나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10772 [1] 경상북도 경주시 산내면 대현리 2653-60 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 산내면 대현리 소재 중리마을 남측 근거리에 위치하는 토지 건물로서 주위는 전원주택 단지를 형성하고 있으며 환경은 쾌적한편임

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하나 대중교통사정은 불편한 편임

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 주택부지로 이용중임

인접 도로상태

서측으로 약 6미터폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 베출시설설치제한지역,가축분뇨 배출시설설치제한지역(2018.11.29)

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층으로 외벽 : 콘크리트위 몰탈 페인트 내벽 : 미장재 및 벽지마감 바닥 : 바닥재마감 창호 : 샤시2중창임

이용상태

주택으로 이용중임

설비내역

급,배수, 위생, 냉,난방설비가 되어있음

부합물 및 종물

제시외 건물 기호 ㄱ,ㄴ 이 소재하여 평가하였음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10772 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

감정가: 203,257,400원

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경상북도 경주시 산내면 대현리 2653-60

신주소: 경상북도 경주시 문복로 397-190 (산내면 대현리)

용도: 단독주택

1.3. 면적 정보

토지면적: 345.00㎡ (약 104.36평)

토지지분: 345㎡ (약 104.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 68.35㎡ (약 20.68평)

건물지분: 68.35㎡ (약 20.68평)

건물 제시외면적: 29.90㎡ (약 9.05평) - 제시외 건물 포함

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경주시 산내면 대현리 소재 중리마을 남측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 전원주택 단지를 형성하고 있어 환경은 쾌적한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형으로 인접지와 등고 평탄하며, 현재 주택 부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 보전관리지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

서측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 총 부채액

등기부상 총 채권액은 469,501,789원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 31일 접수된 태화새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸되지 않으나, 본 건의 경우 을1 근저당권보다 후순위인 권리들은 전부 말소될 예정입니다.

3.3. 등기부상 권리 현황

* 소유권 이전: 2017년 6월 16일 (유은실 외 1명), 2019년 2월 25일 (유은실), 2021년 3월 31일 (오재욱, 매매)

* 근저당권: 태화새마을금고 (말소기준권리)

* 근저당권: 주식회사와이앤피산업

* 강제경매: 주식회사와이앤피산업 (본 경매 개시 결정, 2025.11.06)

* 가압류: 광주은행, 우리금융캐피탈, 비엔케이캐피탈

모든 등기부상 근저당, 가압류, 강제경매는 말소 예정으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에서 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 기재는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 전원주택 단지를 형성하고 있는 지역으로, 인근에 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설 위주의 소규모 점포들이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

5.2. 편의 시설

인근 마을이나 차량 이동을 통해 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 시설

해당 지역의 초등학교, 중학교 등 교육 시설과의 거리는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 교통 불편

대중교통 이용이 불편하여 차량 없이는 외부 활동에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 지역 특성

보전관리지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 미상 정보

임대 관계가 미상이며, 이는 인수 후 명도 과정이나 임대 수익률 산정에 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 산내면의 쾌적한 전원 주택 단지에 위치한 단독주택입니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 대중교통이 불편하고 임대 관계가 미상이라는 점은 고려해야 합니다. 감정가는 2억 3백만원 수준이나, 총 채권액이 이를 초과하는 점으로 보아 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 쾌적한 주거 환경

전원주택 단지 내 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

8.2. 토지/건물 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

8.3. 권리관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로 권리상 안전합니다.

8.4. 경쟁력 있는 가격 기대

총 채권액이 감정가를 상회하여, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

해당 지역(경주시 산내면 대현리)의 단독주택 시세를 분석한 결과, 유사 면적 및 조건의 주택들이 대략 1억 8천만원에서 2억 5천만원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 2억 3백만원으로, 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

제시된 정보만으로는 정확한 현 시세 기반의 예상 입찰가를 산정하기에는 한계가 있습니다. 추가적인 주변 시세 조사 및 현장 조사가 필요합니다.

그러나, 감정가 대비 높은 총 채권액과 대중교통 불편 등 일부 단점을 고려할 때, 본 물건은 감정가 이하, 혹은 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

보수적으로 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원 사이로 제안합니다. (이는 희망 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.