나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경111702 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3231 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운 201동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "명호초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있는 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운 201동 2층 202호로서 부근은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 14층건(201동) 내 2층 202호로서,
외벽: 적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 시스템창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약25m내외, 남측 및 동측으로 노폭 약20m내외, 북측으로 노폭 약 15m내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

202호 건축물현황도상 계단 및 승강기의 위치가 현황과 다르게 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-202호 건축물현황도상 계단 및 승강기의 위치가 현황과 다르게 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경111702 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3231 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운 201동 2층 202호

용도: 아파트

감정가: 452,000,000원

토지면적: 54.14㎡ (약 16.39평)

토지지분: 54.139㎡ (약 16.39평)

건물면적: 101.40㎡ (약 30.68평)

건물지분: 101.4㎡ (약 30.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 202호 건축물현황도상 계단 및 승강기의 위치가 현황과 다르게 표기되어 있음.

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "명호초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 공동주택지대입니다.

* 본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로 현황 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 서측으로 노폭 약 25m내외, 남측 및 동측으로 노폭 약 20m내외, 북측으로 노폭 약 15m내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 본건 토지이용계획은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지입니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산 강제경매입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전경진)

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-29

* 확정일자: 2021-10-28

* 배당신고일자: 2023-12-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 특이사항이 있습니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리는 강서구의 압류(2024-04-23)입니다.

* 본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되는 일반적인 경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다.

* 주택임차권(을5)은 말소 예정이며, 임차인의 보증금 400,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 보이나, 대항력이 없으므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부상 채권 총액은 400,000,000원이며, 경매 신청 채권액은 413,976,094원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운은 2009년 5월 1일에 사용승인된 총 17개동 1102세대의 대단지 아파트입니다.

* 최근 101.4㎡ 면적의 아파트 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 29일 (2층): 370,000,000원

* 2026년 6월 7일 (8층): 440,000,000원

* 최근 101.4㎡ 면적의 아파트 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 18일 (2층, 117.27㎡): 보증금 30,000,000원, 월세 0원

* 2026년 4월 10일 (10층, 101.4㎡): 보증금 5,000,000원, 월세 120,000원

* 2026년 4월 4일 (5층, 101.4㎡): 보증금 30,000,000원, 월세 0원

* 현재 시세는 101.4㎡ 기준 370,000,000원에서 440,000,000원 수준으로 형성되어 있으며, 2층의 경우 370,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 철근콘크리트구조의 14층 건물(201동) 내 2층 202호입니다.

* 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기, 도시가스, 열병합에 의한 지역난방설비 등을 갖추고 있습니다.

* 단지 내 총 1556대의 주차가 가능합니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소가 있으며, 인근에 명호초등학교가 위치하고 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운

* 사용승인일: 2009년 5월 1일

* 전용면적: 101.40㎡ (약 30.68평)

* 분양면적: 제공된 정보로는 정확한 분양면적 확인이 어려우나, 유사 면적 거래 사례에서 116.55㎡가 있습니다.

* 총 세대수: 1102세대

* 최고층: 15층, 최저층: 2층 (단지 전체 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물현황도상 오류: 202호의 건축물현황도상 계단 및 승강기 위치가 실제 현황과 다르게 표기되어 있어, 향후 관련 업무 진행 시 유의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 사항은 경매 절차 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 인근 산업단지: 인근에 국가산업단지가 위치하고 있어, 해당 지역의 개발 계획이나 환경 변화가 주거 환경에 영향을 줄 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 강서구 명지동에 위치한 퀸덤1차 링컨 타운 아파트로, 명지 국제신도시에 속해 향후 개발 가능성이 높습니다.

* 명호초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 단지 내 및 주변의 편의시설 이용이 편리합니다.

* 최근 실거래가와 비교 시 감정가 대비 합리적인 수준에서 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 다만, 건축물현황도상의 오류, HUG 인수조건 변경, 인근 산업단지와의 관계 등은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 명지 국제신도시 내 핵심 입지로 향후 미래 가치 상승 기대.

* 교통: 도로망이 잘 구축되어 있어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 생활 편의: 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

* 교육: 명호초등학교 등 교육 시설이 인접하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 가격: 현재 시장가 대비 저평가 가능성이 있으며, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 452,000,000원

* 최근 실거래가 (101.4㎡, 2층): 370,000,000원

* 최근 실거래가 (101.4㎡, 8층): 440,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항: 2층이라는 점, 건축물현황도와의 차이, HUG 조건 변경 등 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 410,000,000원 ~ 430,000,000원 (본 정보는 시장 상황 및 추가 분석에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.