나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118421 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 259-5 극동아파트 102동 1층108호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118421 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 259-5 극동아파트 102동 1층108호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2024타경118421 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 대동길 50, 102동 1층108호 (극동아파트) | 감정가: 140,000,000원 | 최저가: 98,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경118421 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 259-5 극동아파트 102동 1층108호 소재의 부동산을 대상으로 합니다. 감정가는 140,000,000원으로 산정되었으며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄하는 조건입니다. 본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 소유자 및 채무자는 손OO, 채권자는 린OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 부동산 현황

본건 아파트의 건물면적은 59.88㎡이고, 토지면적은 30.36㎡입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트벽식조 스라브지붕이며, 지상 20층 중 1층에 해당합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 현재 이용상태는 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 "범서초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함이 없어 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 상권분석

주변 환경이 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 도시지역 내 제3종일반주거지역에 속하여 주거 환경과 더불어 상업적 편의시설 이용도 용이할 것으로 보입니다.

2.3. 생활정보

"범서초등학교" 인근에 위치하여 초등학교 접근성이 매우 우수하여 자녀를 둔 세대에게 유리한 조건을 가집니다. 아파트로서 위생 및 급배수설비, 승강기, 난방설비 등이 잘 갖추어져 있어 일반적인 주거 생활 편의성은 확보된 상태입니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일(손OO)합니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건이므로 낙찰 시 소유권 이전에 문제가 없습니다. 채권자는 린OOOOOOOOOOO이며, 임의경매의 특성상 기본적인 권리 관계는 비교적 명료할 것으로 예상되지만, 말소기준권리 이후의 후순위 권리 및 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부를 면밀히 재검토해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

현장조사 시 이해관계인의 폐문·부재로 인해 아파트 내부 확인이 곤란했습니다. 따라서 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등에 대한 정확한 파악이 불가능하므로, 입찰 희망자는 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인하는 것이 필수적입니다. 또한 임대관계가 미상(미확인)으로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인이 존재할 경우 명도 저항 및 추가적인 비용(이사비 등)이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 울산 울주군 범서읍 천상리의 양호한 주거 환경 내에 위치한 아파트로서, 초등학교 인근의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 무난하고, 제3종일반주거지역에 속하여 주거 용도로서의 가치가 안정적입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대관계 미상의 리스크를 충분히 인지하고 입찰가 산정에 반영해야 할 것입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 범서초등학교와 인접한 주거 환경으로, 특히 실수요자(자녀를 둔 세대)에게 높은 선호도를 가질 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 권리 관계가 명료하며, 토지 및 건물의 소유권 취득에 문제가 없습니다.

제3종일반주거지역: 용적률 등에서 상대적으로 유리한 조건을 가지는 제3종 일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

실수요 및 시세차익 가능성: 1층 물건이라는 점은 감안해야 하지만, 주변 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 실수요 측면이나 향후 매각 시 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계