나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경84416 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 725-7 석향마을대방노블랜드아파트 105동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경84416 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 725-7 석향마을대방노블랜드아파트 105동 10층1004호 아파트 경매

• 사건번호: 2023타경84416
• 주소: 경기도 포천시 소흘읍 태봉로 239, 105동 10층1004호 (석향마을대방노블랜드아파트)
• 감정가: 422,000,000원
• 최저가: 295,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

의정부지방법원 경매5계 2023타경84416 | 소재지: 경기도 포천시 소흘읍 태봉로 239, 105동 10층1004호 (석향마을대방노블랜드아파트) | 감정가: 422,000,000원 | 최저가: 295,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 분석 요약

사건번호: 의정부지방법원 2023타경84416 (1)

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 송우리 725-7 석향마을대방노블랜드아파트 105동 10층1004호

용도/매각대상: 아파트 / 토지/건물 일괄매각

감정가: 422,000,000원

면적: 토지 80.37㎡ (약 24.31평), 건물 131.94㎡ (약 39.91평)

층수: 20층 중 10층 (로열층)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO (동일인)

1.2. 입지 조건 및 생활 정보

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 태봉초등학교 동측 인근에 위치한 '석향마을대방노블랜드아파트'입니다.

주위는 대규모 아파트단지와 학교, 각종 근린생활시설이 잘 혼재된 전형적인 주거 선호 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형상은 평탄한 부정형이며 아파트 부지로 이용 중이고, 단지 내 도로를 통해 인접 공도와 연계되어 접근성이 양호합니다.

제3종일반주거지역에 위치하며 송우 택지개발지구에 속하여 안정적인 주거 환경이 확보되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조의 20층 중 10층에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 채권자가 채무자(소유자와 동일인)를 상대로 진행하는 강제경매 사건입니다.

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이므로, 법정지상권 문제나 미등기 건물로 인한 추가 리스크는 발생할 여지가 낮습니다.

등기부상 확인된 말소기준권리 이하의 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리(예: 선순위 근저당 등)는 없을 것으로 판단되나, 반드시 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 현장 조사를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 유무 및 배당요구 현황을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

낙찰 후 소유자 겸 채무자를 상대로 명도 진행 시 일반적인 강제경매와 유사한 절차를 따르게 됩니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 송우리 지역은 포천시의 주요 주거 및 상업 중심지 중 하나입니다.

주변은 아파트단지 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 근린 상권이 발달해 있습니다.

태봉초등학교가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 높으며, 주거 편의성이 높습니다.

단지 규모가 크고 주거 환경이 양호하여 실수요층이 두터운 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '임대 관계 미상'으로 인한 대항력 있는 임차인의 존재 여부입니다.

만약 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 그 미배당액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

(대응책) 입찰 전 관할 주민센터에서 전입세대 열람 내역 및 법원의 문건접수 내역을 꼼꼼히 확인하여 임차인 현황을 명확히 파악해야 합니다.

소유자 점유 시에도 명도 저항이 있을 수 있으므로, 명도 진행 계획 및 비용을 사전에 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 주거 환경이 우수하고 권리관계가 비교적 단순한 아파트 강제경매 물건입니다.

감정가 4억 2천 2백만 원을 기준으로 하여, 입찰 경쟁률을 고려한 보수적인 낙찰가 산정 시 안정적인 실거주 혹은 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황 확인은 필수적인 사전 검토 사항입니다.

투자 포인트:

1. 최고의 입지: 포천 송우리 택지개발지구 내 대단지 아파트이며, 초등학교 인접 학세권입니다.

2. 안정적인 면적: 전용 131.94㎡의 넓은 면적으로 실수요층 선호도가 높습니다.

3. 로열층 조건: 20층 중 10층으로 쾌적한 주거 조건을 갖추고 있습니다.

4. 단순한 권리관계: 토지/건물 일괄 매각 강제경매로 권리분석 리스크가 낮습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매5계