나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경105936 [1] 부산광역시 사하구 하단동 604-20 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.06.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화재보호법>입니다.

제시목록 외의 물건

후면 "건물감정평가요항표" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타참고사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3): 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상9층 건물로서,
외벽: 스톤코트 및 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
바닥: 마루판깔기 등 마감,
창호: 샷시 이중창 등의 구조입니다.

이용상태

오피스텔 및 다가구주택으로서,
주차타워 및 계단실(1층) 및 오피스텔(2-6층), 다가구주택(7-9층)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 일련번호(3)은 "건물개황도 및 내부구조도"와 같이 부합물이 소재하는 것으로 조사됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함.
-오피스텔 및 다가구주택으로 주차타워 및 계단실(1층), 오피스텔(2~6층), 다가구주택(7~9층)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경105936 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 2,174,429,600원

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-20

건물명: 신아에코시티 (건축물대장상 주소: 부산광역시 사하구 동매로 25-1 (하단동))

용도: 오피스텔 및 다가구주택 (주차타워 및 계단실 1층, 오피스텔 2~6층, 다가구주택 7~9층)

구조: 철근콘크리트구조, 지하 0층, 지상 9층

준공일: 2018년 2월 2일

1.3. 면적 정보

토지면적: 209.80㎡ (약 63.47평)

건물면적: 877.23㎡ (약 265.44평)

건물 제시외면적: 104.10㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동에 소재하며, "하단초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 준주거지역에 속합니다.

또한, 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 및 역사문화환경보존지역(문화재보호법)에 해당되어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 3월 14일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 1,275,600,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 전세권, 임차권, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

낙찰자가 인수해야 하는 별도의 권리나 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중인 것으로 파악되었습니다.

모든 임차인은 '대항력 없음'으로 조사되었으며, 이는 경매로 인해 해당 임차인의 권리가 소멸됨을 의미합니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

* * 강예영: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-25, 확정 2022-03-07, 배당신고 2024-04-02, 대항력 없음.

* * 강지환: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-17, 확정 2022-01-17, 배당신고 2025-01-15, 대항력 없음.

* * 김다원: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-22, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* * 김병준: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-30, 확정 2021-11-03, 배당신고 2024-07-02, 대항력 없음.

* * 김상현: 보증금 6,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-17, 확정 2021-12-29, 배당신고 2024-09-06, 대항력 없음.

* * 김예진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-01-10, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* * 김재현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-17, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* * 김지태: 보증금 3,000,000원, 차임 360,000원, 전입 2023-10-12, 확정 2024-07-08, 배당신고 2024-07-08, 대항력 없음.

* * 김태영: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-13, 확정 2024-09-06, 배당신고 2024-09-05, 대항력 없음.

* * 남상근: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-28, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* * 남은영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-03-23, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* * 박상규: 보증금 15,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-07-06, 확정 2021-07-06, 배당신고 2024-07-12, 대항력 없음.

* * 박성원: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-03-18, 확정 2024-06-28, 배당신고 2024-07-05, 대항력 없음.

* * 박정미: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-20, 확정 2020-01-20, 배당신고 2024-07-04, 대항력 없음.

* * 배찬영: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-19, 확정 2021-04-19, 배당신고 2024-05-21, 대항력 없음.

* * 송지현: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-24, 확정 2022-02-11, 배당신고 2024-08-01, 대항력 없음.

* * 신해일: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-21, 확정 미상, 배당신고 2023-07-13, 대항력 없음.

* * 안예나: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-21, 확정 2019-06-21, 배당신고 2023-07-13, 대항력 없음.

* * 우인철: 보증금 72,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-03-11, 확정 2022-02-18, 배당신고 2024-08-28, 대항력 없음.

* * 이동준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-07-13, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* * 이선미: 보증금 52,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-01-22, 확정 2024-01-22, 배당신고 2024-07-29, 대항력 없음.

* * 정지원: 보증금 150,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2018-03-15, 확정 2018-03-12, 배당신고 2024-08-14, 대항력 없음.

* * 최영준: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-24, 확정 2020-09-11, 배당신고 2024-07-17, 대항력 없음.

* * 홍성수: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-19, 확정 2020-07-27, 배당신고 2024-02-07, 대항력 없음.

* * 황진희: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-01, 확정 2020-11-02, 배당신고 2024-03-20, 대항력 없음.

* * 안예나: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-26, 확정 2022-01-26, 배당신고 2023-06-16, 대항력 없음.

3.3. 등기부 현황

토지 등기부: 소유권이전신탁등기말소, 근저당권(말소기준권리) 1,275,600,000원, 전세권설정(말소) 2건, 압류(말소) 1건, 강제경매(말소) 1건, 임의경매(말소) 1건. 총 채권액: 1,435,600,000원.

건물 등기부: 소유권이전신탁등기말소, 근저당권(말소기준권리) 1,275,600,000원, 전세권설정(말소) 3건, 주택임차권(말소) 10건. 총 채권액: 2,293,600,000원.

등기부상 모든 권리는 경매로 인해 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

건물 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

건물 자체도 오피스텔과 다가구주택으로 복합 운영되어 주거 및 업무 관련 수요를 충족시킬 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

하단동 지역은 교육 시설(하단초등학교)과의 접근성이 우수하며, 생활 편의 시설 이용이 용이하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 남서측 인근에 하단초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

근린생활시설이 주변에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5.3. 주변 환경

부산광역시 사하구 하단동 604-20 일대를 지도 서비스로 확인한 결과, 인근에 다수의 주거 단지, 상업 시설, 교육 시설(하단초등학교, 하남중학교 등)이 분포하고 있습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 정확한 환경 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 직접 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 건은 '중복사건'으로 표기되어 있습니다. 이는 동일 부동산에 대해 별도의 경매 절차가 진행 중이거나, 타 경매 사건과의 연관성, 또는 법적 검토가 필요한 사안이 있을 수 있음을 시사하므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획 제한

본 토지는 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 등과 관련된 인허가 과정에서 제한이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인 명도

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 배당을 받지 못하는 임차인이 발생할 경우 명도 과정에서 일부 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

'제시외 건물 포함' 매각으로, 실제 현황과 공부상 등재된 내용과의 차이, 그리고 제시외 건물의 철거 또는 원상복구 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치한 지하 0층, 지상 9층 규모의 오피스텔 및 다가구주택 복합 건물입니다. 하단초등학교 인근에 위치하여 주거 입지로서의 장점을 가지며, 대중교통 접근성 또한 양호합니다. 감정가는 2,174,429,600원이며, 등기부상 총 채권액은 높으나 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이고, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 중복사건, 토지 이용 계획상 제한, 제시외 건물 포함 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 투자 결정 시 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 주변 환경

하단초등학교 인접으로 안정적인 주거 수요 확보가 가능하며, 교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

8.2. 복합 용도 활용 가능성

오피스텔과 다가구주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출 전략 구사가 가능합니다.

8.3. 권리관계의 명확성

말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어, 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 전혀 없습니다.

8.4. 임차인 보증금 인수 없음

모든 임차인이 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 명도 완료 시 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,174,429,600원입니다. 등기부상 채권 총액이 상당하나, 이는 모두 경매를 통해 소멸될 권리이므로 낙찰가의 직접적인 기준이 되지 않습니다. 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담은 최소화될 것으로 예상됩니다. 그러나 중복 사건, 토지 이용 제한, 제시외 건물 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 시장 상황, 현장 조사 결과, 예상 명도 비용 및 잠재적 리스크를 종합적으로 검토하여 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 및 임대 시장 동향을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.