나이스옥션 법원경매 천안 2025타경764 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1739 천안아산역더리브 1층124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 ‘설화중학교’ 북동측 인근에 위치하 며, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 산재한 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상45층 중 1층 124호로 사용승인 일은 2021년 2월 26일이고, 외벽은 스톤타일, 내벽은 몰탈위 페인팅, 바닥은 데코 타일, 창호는 알루미늄새시창임.

이용상태

집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 커피전문점(메가커피)으로 이용중임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 부정형 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 상업업무용 건부지임.

인접 도로상태등

본 토지는 남측과 서측으로 노폭 약 25m 정도의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) ▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> ▣ 토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항 각호에 해당되는 사항 중점경관관리구역(아산신도시)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경764 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1739, 천안아산역더리브 1층 124호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설(소매점))

감정가: 713,000,000원

토지면적: 9.78㎡ (약 2.96평)

토지지분: 9.7836㎡ (약 2.96평)

건물면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

건물지분: 57㎡ (약 17.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

준공일자: 2021년 2월 26일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 4층 ~ 지상 45층 중 1층 124호

특이사항: 중복병합사건

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1739번지에 위치한 ‘천안아산역더리브’ 상가 1층 124호입니다.

주위 환경으로는 ‘설화중학교’ 북동측 인근에 자리하고 있으며, 업무시설과 근린생활시설이 산재한 상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 양호한 교통 상황을 갖추고 있습니다.

대상 토지는 부정형의 형상이며, 인접 도로와 대체로 평탄한 상업업무용 건부지입니다.

본 토지는 남측과 서측으로 노폭 약 25m의 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역(아산신도시)에 해당됩니다.

건축물은 철근콘크리트구조로, 지하 4층부터 지상 45층까지 있으며, 본 물건은 이 중 1층에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 5일 접수된 천안우리신용협동조합 근저당 (을1)입니다.

등기부채권 총액은 529,659,173원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 갑구의 소유권이전, 신탁등기말소, 가압류(KB국민카드, 케이뱅크) 및 강제경매, 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 취득 시 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이주열 (이 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입/사업일자: 2023년 10월 17일

* 확정일자: 2025년 3월 12일

* 배당신고일자: 2026년 1월 19일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린상가로, 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)에 해당합니다.

현재 '커피전문점(메가커피)'으로 이용 중에 있습니다.

주변에 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

45층 규모의 주상복합 건물 내 상가로서, 신축된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 설화중학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

교통 환경이 양호하고 차량 진입이 수월하여 외부와의 접근성이 뛰어납니다.

주변에 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

제공된 정보에 따르면 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건으로 인해 경매 절차 진행 시 다소 복잡하거나 지연될 가능성이 있습니다.

'기타참고사항'에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 없는 임차인으로 확인됨)

최근 신축된 상가 건물이므로, 향후 공실 발생 가능성에 대한 시장 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

건물 면적이 약 17.24평으로 비교적 협소하여, 특정 업종 선택에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안아산역 역세권에 위치한 신축 상가로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다.

현재 성업 중인 커피전문점으로 운영되고 있으며, 상업 및 업무시설 밀집 지역이라는 장점을 가지고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능할 것으로 보입니다.

다만, 중복 병합 사건이라는 점과 임대차 관계에 대한 추가 확인 필요성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

초역세권 상권에 위치하여 풍부한 유동인구와 접근성을 확보하고 있습니다.

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

상업지역 및 업무시설이 밀집된 지역에 속해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 인수되는 사항 없이 말소될 예정이라 투자 안정성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 713,000,000원입니다.

경매에서의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시세 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

투자 수익률, 명도 비용, 예상 수리비 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.