나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513819 [1] 인천광역시 미추홀구 관교동 511 신비마을아파트 111동 10층1010호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 "관교여자중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 각급 학교시설, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재 하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량 진출입 가능하며, 인근 "경원대로" 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 10층 건물 내 10층 1010호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 및 목재 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 1994년 03월 18일]

이용상태

"아파트"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 사다리형 토지로서, 아파트(1개동) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 동측의 외곽공도(경원대로)와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.))이며, 추가로 기호(1) 토지는 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대차관계는 미상임. 나. 본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 110,000,000원) 등기가 등재되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513819 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 인천광역시 미추홀구 관교동 511 신비마을아파트 111동 10층 1010호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 140,000,000원

토지면적: 56.43㎡ (약 17.07평)

건물면적: 49.35㎡ (약 14.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 분할 면적: 56.433㎡

건물 지분: 49.35㎡

아파트 총괄표제부상 토지 면적: 5643.3㎡ (전체 대지 지분)

아파트 총괄표제부상 건물 연면적: 758.49㎡ (전체 건물 면적)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 관교동에 소재하며, "관교여자중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 각급 학교시설, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 "경원대로" 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권(이혜숙, 2020-02-14)보다 후순위인 근저당권(차중권, 김권호) 및 모든 가압류, 강제경매 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 16번 임차권등기"가 기재되어 있습니다. 다만, "서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 내용과 임차인 현황의 "대항력: 없음", "인수 보증금 합계: 0원" 등을 종합적으로 고려할 때, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮아 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사(입주자:최진성))

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-07-22

확정일자: 2019-06-26

배당신고일자: 2023-09-05

대항력: 없음

비고: 상기 임차인 최진성 씨는 개인정보 보호를 위해 성만 표기하며, 보증금 110,000,000원을 임차 보증금으로 합니다. (다만, 대항력 없음으로 인수되지 않을 것으로 판단됨)

3.4. 등기부 요약

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 을구 13번: 근저당권 (이혜숙, 150,000,000원) - 말소기준권리

* 을구 16번: 주택임차권 (한국토지주택공사, 110,000,000원) - 말소 예정 (확약서 제출)

* 갑구 9번: 가압류 (신용보증기금, 2,043,241,773원) - 말소 예정

* 갑구 10번: 가압류 (오케이저축은행, 46,868,302원) - 말소 예정

* 갑구 11번: 강제경매 (서울보증보험, 118,795,027원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 2,425,110,075원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변에 관교여자중학교가 위치해 있으며, 아파트 단지가 밀집한 주거지역입니다. 검색 결과, 해당 위치 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 기본적인 생활 편의시설 및 학교 시설이 혼재하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 편의시설

본 물건은 1994년 3월 18일에 사용승인된 철근콘크리트벽식구조의 아파트로, 약 32년이 경과하였습니다. 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 승강기, 도시가스 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 건물 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 이용 중입니다.

5.2. 학군

단지 인근에 관교여자중학교가 위치하며, "상대보호구역" 및 "절대보호구역"에 해당하는 교육 환경 보호 구역이 지정되어 있어 학교 주변 환경은 보호받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수물건정보 및 기타 사항

본 건은 SGI 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 사항이 특이사항으로 언급되어 있습니다. 임대차 관계는 명확히 파악되지 않은 상태에서 경매 절차가 진행되고 있습니다. (상기 권리분석 참조)

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에게 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 기호(1) 토지는 절대보호구역으로 추가 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 주요 도로인 경원대로 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 1994년에 건축되어 건물의 연식은 있으나, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 등기부상 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 대부분 말소 예정으로 보입니다. 가장 주의해야 할 부분은 임차권 관련 사항으로, "대항력 없음" 및 "인수 보증금 0원"이라는 점, 그리고 "서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서 제출"이라는 점을 통해 매수인이 임차 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높다고 판단됩니다. 다만, SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 관교동의 주요 도로변에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 다수의 권리 말소 예정: 말소기준권리보다 후순위인 채권/채무는 대부분 소멸 예정으로 권리 관계가 비교적 정리될 가능성 높음.

* 잠재적 가치: 리모델링 등을 통해 주거 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 140,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 판단되므로 시장 가치, 건물의 노후도, 추가적인 수리 비용, 그리고 SGI 인수조건 변경 등 상세 조건을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 낙찰 후 추가적으로 발생하는 비용 및 명도 과정 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.