나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58164 [1] 충청남도 태안군 원북면 신두리 1167-45 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58164 [1] 충청남도 태안군 원북면 신두리 1167-45 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경58164
• 주소: 충청남도 태안군 원북면 신두리 1167-45
• 감정가: 65,391,800원
• 최저가: 45,774,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

서산지원 경매3계 2024타경58164 | 소재지: 충청남도 태안군 원북면 신두리 1167-45 | 감정가: 65,391,800원 | 최저가: 45,774,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

경매 사건번호는 서산지원 2024타경58164 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 본 물건의 용도는 근린생활시설이며, 최초 감정가는 65,391,800원으로 책정되었습니다. 채권자는 주OOOOOOOOOO, 채무자 및 소유자는 상OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 충청남도 태안군 원북면 신두리 1167-45이며, 매각 대상은 '건물만 매각'입니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물(사무소2, W·C2 등)로, 감정평가서에 따르면 외벽과 내벽은 판넬 마감, 바닥은 세멘트 마감, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.

면적의 경우, 토지면적(0.00㎡, 0.00평), 토지 제시외면적(0.00㎡, 0.00평), 건물면적(0.00㎡, 0.00평), 건물 제시외면적(0.00㎡, 0.00평)이 모두 0.00㎡로 기재되어 있습니다. 이는 공부상 기재와 현황 간의 차이가 있을 수 있음을 시사하며, 실제 면적은 감정평가서상의 현황을 참고해야 합니다. 등기부상 지붕 소재 기재는 없으나 현황은 샌드위치판넬지붕입니다.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 최고의 입지

본 물건이 위치한 신두리는 국내 최대의 해안사구인 신두리 해안사구(천연기념물 제431호)와 신두리 해수욕장 주변에 자리하고 있습니다. 신두리 해안사구는 이색적인 사막 경관을 제공하며, 해수욕장은 넓고 깨끗한 백사장으로 유명하여 가족 단위 피서객에게 적합합니다. 이러한 지리적 특성상 자연 경관이 뛰어나고 관광객 유입이 많은 지역에 해당하여, 관광 또는 휴양 관련 시설로의 잠재적 가치가 높습니다.

2.2. 상권 분석

신두리 지역은 해안사구센터, 해수욕장 및 숙박시설들이 분포하고 있어 상권이 계절적(주로 여름철) 관광 수요에 크게 의존하는 형태입니다. 따라서 일반적인 주거지역의 상권과는 달리, 숙박시설, 식당, 체험시설 등 관광객을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 본 건물은 사무소 및 W·C 등으로 이용 중인 상태로, 향후 용도 변경 시 관광객 관련 시설로의 전환 가능성을 고려해야 합니다. 임대관계는 미상입니다.

2.3. 생활 정보

주변에는 신두리 해안사구센터, 두웅습지 등의 관광시설이 있으며, 해변에서 갯벌 체험도 가능합니다. 생활 편의시설은 관광지에 특화되어 있을 가능성이 높으며, 대규모 주거 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 주변 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 분석

본 건은 '건물만 매각'이라는 점에서 가장 심각한 권리상의 리스크가 내포되어 있습니다. 건물 대지인 태안군 원북면 신두리 1167-45는 '타인 소유'입니다.

따라서 낙찰자는 건물을 소유하더라도 토지를 사용할 권리(법정지상권)를 확보해야 합니다. 그러나 명시된 주의사항에 따르면, '건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명'하다고 되어 있습니다.

* **법정지상권 성립 시:** 낙찰자는 토지 소유자에게 지료(토지 사용료)를 지급하고 건물을 계속 사용할 수 있습니다.

* **법정지상권 불성립 시:** 토지 소유자로부터 건물 철거 및 토지 인도 소송을 당할 위험이 있습니다.

3.2. 특이 사항

본 물건은 법정지상권 문제와 더불어 '건축법상 사용승인 받지 않은 건물'이라는 점이 매우 큰 특이사항입니다. 이는 무허가 건물과 유사한 법적 지위를 가지므로, 관할 지자체로부터 이행강제금 부과 또는 최악의 경우 철거 명령이 내려질 수 있는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 현황상 지붕은 샌드위치판넬입니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. **건물 철거 리스크:** 법정지상권이 성립하지 않을 경우, 건물 소유권 상실 및 철거 비용 발생 가능성이 있습니다.

2. **토지 사용료 리스크:** 법정지상권이 성립하더라도, 토지 소유자와의 지료 협상 및 분쟁이 발생할 수 있습니다.

3. **행정제재 리스크:** 미사용승인 건물에 대한 이행강제금 부과 및 추후 양성화(합법화)가 불가능할 경우의 리스크가 존재합니다.

4. **면적 불명확 리스크:** 공부상 면적이 0.00㎡인 만큼, 실제 현황 면적에 대한 확인이 필요하며, 향후 법적 문제 발생 시 면적 기준을 확정하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 '건물만 매각', '타인 소유 대지', '법정지상권 성립 불분명', '미사용승인 건물'이라는 네 가지 핵심적인 리스크를 모두 안고 있는 전형적인 **고난도 특수물건**입니다. 일반 투자자의 접근은 극히 위험하며, 법정지상권에 대한 해박한 지식과 토지 소유자와의 협상 및 법적 리스크를 감수할 수 있는 전문적인 컨설팅이 필수적입니다. 잠재적 이익보다는 잠재적 리스크가 압도적으로 큰 물건으로 판단됩니다.

5. 투자 포인트

5.1. 투자의 핵심

본 물건은 최고의 입지를 가졌으나 최악의 권리 상태에 놓여 있습니다. 따라서 투자 포인트는 다음과 같이 요약됩니다.

* **리스크 대비 투자:** 낮은 최저가(건물만의 가액)는 토지 매입 비용을 감안한 협상력을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* **토지 매입 전략:** 낙찰 후 토지 소유자를 상대로 토지 매입 또는 장기간의 지상권 설정 협상이 성공적으로 이루어질 경우, 해안사구 인근의 희소성 있는 근린생활시설을 확보하는 기회가 될 수 있습니다.

* **법률 전문가 자문 필수:** 입찰 전 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석하고, 불성립 시의 토지 소유자와의 협상 전략을 사전에 수립해야 합니다. 무허가 건물 양성화 가능성 여부도 사전에 검토해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계