나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13168 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 793 유림트윈파크 제9층 제비-902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선"발산역"북측 인근에 위치하며, 부근 은 업무시설(오피스텔), 등촌주공3단지아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 준주거지역 내 오피스텔로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남서측 근거리에 지하철 5호선 발산역이 위치하고, 강서로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 제9층 제비-002호로서2015.11.20.사용승인 되었음. 마감구조는 외벽: 인조대리석 및 석재판재 붙임. 내벽: 종이벽지 및 내장용 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

업무시설(오피스텔:주거용)로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 기계식주차장 설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리형의 평탄한 지반으로 "유립트윈파크" 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약35M 포장도로에, 북측으로 노폭 약15M 포장도로에, 서측으로 노폭 약12M 포장도로에 각기 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호자구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭30M~35M)(접합), 중로3류(폭12M~15M)(접합). 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 수평표면 구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시 개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관라구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272(2016.11.24)), 토지거럐계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 /등, 용도: 단독,다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정기간:2025.08. 26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 기간:2 025.1020~2026.12. 31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 니상임. *.2023.12.06.서울남부지방법원의 임권등기명령(2023카임3582)에의거 주택임차 권설정됨. (임차보증금:140,000,000원-). 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13168 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 793 유림트윈파크 제9층 제비-902호

용도: 오피스텔 (업무시설(오피스텔:주거용)로 이용)

건물 현황:

- 건물명: 유림트윈파크

- 건축년도: 2015년 11월 20일 사용승인

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 제9층

- 전용면적: 19.99㎡ (약 6.05평)

- 건물 총 면적: 15,228.01㎡

- 건축 면적: 1,318.67㎡

- 건폐율: 57.47%

- 용적률: 399.99%

- 주차: 기계식 주차 182대 (총 297호실 대비)

토지 현황:

- 총 토지 면적: 2,294.4㎡

- 건부지 면적: 1,318.67㎡

- 본건 토지 지분 면적: 6.98㎡ (약 2.11평)

1.3. 매각 정보

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 발산역 북측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설(오피스텔), 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 준주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 진출입이 용이하며, 지하철 5호선 발산역이 도보 거리 내에 위치합니다.

강서로를 운행하는 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로

동측으로 노폭 약 35M, 북측으로 노폭 약 15M, 서측으로 노폭 약 12M의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13168)입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(노 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 30일

* 확정일자: 2021년 11월 9일

* 배당신고일자: 2023년 12월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존 (2015-11-25)

* 공유자전원지분전부이전 (2015-12-08)

* 주택임차권 (을1, 2023-12-08, 노정현, 140,000,000원) - 말소 예정

* 소유권이전 (2021-12-28)

* 강제경매 (갑4, 2025-11-10, 주택도시보증공사, 140,000,000원) - 말소기준권리

3.4. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 마곡지구는 신흥 업무지구로 발전하고 있으며, 다양한 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

지하철 발산역을 중심으로 형성된 상권의 배후수요를 확보할 수 있습니다.

4.2. 임대 시장

소형 오피스텔의 경우, 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 마곡지구의 지속적인 개발로 인해 임대 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 오피스텔은 업무시설로 분류되나, 주거용으로도 이용 가능합니다.

최신 건축물로 내부 시설 및 마감이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 충족됩니다. (추후 현장 확인 필요)

5.3. 교육 및 의료 시설

주변에 학교 및 병원 등 교육, 의료 시설 이용이 가능합니다. (구체적인 정보는 지도 검색 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

주택임차권의 경우, 매각 조건에 따라 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 요구됩니다.

HUG 인수 조건 변경 내용에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. (현재 인수 보증금 0원으로 분석됨)

6.2. 공항 및 군사 시설 관련 규제

토지이용계획상 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 사용에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. 소음 및 항공기 이착륙 영향

공항 인근 지역 특성상 항공기 소음 등 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 마곡동의 지하철 5호선 발산역 인근에 위치한 소형 오피스텔입니다.

발산역 역세권이라는 입지적 장점과 마곡지구 개발로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

경매 절차상 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 공항 관련 규제 및 항공기 소음 등은 고려해야 할 사항입니다.

최근 실거래가를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 발산역 도보 거리 역세권 오피스텔

* 마곡지구 개발 수혜 지역

* 소형 면적으로 투자 및 임대 용이

* 임차인 보증금 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 9층 매물이 2026년 2월 4일에 120,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 130,000,000원입니다.

9.2. 인수 보증금

임차인 관련 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 0원입니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

동일 층수(9층)의 최근 매매가 120,000,000원과 감정가 130,000,000원을 고려할 때, 120,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 정도, 개인 투자 성향 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.