나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13028 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-24 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

공부상 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제1층 제102호로써 (사용승인일 : 2002.08.13) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고 평탄한 장방형 토지로써, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 가로공원로78가길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호 법>,소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>,과밀억제권 역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간 : 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13028 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 362-24 제1층 제102호

용도: 다세대주택

감정가: 234,000,000원

토지면적: 27.67㎡ (약 8.37평)

토지지분: 27.67㎡ (약 8.37평)

건물면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

건물지분: 57㎡ (약 17.24평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제1층 제102호

사용승인일: 2002년 8월 13일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

토지는 대체로 인접지와 등고 평탄한 장방형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로 가로공원로78가길과 접해 있습니다.

건축물대장상 주 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 권리 분석 결과 다음과 같습니다.

말소기준권리는 부산지방법원 2023카단102346호 주택도시보증공사의 가압류(접수일자 2023-08-07)입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리(을6 임차권, 갑10 양천세무서장 압류, 갑11 주택도시보증공사 강제경매, 갑12 강서세무서장 압류)는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 2,138,000,000원입니다.

특별매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

*임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(이 )

- 보증금: 189,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 9월 30일

- 확정일자: 2021년 8월 30일

- 배당신고일자: 2023년 8월 7일

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각되었습니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거지역으로, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

최근(2026년 5월) 주변 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 2018년 건축, 37.05㎡(약 11.2평) 물건이 30,000만원에 거래되었습니다. (약 810만원/㎡)

- 2000년 건축, 53.84㎡(약 16.3평) 물건이 25,500만원에 거래되었습니다. (약 474만원/㎡)

- 1995년 건축, 41.32㎡(약 12.5평) 물건이 16,900만원에 거래되었습니다. (약 409만원/㎡)

본건(57.00㎡, 2002년 건축)의 감정가(234,000,000원, 약 410.5만원/㎡)는 유사 연식의 물건 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 거래된 건물 중 신축에 가까운 물건의 경우 면적 대비 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주위 환경

공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경을 이루고 있습니다.

* 교육 시설

"월정초등학교"가 동측 인근에 위치하고 있어 통학이 편리합니다.

* 교통 시설

인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건

임차인(주택도시보증공사)의 보증금 189,000,000원은 매각으로 소멸되며 매수인이 인수하지 않습니다. 이는 배당으로 처리되지만, 만약 배당받지 못하는 잔액이 발생할 경우 채권자는 매수인에게 반환청구권을 포기하는 조건이므로, 관련 절차 및 이행 여부에 대한 주의가 필요합니다.

* 공항 및 군사시설 보호구역

본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설보호법)에 포함되어 있어, 소음 등의 생활 환경에 영향을 받을 수 있으며, 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역

본건은 지정기간(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 등) 내에 해당하므로, 매수인의 자격에 따라 토지거래허가를 취득해야 할 수 있으며, 이에 대한 추가 확인 및 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 2002년에 사용 승인된 건물로 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸되어 매수인에게는 안전한 권리 취득이 가능할 것으로 보입니다. 특히, 임차인의 보증금을 매수인이 인수하지 않는 조건이므로 초기 투자 부담이 없습니다.

다만, 공항 및 군사시설 보호구역, 토지거래허가구역 지정 등의 제약 사항이 존재하여 향후 자산 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

현재 감정가는 주변 유사 연식 다세대주택의 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 미인수

매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없어 초기 자금 부담이 최소화됩니다.

* 합리적인 감정가

주변 실거래가 수준과 비교 시 감정가가 높지 않아, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 편리한 생활 환경

초등학교와 각종 생활 편의 시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원이며, 면적(57.00㎡) 및 건축 연도(2002년)를 고려한 주변 시세 분석 결과, 약 474만원/㎡의 가격대를 형성하고 있는 유사 연식의 거래 사례가 존재합니다.

이를 바탕으로 본건의 예상 시세는 270,000,000원 내외로 추정됩니다.

본건의 잠재적 리스크(공항/군사시설 보호구역, 토지거래허가구역 등)를 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 감정가 대비 105% ~ 110% 수준인 245,000,000원 ~ 257,400,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 목표 입찰가는 250,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.