나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경107221 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경107221 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매3계 2024타경107221 | 소재지: 서울특별시 중랑구 면목로84길 47, 2층202호 (면목동,헤렌하우스) | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 228,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경107221 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경107221 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

토지면적: 25.37㎡ (약 7.67평)

건물면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 오OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 통행이 가능하며, 지하철 7호선 "면목역"과 "상봉역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다. 현재 외부 관찰 및 탐문 조사 결과 "다세대주택"으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 "공동주택" 건부지로 이용 중입니다. 남측, 서측, 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

공부상 용도는 "사무소"로 기재되어 있으나, 현장 조사 결과 "다세대주택"으로 이용 중인 것으로 추정되어 공부와의 차이가 있습니다. 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 박OO 씨가 채권자 오OO 씨에게 채무를 이행하지 못하여 경매가 진행된 것으로 보입니다. 제공된 정보만으로는 다른 추가적인 권리 제한 사항은 확인되지 않으나, 실제 경매 진행 시에는 등기부등본 등 권리 관계를 면밀히 재확인하여 인수되는 권리가 있는지 여부를 반드시 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

단지 인근에 면목초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 면목역과 상봉역이 인근에 있어 지하철 이용이 용이합니다. 또한, 주변에 다세대주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.6. 생활정보

대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치입니다. 공부상 "사무소"로 되어 있으나 실제로는 "다세대주택"으로 이용 중인 것으로 추정되므로, 명도 과정이나 향후 건축물 대장 변경 등에서 문제가 발생할 소지가 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로, 인수되는 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 따를 수 있습니다. 토지이용계획상 "가축사육제한구역", "상대보호구역", "대공방어협조구역", "과밀억제권역" 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 "대공방어협조구역"은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 군사 작전의 원활한 수행을 위해 지정되는 구역으로, 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 면목역, 상봉역을 이용할 수 있는 교통 편리성과 학교 등 생활 편의시설 접근성이 장점인 다세대주택입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 미상인 임대 관계, 그리고 여러 토지이용계획상의 제한 사항들은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 부분들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련한다면, 안정적인 주거 환경 내에서의 투자 기회를 가질 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 지하철 7호선 역세권(면목역, 상봉역)으로 인한 우수한 교통 접근성.

* "면목초등학교" 인근으로 교육 환경 및 주거 편의성 확보.

* 실제 이용 현황(다세대주택)에 맞춰 임대 수익 또는 실거주 목적으로 활용 가능성.

* 공부상 용도 불일치 해소 및 명확한 권리 관계 파악 후 투자 결정 필요.

* 지역 개발 가능성 및 향후 가치 상승 잠재력 고려.

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계