나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109549 [1] 부산광역시 서구 암남동 475-12 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109549 [1] 부산광역시 서구 암남동 475-12 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매7계 2024타경109549 | 소재지: 부산광역시 서구 암남동 475-12 | 감정가: 286,305,350원 | 최저가: 200,414,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경109549 (1)

소재지: 부산광역시 서구 암남동 475-12 (다세대주택)

용도: 다세대주택

감정가: 286,305,350원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 노OO / 한OOOOOOO

토지 현황

토지면적: 141.00㎡ (약 42.66평)

지분율: 14100

이용상태: 동하향의 급경사지대 내 사다리형 토지, 주거용 건부지.

건물 현황

건물면적: 136.57㎡ (약 41.32평)

지분율: 13657

구조/사용승인: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 (1989.07.31)

이용상태: 주택 (기본 위생/급배수/난방 설비)

특이사항

제시외 건물 포함, 일괄매각. (경매 진행 시 소유권 및 일괄경매 여부 재확인 필요)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 송도초등학교 서측 인근에 위치하며, 기존주택, 소규모 공동주택, 임야, 신축 중인 아파트 단지 등으로 형성된 주택지대입니다. 재개발 또는 신축 단지 조성으로 주거 환경 변화가 예상되는 지역입니다.

교통 상황 및 접근성

본건까지 **차량 진입은 불가능**하며, 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 **막다른 계단도로**와 접합니다. 근거리에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통이나, 주택 자체의 접근성은 매우 열악합니다. 이 점은 향후 매각 및 이용에 있어 가장 큰 리스크 요인입니다.

토지이용계획

제2종일반주거지역(2012-06-06), 상대보호구역, 가축사육제한구역입니다. 제2종일반주거지역으로 용도 변경에 따른 개발 잠재력은 있으나, 상대보호구역 지정으로 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리 분석 (경매물건에 한함)

권리 관계

부동산강제경매 사건으로, 채권자 한OOOOOOO의 신청에 의해 경매가 진행 중입니다.

권리상의 특이점

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, **제시외 건물(㉠)**이 포함되어 평가되었습니다. 이는 감정가에 포함된 부분이므로, 매수 시 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 매각물건명세서를 통해 정확한 제시외 건물(㉠)의 소유권 귀속 및 매각 포함 여부를 반드시 확인해야 합니다.

소유자 노OO의 주택 이용 중이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대차 관계가 있다면, 대항력 유무와 보증금 액수에 대한 명확한 분석이 필요합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

본건은 주택가에 위치하며, 주택지대의 특성상 자체 상권은 미미할 것으로 판단됩니다. 다만, 송도초등학교 및 인근 주택가에 밀집된 소규모 생활 편의시설을 이용할 수 있으며, 인근 신축 아파트 단지 개발 완료 시 주거 편의성이 개선될 가능성이 있습니다.

생활 정보

송도초등학교 인근으로 학군이 형성되어 있으며, 부산 송도 해수욕장과 가까워 해양 레저 및 관광 인프라를 간접적으로 누릴 수 있는 입지입니다. (도보 접근성은 교통 상황상 좋지 않을 수 있음)

혐오 시설

검색된 바에 따르면 직접적인 인근 혐오시설은 확인되지 않았으나, 노후된 주택이 많은 구릉지 주택지대 특성상 주변 환경 개선 여지가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **차량 진입 불가능** 및 **급경사 계단도로**라는 물리적 접근성 문제입니다. 이는 생활 편의는 물론, 향후 매도 시 매수자 확보 및 가격 결정에 있어 큰 감가 요인이 될 수 있습니다.

건물은 1989년 사용승인된 벽돌조 건물로, 노후도가 높아 대수선 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

토지의 급경사지대 특성상 건축 관련 규제 또는 추가적인 토목공사 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 부산 서구 암남동의 주택지대에 위치하며, 주변의 신축 아파트 단지 개발 등의 잠재적 호재는 있으나, **급경사지대와 차량 진입 불가**라는 치명적인 단점을 안고 있습니다. 감정가 대비 저감될 경우, 토지 가치(제2종일반주거지역)와 주변 환경 개선 가능성을 고려한 투자가 필요합니다.

투자 포인트

(1) 토지의 용도지역: 제2종일반주거지역으로서, 향후 주변 일대의 개발 계획이 진행될 경우, 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

(2) 감정가 대비 저가 매수: 차량 접근성이 나쁜 점은 명확한 감가 요인이므로, 1~2회 유찰(저감) 이후 시세보다 충분히 낮은 금액으로 매입할 경우 위험을 상쇄할 수 있습니다.

(3) 재건축/리모델링 검토: 건물은 노후되었으므로, 건축 법규를 면밀히 검토하여 토지의 효율을 극대화할 수 있는 방향으로 신축 또는 리모델링을 고려해야 합니다. (단, 접근성 리스크 반영)

법원 정보

부산서부지원 경매7계