나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경111702 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3231 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운 201동 2층202호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경111702 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3231 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운 201동 2층202호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매7계 2024타경111702 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지오션시티10로 16, 201동 2층202호 (명지동,영어도시 퀸덤1차 링컨 타운) | 감정가: 452,000,000원 | 최저가: 316,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 부산광역시 강서구 명지동 영어도시 퀸덤1차 아파트

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경111702 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 소재지는 부산광역시 강서구 명지동 3231 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운 201동 2층 202호입니다.

감정가는 452,000,000원이며, 건물 면적은 101.40㎡, 토지 면적은 54.14㎡입니다. 매각 대상은 토지와 건물의 일괄 매각으로 진행되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 채권·채무 관계

소유자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 채무자는 공란으로 기재되어 있으나, 강제경매의 특성상 채권자의 강제집행에 의한 매각 절차임을 확인하였습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동의 "명호초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 공동주택 및 각종 근린생활시설이 잘 갖추어진 계획된 공동주택지대입니다. '영어도시 퀸덤1차'라는 명칭에서 알 수 있듯이, 명지동의 신도시 인프라를 누릴 수 있는 주거 밀집 지역 내 핵심 입지입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 보통 수준의 교통 사정을 갖추고 있습니다. 토지는 서측 약 25m, 남측 및 동측 약 20m, 북측 약 15m의 도로에 각각 접하고 있어 진출입이 매우 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당되어 용적률 및 층고 등 주거 환경의 밀도와 관리가 비교적 안정적인 지역입니다. 특히 '역사문화환경보존지역', '상대/절대보호구역(교육환경)', '국가산업단지'가 복합적으로 지정되어 있어, 계획적인 개발과 함께 교육 및 주거 환경 보호에 중점을 둔 지역임을 시사합니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 생활 편의시설

주변이 공동주택지대로 형성되어 있어, 퀸덤 단지 자체 및 인근에 각종 근린생활시설이 풍부하게 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 상권은 주거 밀착형 편의시설을 중심으로 발달되어 있어 실거주 시 생활의 편의성이 높습니다.

3.2. 교육 환경

"명호초등학교" 인근에 위치하며, 절대보호구역 등으로 지정된 점을 고려할 때 자녀를 둔 가구에 적합한 안정적인 교육 환경을 갖추고 있습니다. 이는 명지 국제신도시/오션시티 권역의 장점을 공유합니다.

3.3. 건물 특성 및 설비

철근콘크리트구조, 14층 건물 중 2층으로 저층에 해당합니다. 외벽은 적벽돌 및 몰탈위 페인팅으로 마감되었고, 창호는 시스템창호가 적용되어 비교적 현대적인 시설입니다. 위생, 급배수, 소화전, 승강기 설비는 물론, 도시가스 및 열병합에 의한 지역난방 설비를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

4. 권리분석

4.1. 매각대상 및 형식

토지 및 건물 일괄 매각 건이므로, 소유권 이전 시 법정지상권 문제나 대지권 미등기 등으로 인한 복잡한 권리 관계 발생 가능성은 낮습니다. 강제경매이므로 말소기준권리를 확인하여 인수해야 할 권리가 없는지 면밀한 조사가 필요합니다.

4.2. 임차인 현황 및 점유 관계

감정평가서상 '내벽은 폐문부재로 확인치 못함' 및 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있습니다. 현재 점유자가 소유자인지, 아니면 임차인인지 여부가 불분명한 상태입니다. 명도(점유 이전)에 대한 리스크가 존재하며, 이를 위해 매각 후 잔금 납부와 동시에 점유 관계에 대한 현장 조사 및 법적 조치 계획 수립이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 건축물현황도와 현황의 불일치

가장 중요한 주의사항은 "202호 건축물현황도상 계단 및 승강기의 위치가 현황과 다르게 표기되어 있음"입니다. 이는 건축물대장상의 면적이나 구조 자체의 법적인 하자로 보기는 어려우나, 향후 매매나 대출 시 소명 자료가 필요할 수 있습니다. 경매 입찰 전 해당 내용을 시청 등을 통해 확인하여 법적 문제가 없는지 사전 검토가 필요합니다.

5.2. 폐문부재 및 점유자 리스크

점유자가 미상이므로, 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크가 발생합니다. 현장 방문 및 전입세대 열람 등을 통한 정확한 점유자 확인이 최우선되어야 합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 명지 신도시 내 우량 물건

부산 강서구 명지동은 국가산업단지 및 국제신도시 개발의 축에 있는 지역으로, 해당 물건은 명지 내에서도 선호도가 높은 대단지 아파트입니다. 입지적 안정성과 미래 가치가 높습니다.

6.2. 뛰어난 주거 환경 및 설비

계획된 제3종일반주거지역에 속하며, 초등학교 인근의 교육 환경과 지역난방 등 최신 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 임대 수요 모두를 만족시킬 수 있습니다.

6.3. 토지/건물 일괄매각의 안정성

권리 관계가 비교적 단순하게 정리되는 토지/건물 일괄 매각 건으로, 낙찰 후 소유권 확보 과정의 안정성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 강서구 명지동 영어도시 퀸덤1차 아파트로서, 입지 및 물건 자체의 가치는 매우 우수합니다. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역 내의 대단지 아파트로 안정적인 투자가 가능합니다.

다만, '건축물현황도 불일치' 및 '임대차 관계 미상(폐문부재)'이라는 두 가지 주요 리스크가 존재합니다. 따라서 입찰 전 현황도 불일치 부분에 대한 행정적 확인과 임차인 현황 조사가 필수적으로 요구됩니다. 이 리스크를 명확히 파악하고 명도 계획까지 수립할 수 있는 컨설팅을 통해 적정 입찰가를 산정한다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 명지 신도시 핵심 아파트를 확보할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 것으로 판단됩니다.

법원 정보

부산서부지원 경매7계