매 절차 진행 시 유찰 가능성 또는 매각 금액이 채권 총액에 미치지 못할 위험을 내포하고 있습니다.

임차인 관련:

류지윤 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 계약 내용과 실제 점유, 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의 깊은 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견:

본 물건은 2022년 준공된 신축 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히 건물이 최신 연식이어서 내부 상태나 편의시설은 우수할 것으로 판단됩니다. 그러나 등기부상 총 채권액이 감정가에 비해 과도하게 높아 경매 진행 자체가 불확실하거나, 낙찰 후에도 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. '토지 별도등기 있음' 표시는 잠재적인 위험 요소이므로, 입찰 전 반드시 이에 대한 명확한 확인 절차가 선행되어야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 경매 절차의 투명한 진행 여부가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트:

신축 건물: 2022년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

잠재적 시세 상승: 신축 건물의 가치를 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

양호한 입지: 주거 지역 내 위치하며 교통 접근성이 보통 수준입니다.

1.8. 예상 입찰가:

감정가: 130,000,000원

주변 신축 건물은 2022년 준공으로, 유사 연식의 노후 주택 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 주변 비교 사례(2025년 12월 거래)는 평당 약 470만~540만원 수준인 반면, 본건의 감정가는 평당 약 1,480만원으로 신축 연식의 프리미엄이 반영된 결과입니다.

그러나 총 채권액이 22억 6천만원에 달하고 '토지 별도등기'라는 잠재적 위험 요소를 고려할 때, 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성도 있습니다. 임차인의 보증금은 인수하지 않아도 되는 것으로 파악됩니다.

따라서, 신축 건물의 가치와 감정가를 고려하되, 높은 채권 총액 및 토지 별도등기의 위험성을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 130,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 확인된 추가 정보에 따라 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.