나이스옥션 법원경매 인천 2024타경17085 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천초은고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물내 제1층 제104호로서,
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 소매점으로 등재되어 있으며, 현황 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남서측으로 노폭 약 35미터 내외 및 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장(표제부, 갑)에 2023.3.15.자 청라관리과-2935호에 의거 위반건축물 표기[조경면적 미확보(조경훼손36.56㎡), 공개공지 기준 위반(공개공지 훼손 206.2㎡)](본건 집합건축물대장 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 서구 청라동 167-23, 청라월드메르디앙커낼웨이 1층104호 (도로명주소: 인천광역시 서구 청라에메랄드로76번길 7-23)

1.2. 물건 종류

근린상가

1.3. 토지 정보

총 토지 면적: 11.94㎡ (약 3.61평)

토지 지분: 11.9384㎡ (약 3.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 면적: 66.88㎡ (약 20.23평)

건물 지분: 66.884㎡ (약 20.23평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 1층 104호

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 (본건은 근린상가로 등기)

이용 상태: 공부상 소매점, 현황 공실

1.5. 감정가

175,000,000원

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

진OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천초은고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건은 동측으로 노폭 약 35미터 내외, 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 08월 31일자 진접농업협동조합 근저당 (을1)

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 1,794,589,076원으로 파악됩니다. 다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 명도 대상 임차인이 없거나, 인수해야 할 임차권이 없음을 의미합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요 부분에 '지상권개요:'로 표기되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 판단 유보)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 청라동 지역은 계획적으로 개발된 신도시로, 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 복합적으로 조성되어 있습니다. 특히, 건물이 위치한 곳은 상업 및 업무 기능이 집중된 지역으로 유동인구 확보가 기대됩니다.

4.2. 주변 시설

인근에 인천초은고등학교 등 교육시설과 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 또한, 대규모 아파트 단지들이 주변에 위치하여 잠재적인 배후수요를 갖추고 있습니다. 주변 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오시설은 감지되지 않았습니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설로 되어 있으며, 본건은 1층 근린상가로 활용 가능합니다. 주변 시세는 유사 규모의 상가 물건이 평당 약 1,500만 원에서 2,500만 원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 이는 지역 상권의 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

해당 물건은 복합 상업지구 내에 위치하여 다양한 금융기관, 병원, 학원, 식당 등 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주요 기반시설

인천지하철 2호선 가정역이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 광역 및 지선 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량 이용 시 경인고속도로, 수도권 제2외곽순환고속도로 등 광역 도로망 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장에 2023년 3월 15일부로 위반건축물로 표기되어 있습니다. 조경면적 미확보(조경훼손 36.56㎡) 및 공개공지 기준 위반(공개공지 훼손 206.2㎡) 사항이 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 시정 및 관련 법규 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 높은 총 채권액

말소기준권리 대비 총 채권액이 상당히 높은 편입니다. 다만, 임의경매 절차에 따라 낙찰로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰가의 적정성 판단 시 주요 고려 사항은 아닙니다.

6.3. 공실 현황

현황 공실 상태로, 즉시 수익 창출이 어려운 상황입니다. 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 전략이 필요합니다.

6.4. 임대 미상

임대 사례 및 현황이 미상으로, 향후 적정 임대료 산정 및 임차인 유치 전략 수립에 신중한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 근린상가로, 역세권 및 상업지구 내에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물 내 다수의 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 잠재적 고객 확보 가능성이 있습니다. 그러나 위반건축물 등재 사실은 중요한 리스크 요인이므로, 관련 문제 해결 방안 및 비용을 반드시 사전에 확인해야 합니다. 현황 공실 상태이므로, 적극적인 임차인 유치가 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 청라지구 내 중심 상업지역에 위치하여 향후 지가 상승 및 상권 활성화 기대

* 1층 코너에 가까운 위치 등 잠재적 가시성 및 접근성 용이 (추정)

* 주변 아파트 단지 및 업무시설 밀집으로 인한 배후 수요 확보 가능성

* 위반건축물 문제 해결 시 정상적인 시장 가치 회복 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 175,000,000원

본건은 위반건축물 등재, 현황 공실 등의 리스크 요인이 존재합니다. 이를 감안하여, 감정가의 80~90% 수준인 약 140,000,000원에서 157,500,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 분석, 위반건축물 시정 비용 추산, 및 최신 시장 동향 파악 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.