나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83737 [1] 경기도 화성시 우정읍 화수리 859 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83737 [1] 경기도 화성시 우정읍 화수리 859 전 경매

• 사건번호: 2024타경83737
• 주소: 경기도 화성시 우정읍 화수리 859
• 감정가: 236,810,000원
• 최저가: 165,767,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

수원지방법원 경매2계 2024타경83737 | 소재지: 경기도 화성시 우정읍 화수리 859 | 감정가: 236,810,000원 | 최저가: 165,767,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경83737 (1)이며, 경기도 화성시 우정읍 화수리 859에 위치한 토지(전) 매각 건입니다.

토지면적은 1990.00㎡ (약 602.0평)이며, 감정가는 236,810,000원입니다.

매각 대상은 토지이며 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 토지 현황 및 이용 상태

공부상 지목은 '전'이나, 현재는 농경지(답)로 이용 중인 부정형의 평탄한 토지입니다.

감정평가서에 따르면 본건 토지까지 차량 접근은 불가하며, 지적도 및 현황 모두 '맹지' 상태입니다.

주변은 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난합니다.

토지이용계획상 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역에 속합니다.

2. 권리 분석 (Legal Analysis)

2.1. 등기부상 권리관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자는 김OO, 채무자는 신OO, 채권자는 군OOOOOOO입니다.

매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물 제시외면적은 0.00㎡입니다.

낙찰자가 인수해야 할 임대차 관계는 현재 미상입니다.

(제시된 정보 내에서는 소유권 이외의 복잡한 권리(유치권, 법정지상권 여부 등)는 확인되지 않으므로, 추가적인 임장 및 현황 조사 후 최종 확인이 필수입니다.)

3. 입지 조건 및 상권 분석

3.1. 입지 조건 (Location)

본건은 화성시 우정읍의 외곽 농경지대에 위치하며, "화수초등학교" 남동측 인근입니다.

교통 여건은 인근에 지방도 및 버스정류장이 있어 무난한 편이나, 정작 본건 토지까지는 차량 접근이 불가능하며 맹지라는 결정적인 단점이 있습니다.

맹지 상태이므로 향후 개발이나 건축행위를 위해서는 주변 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보(도로개설)가 필수적입니다.

3.2. 상권 및 주변 환경

본건이 위치한 지역은 순수 농경지대로 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

토지이용계획상 생산관리지역으로 지정되어 있어, 대규모 개발보다는 농업 생산성 향상 또는 제한적인 산업 및 주거 시설 배치가 가능한 지역입니다.

화성시 우정읍은 인근에 **화성우정국가산업단지** 등이 조성(2028년 예정)되고 있어, 중장기적으로 산업 클러스터가 확장되는 지역의 배후지로서의 잠재적 가치는 기대할 수 있습니다.

4. 생활 정보 및 혐오 시설

4.1. 생활 정보

가장 가까운 주요 시설은 "화수초등학교"이며, 그 외 대형 마트, 병원, 은행 등의 생활 편의시설은 차량을 이용하여 우정읍 소재지로 이동해야 합니다.

순수 농경지대라는 감정평가 요약에 비추어 볼 때, 일상적인 생활 편의시설 접근성은 낮은 편으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 혐오 시설

화성시 서부 지역(우정읍 포함)은 수도권 폐기물 관련 시설이 집중적으로 들어서는 경향이 있으며, 이미 **지정폐기물매립장** 및 **사업장폐기물 매립장** 등이 존재합니다.

폐기물매립장으로 인한 환경 문제, 침출수 문제, 악취 발생 등의 이슈가 지속되고 있어, 본건 토지의 직접적인 위치는 아닐지라도 지역 전체의 **잠재적 혐오 시설 리스크**는 고려해야 합니다.

또한, 과거 수원 군공항 이전이 검토되었던 지역에 해당한다는 점도 잠재적 리스크로 남아있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항 (Major Risks)

5.1. 농지취득자격증명 필수 (농취증)

공부상 '전'이지만 현황은 '답'으로 농지법상 농지에 해당하므로, 낙찰자는 **농지취득자격증명**을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금은 몰수되니(미반환) 유의해야 합니다.

5.2. 맹지(Maengji)로 인한 개발 제한

지적도 및 현황 모두 맹지이므로 건축 행위나 개발 행위가 사실상 불가능합니다. 추후 투자를 위해서는 반드시 주변 토지와의 협의를 통해 **배타적 사용수익권이 확보된 진입로(도로)를 확보**하거나, **인접 토지 매입** 등의 방법을 고려해야 합니다. 맹지 탈출을 위한 협의 및 비용이 필수적으로 수반됩니다.

5.3. 주변 환경 리스크

순수 농경지대이지만, 화성 서부지역의 폐기물 시설 집중에 따른 환경적 잠재 리스크를 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트 (Consultant's Opinion)

6.1. 종합 의견

본건은 넓은 면적(1990.00㎡, 약 602.0평)의 생산관리지역 농지이나, **맹지**라는 치명적인 단점과 **농취증 필수**라는 조건이 있습니다. 감정가(236,810,000원)는 맹지 상태를 반영하여 책정되었을 가능성이 높습니다.

순수 농지 투자 및 장기 보유 관점에서 접근해야 하며, 인근 지역의 산업단지 개발 호재와 맹지 탈출 가능성을 면밀히 검토한 후 신중한 입찰이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

* **저렴한 농지 확보 기회:** 맹지 상태로 인해 향후 유찰 시, 일반 농지 대비 낮은 가격으로 넓은 면적의 농지를 확보할 수 있습니다.

* **장기 산업 배후지 잠재력:** 인근 화성우정국가산업단지 등의 개발이 완료될 경우, 중장기적으로 토지 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

* **생산관리지역:** 보전 관리 지역보다는 상대적으로 개발 및 용도 변경 가능성이 열려있는 용도지역입니다.

(끝)

법원 정보

수원지방법원 경매2계