나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60068 [1] 충청남도 당진시 원당동 1226 파크빌아파트 101동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 원당동 "원당중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지내까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제307호로서,
외 벽:시멘트몰탈위 페인트 마감
내 벽:벽지 마감 등,
창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2 등)로 이용중임.
※ 집합건축물대장상 건축물현황도에 의거 표시함.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, "아파트 건부지"임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북동측으로 노폭 약 25m 내외, 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역
<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 "미상"임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 주택임차권등기(2023.8.28.접수 제33257호) 있음.( 임대차보증금: 금225,000,000원, 전입일자: 2021. 8. 25. , 확정일자:2021. 8. 25.) 배당에서 보증금이 전액 변제 되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리승계함.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 서산지원 2024타경60068 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 소재지: 충청남도 당진시 원당동 1226 파크빌아파트 101동 3층 307호

* 용도: 아파트

* 감정가: 195,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

* 동/호수: 101동 3층 307호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층

* 건축년도: 2005년 7월 27일 사용승인

* 전용면적: 84.73㎡ (약 25.6평)

* 공급면적: (제공된 자료에 명확히 명시되지 않음. 관련 면적 정보는 84.73㎡임)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 원당동 소재 "원당중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 다가구 주택, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

물건이 속한 아파트 단지 내로 차량 진출입이 원활하며, 단지 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 건축물 구조 및 이용 상태

해당 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 15층 건물 중 제3층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감 등으로 되어 있으며, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개로 이용 중입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 남측과 북동측으로 각각 폭 약 25m 및 10m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.5. 주변 시설

주변 지역은 아파트 단지 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 확인됩니다. 별도의 혐오시설이나 문제가 될 만한 시설은 본 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 오케이캐피탈주식회사 가압류 (2023.07.11 접수)

* 소유권 이전: 2013-04-15 (김미희)

* 소유권 이전: 2021-08-25 (정상호, 매매 235,000,000원)

* 주택임차권: 을구 7번, 김미희 (2023.08.28 접수, 보증금 225,000,000원, 전입/확정 2021.08.25) - 인수 대상

* 가압류: 오케이캐피탈주식회사 (2023.07.11 접수, 13,160,388원) - 말소 대상

* 압류: 국민건강보험공단 (2023.11.23 접수) - 말소 대상

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024.11.06 접수, 236,776,788원) - 말소 대상

* 등기부채권 총액: 238,160,388원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김미희)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-25

* 확정일자: 2021-08-25

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 선순위 임차권자로서 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 을구 7번 주택임차권: 임차인 김 씨의 임차보증금 225,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 225,000,000원은 매수인이 인수하게 됩니다. 이 외의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 부경파크빌1차아파트

* 주소: 충청남도 당진시 원당동 1226

* 총 동수: 5동

* 총 세대수: 440세대

* 최고층: 15층

* 사용승인일: 2005년 7월 27일

* 주차대수: 총 237대 (지하 전기차 충전기 10대 포함)

4.2. 주변 시세 분석

해당 물건과 동일 면적(84.727㎡)의 파크빌1차 아파트 최근 매매가는 2026년 4월 17,800만원 (5층) 및 2026년 6월 18,200만원 (3층) 수준으로 거래되었습니다.

최근 전월세 거래로는 2026년 6월 17,100만원 (6층)의 보증금 거래 와 2026년 5월 보증금 3,000만원, 월세 85만원 (6층) 거래 등이 확인됩니다.

감정가 195,000,000원과 비교했을 때, 최근 실거래가 범위(17,800만원 ~ 18,200만원)와는 다소 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 남동측 인근에 원당중학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 225,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가로 부담해야 할 금액으로, 낙찰 시 예상 수익률을 크게 낮출 수 있습니다.

* 보증금 전액 미변제 시 잔액 인수: 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 추가적인 금전적 부담이 발생합니다.

* 감정가 대비 높은 임차 보증금: 감정가 195,000,000원에 비해 임차보증금 225,000,000원이 더 높아, 현재 시장가치만으로는 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 원당동은 당진시의 주요 주거 지역 중 하나로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 실거래가 반영: 최근 실거래가 수준은 17,800만원 ~ 18,200만원으로, 이를 고려한 입찰이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 당진시의 발전 가능성에 따른 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 225,000,000원 인수라는 명확한 부담이 존재하는 물건입니다. 낙찰 후 해당 금액을 추가로 부담해야 함을 반드시 인지해야 합니다. 따라서, 임차인의 보증금 인수 금액을 제외한 실질적인 아파트의 시장 가치를 면밀히 평가하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재의 감정가 및 시세만으로는 적극적인 입찰을 권장하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 인수되는 임차보증금 225,000,000원을 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가 범위: 178,000,000원 ~ 182,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 225,000,000원

위 수치를 바탕으로 계산 시,

* 최저 실거래가 기준: 178,000,000원 - 225,000,000원 = -47,000,000원

* 최고 실거래가 기준: 182,000,000원 - 225,000,000원 = -43,000,000원

이는 최근 실거래가를 기준으로 했을 때, 인수되는 임차보증금이 아파트의 시장 가치를 초과함을 의미합니다. 따라서 현재 시점에서는 명확한 실익을 기대하기 어렵습니다.

감정가(195,000,000원)를 기준으로 하더라도 195,000,000원 - 225,000,000원 = -30,000,000원으로, 인수 부담이 매우 큰 상황입니다.

권장 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 임차인과의 협상 가능성, 임차 보증금 전액 변제 가능성, 향후 시장 변화 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 접근해야 하며, 잠재적 손실 위험을 감안하여 실익이 없는 입찰은 지양하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.