나이스옥션 법원경매 인천 2024타경17085 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 1층104호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경17085 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 1층104호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경17085
• 주소: 인천광역시 서구 청라에메랄드로76번길 7-23, 1층104호 (청라동,청라월드메르디앙커낼웨이)
• 감정가: 1,750,000,000원
• 최저가: 1,225,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매18계 2024타경17085 | 소재지: 인천광역시 서구 청라에메랄드로76번길 7-23, 1층104호 (청라동,청라월드메르디앙커낼웨이) | 감정가: 1,750,000,000원 | 최저가: 1,225,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경17085 (1)이며, 용도는 근린생활시설입니다. 본 물건은 토지 및 건물 일괄매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 1,750,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 구조

소재지는 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 1층104호입니다.

토지면적은 11.94㎡ (약 3.61평)이며, 건물면적은 66.88㎡ (약 20.23평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제1층 제104호이며, 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감 등으로 되어 있고, 현재 공부상 소매점으로 등재되어 있으나 현황은 공실 상태입니다. 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 채무자 및 채권 관계

소유자 및 채무자는 차OO이며, 채권자는 진OOOOOOO입니다. 부동산 임의경매 사건으로, 등기부등본 확인을 통한 선순위 권리 및 말소기준권리 분석이 필요합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천초은고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 건물 동측 및 남서측으로 노폭 약 35미터 내외 및 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됩니다. 본 물건은 청라국제도시 내 커낼웨이 인근에 위치하여 우수한 자연환경을 공유하며, 일반상업지역에 해당하여 상업시설로의 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 개발 호재

본 물건이 위치한 청라국제도시는 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 미래 가치가 높습니다. 청라시티타워(예정), 의료복합타운(서울아산병원–예정), 스타필드 동구장(예정), 하나금융타운(예정) 등의 대형 개발사업이 진행 중입니다. 특히, 서울지하철 7호선 연장이 확정되었고, 서울 지하철 2호선 및 9호선 직결 등 풍부한 교통 호재가 계획되어 있어 향후 유동 인구 증가 및 상권 활성화가 기대됩니다. 또한, 커낼웨이 바로 앞에 위치하여 수변 상권의 이점을 누릴 수 있으며, 주거형 오피스텔 및 인근 아파트 단지 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

본건 주변은 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 도보 1분 거리에 문화1호공원(녹청공원) 등 쾌적한 자연환경이 조성되어 있어 주거 및 상업 환경 모두 양호합니다. 검색 결과, 물건 인근에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.4. 토지이용계획

토지이용계획은 일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합)이며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 포함됩니다. 이는 상업 활동에 유리한 토지 이용 조건을 나타냅니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (등기부상 권리)

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 채권자 진OOOOOOO의 경매 신청에 의해 진행됩니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로, 일반적인 경매 물건과 동일하게 등기부상의 모든 권리는 말소기준권리 이하 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황(임대차 관계 미상)은 낙찰자가 인수할 수도 있는 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 현장 조사 및 명도 시점에서 철저히 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (위반건축물)

가장 큰 주의사항은 **위반건축물** 표기입니다. 집합건축물대장(표제부, 갑)에 2023.3.15.자로 위반건축물로 표기되어 있으며, 위반 내역은 **조경면적 미확보(조경훼손 36.56㎡)** 및 **공개공지 기준 위반(공개공지 훼손 206.2㎡)**입니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 리스크로, 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 해당 위반 사항을 해소하기 위해 상당한 비용과 노력이 필요할 수 있으므로, 입찰 전 구청 담당 부서(건축과 등)에 위반 내용 및 해소 방안, 이행강제금 규모 등을 반드시 확인하여 입찰가에 반영해야 합니다.

3.3. 공실 리스크

현재 현황은 '공실상태'로, 낙찰 후 즉시 임대 수익이 발생하지 않을 수 있습니다. 상권 활성화 시점 및 임대 수요를 고려하여 예상 임차 시점을 분석해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 청라국제도시 내 커낼웨이 상권에 위치하여 입지적 장점과 개발 호재에 따른 미래 가치가 우수합니다. 일반상업지역에 위치하며, 향후 유동 인구 증가에 따른 상권 활성화가 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 적정성을 판단하고, 특히 **위반건축물** 표기에 따른 이행강제금 및 원상복구 비용 등의 리스크를 정확히 산정하여 입찰 금액을 결정하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

1) **청라 개발 호재 선점:** 청라시티타워, 의료복합타운, 하나금융타운 등 대형 프로젝트의 수혜 예상.

2) **교통망 확충:** 서울지하철 7호선 연장 확정 등 광역 교통망 개선에 따른 가치 상승 기대.

3) **수변 상권 프리미엄:** 커낼웨이 인접 상권으로 인한 집객 효과 및 쾌적한 환경.

4) **경쟁력 확보:** 위반건축물 리스크를 정확히 분석하고 입찰가에 반영할 경우, 다른 입찰자 대비 경쟁 우위를 확보할 기회가 될 수 있음.

법원 정보

인천지방법원 경매18계